广州张静律师解答：归业主。银行在办理不动产抵押手续的时候，应适当了解不动产的实际权利情况，评估风险，而不应当不进行任何了解直接设定抵押权，这样可能要承担抵押权不能实现的风险。如下面这个案件，开发商先把小区44个车位卖给业主，未过户，然后再抵押给银行，然后开发商破产。银行诉至法院要求查封拍卖车位实现抵押权，业主提执行异议。法院审理后认为银行未了解车位实际情况，未进行任何风险评估就直接对车位设定抵押权，应自己承担风险，判决业主有权提执行异议，对44个车位解封。

判决书节选：

    广州中院认为，本案争议焦点为贺某对涉案车位是否享有排除法院强制执行的权利。对此，本院认定如下：本案中，贺某在开发商公司销售车位过程中，作为涉案小区业主于2012年3月20日购买涉案车位并支付全部价款，随后接收并占有使用涉案车位。贺某购买涉案车位为满足其基本居住需要。成某贷款公司在2014年5月5日对涉案车位设定抵押权，贺某对此没有控制风险的机会，因此，贺某非因自身原因未办理涉案车位的过户登记手续，如果由贺某承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的抵押权人，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的贷款机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。成某贷款公司在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就可以避免在开发商公司不能偿还贷款时与贺某就涉案车位发生权利冲突产生纠纷。为此，综合考虑前述因素，本院认定贺某对涉案车位享有的权利具有优先保护的必要，其对涉案车位享有的合法权益足以排除成某贷款公司的执行。

相关法律条文：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。