广州张静律师解答：无效，改变土地用途建成的房屋，租赁合同合买卖合同都无效。

判决书节选：

关于涉案确认书及涉案合同书的效力问题。《物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在地块的土地用途为工业用地，西某公司未经有关部门批准，改变土地用途，建设涉案房屋用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故本院依法认定梁买家与西某公司就买卖涉案房屋所签订的涉案确认书及涉案合同书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。