广州卖家以网签价格和实践价格不一致解除合同违约吗？

张静律师解答：不违约。如下面这个案件，卖家以网签价格和实践价格不一致为由要求解除合同，一审法院认为卖家构成违约，判决支付违约金。二审法院认为卖家有权行使不安抗辩权，改判返还定金即可。

判决书节选：

法院认为，关于黄卖家未依约办理过户手续是否构成违约。本案中,《房屋买卖合同》约定刘买家应在合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷z款并提供申请按揭所需的全部资料,卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。黄卖家主张虽然刘买家取得《个人住房贷z款同意贷z款意向书》,但根据双方的真实交易情况,银行不会发放贷z款,其有权行使不安抗辩权。对此,本院认为,虽然刘买家取得了银行出具的《个人住房贷z款同意贷z款意向书》,黄卖家在收到《个人住房贷z款同意贷z款意向书》后,曾对该意向书的真实性提出质疑,且要求到银行核实,并对银行是否能够实际发放贷z款及何时发放贷z款产生不安,提出中止履行《房屋买卖合同》。至于黄卖家主张行使不安抗辩权是否具有合理性,本院认为,从《贷z款审批通知书》内容来看,银行的贷z款审批是以首付金额为260000元、首付比例达到总房款30.23%为条件,且审批意见说明中记载“确保申请人已足额缴付首付款,取得合法有效的书面证明材料”。但本案双方当事人实际履行的是《房屋买卖合同》,该合同约定的首付款为20万元,并非26万元,即该《个人房屋贷z款审批通知书》是在未核实双方交易真实性的情况下作出的,无证据证实如双方按照《房屋买卖合同》支付20万元首付款的情况下,银行仍会发放按揭贷z款,且从诉讼期间黄卖家女儿与银行工作人员的通话录音内容可知,银行在得知双方虚构房屋交易价格的情况下不会继续提供按揭贷z款。因此,从上述事实可以看出,黄卖家对《个人住房贷z款同意贷z款意向书》真实性的质疑以及认为银行可能不会实际发放贷z款,具有一定的合理性,故黄卖家主张行使不安抗辩权具有事实基础,本院对其主张予以采纳。刘买家作为申请银行贷z款的义务承担者,意图通过签订《广州市存量房买卖合同》抬高房屋交易价格达到做低首付款的目的,明显存在过错,但黄卖家作为完全民事行为能力人,其通过签订《广州市存量房买卖合同》的行为实际配合刘买家实施上述行为亦存在过错,在双方当事人无法就付款方式重新协商达成一致意见的情况下,双方当事人对房屋买卖合同关系无法继续履行均存在过错。因此,本案纠纷的产生根本上系因双方签订两份不同房价款的买卖合同所致,刘买家以黄卖家不配合办理过户手续构成违约,并要求黄卖家承担违约责任缺乏事实及法律依据,本院不予采纳。

一审法院在当事人已提交《广州市存量房买卖合同》的情况下,遗漏查明该事实,并认定黄卖家未依约配合办理过户手续构成违约不当,本院予以纠正。一审判决判令黄卖家向刘买家支付违约金50000元、赔偿中介费12000元、律师费30000元,处理欠妥,本院予以改判。在合同解除的情况下,黄卖家应当向刘买家返还定金50000元,一审判决对定金的处理结果正确,黄卖家对该项判决内容亦未提出上诉,本院予以维持。