案件描述

原告陈昕、徐露、邱越诉被告卢甜甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月14日受理后，依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告陈昕、徐露、邱越的委托代理人罗子湄、被告卢甜甜的委托代理人卢军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈昕、徐露、邱越诉称，2014年3月，三原告与被告就位于成都市武侯区兆景路520号首信首御1栋16楼1号的房屋签订了《房屋租赁协议》，协议约定房屋租赁期自2014年3月2日至2015年3月1日，同时双方对在房屋租赁过程中所涉及的权利义务以及产生的违约责任作了详细约定。原告徐露于2014年3月2日以现金方式向被告支付了6个月(即2014年3月2日至2014年9月1日)的房租12600元及押金2100元。原告邱越分别于2014年8月21日、2014年11月21日、2015年2月15日以银行转账方式向被告支付了2014年9月2日至2014年12月1日、2014年12月2日至 2015年3月1日，2015年3月2日至2015年6月1日三个季度的租金，每季度6300元。根据协议，房屋租赁期至2015年3月1日，三原告在期限届满后继续承租，被告并未提出异议，直至2015年3月27日搬出。原告要求被告退还多支付的租金4200元及押金2100元，经原告多次主动沟通，被告仅退还3150元，对剩余多收取的租金及押金拒不退还。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求法院判令：1.被告卢甜甜退还房屋租金、押金3150元;2.本案诉讼费由被告承担。

被告卢甜甜辩称，租赁期满后原告提出继续租住房屋，被告同意再租一个季度，但原告只租了一个月，对原告要求退租的要求，根据双方协议不应退还，最终在原告对此要求下，被告退还了原告一个月租金及给付的押金共计3150元，故原告诉请并非事实，应予驳回。

经审理查明，原告陈昕、徐露、邱越与被告卢甜甜签订《房屋租赁协议》，约定被告将首信首御1栋16楼1号的房屋出租给三原告租住，租期自2014年3月2日至2015年3月1日，房屋押金2100元，每月租金2100元，租金半年支付。协议还约定，“乙方(三原告)若希望在协议后继续租用该房屋，应在本协议期满前30天与甲方协商……”原告徐露于2014年3月2日向被告支付了2014年3月2日至2014年9月1日的房租12600元以及房屋押金2100元。2014年8月21日、2014年11月21日，原告邱越分别以银行转账方式向被告支付了房租，共计12600元，租金支付至租赁期满之日。原告在租赁期满前与被告电话协商继续短租该房屋，经被告同意，原告邱越于2015年2月15日又以银行转账的方式向被告支付了2015年3月2日至2015年6月1日的租金6300元。原告续租后不久即向被告提出续租至2015年3月底，并于3月27日将房屋退还被告。三原告向被告提出退还押金及多收房屋租金，被告总共退还三原告3150元。

上述事实有《房屋租赁协议》、收条、银行对账单等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。

本院认为，原告陈昕、徐露、邱越与被告卢甜甜之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在双方约定的租赁期于2015年3月1日到期后，双方通过口头协商达成了续租协议，但因双方对续租没有签订书面合同，对租赁期限也没有明确约定，因此对续租的租赁期限应认定为不定期租赁，双方均可随时解除合同。原告在续租期内通知被告不再续租的行为即可视为解除合同，而原告通过电话方式提前告知被告，符合在合理期限之前通知承租人，故原告的行为不构成违约。在原告向被告退还租赁房屋后，双方的租赁关系即终止，故对原告请求被告退还剩余的租金及押金共计3150元的请求，本院予以支持。

仲裁结果

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

被告卢甜甜于本判决生效之日起五日内向原告陈昕、徐露、邱越退还剩余房屋租金及押金共计3150元。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告卢甜甜负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。