农村宅基地上房屋买卖合同有效吗

农村宅基地上房屋买卖合同有效吗

生活在农村的人都了解，自己家都可以分得一处宅基地，并且可以在宅基地上建房子以供自己及家人居住，但是，当自己不想住宅基地上的房子时，就会想着把房子出租掉或者卖掉，那么，今天我就来聊一聊买卖农村宅基地上房屋会面临的一些法律问题。

第一，宅基地上的房屋卖给同一个村集体的无宅基地的村民，涉及到的买卖合同是有效的。

我国的土地性质分为国有土地和农民集体土地，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此可知，宅基地属于农民集体所有，不是村民的个人财产，村民只有使用权，也就能得出结论，宅基地只能分配给本村集体成员。

根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。也就能理解了，所以说宅基地不能交易，但是地上的房屋是可以出卖、出租、赠与的，结合上述分析，因为外人不具备本村集体成员的资格，所以宅基地只能卖给同一个村集体的无宅基地的村民，涉及到的买卖合同是有效的。

第二，现实生活中，存在大量的非本村居民购买农村宅基地上房屋的情况，这样的买卖合同一般是无效的，但是，也有例外的情况。

根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，非本村村民是不能分的宅基地的，这是法律的强制性规定，那么，购买了农村宅基地上的房屋，依据房地一体的原则，就事实上拥有了无期限的宅基地使用权，就严重侵犯了村集体的利益。因此，国家也出台了多个文件，明确禁止城镇居民及外村人在农村购置宅基地。因此，凡是购置宅基地上房屋用于居住的，一般此类合同都是无效的。

也存在例外情况，农村的集体经营性建设用地，比如有关机关确认可以兴办乡镇企业的工业、商业等经营性用途土地，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，是可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，因此，如果是非本村居民购买了农村的集体经营性建设用地房屋，只要符合土地规划和履行一定的程序，买卖合同是有效的。

第三，非本村居民购买宅基地房屋后，当地政府机关却要对房屋进行拆迁，那么，拆迁安置利益应当根据现实情况及买卖双方的过错进行合理分配。

当非本村居民购买农村宅基地上房屋，正常居住时一般是不会有纠纷的，但是，当地政府部门到对该房屋进行拆迁时，原房主可能就会违背之前签订的合同要拆迁利益了。有此类纠纷时，一般作如下处理：1、让拆迁机关确权，拆迁机关认为房子产权是谁的，愿意和谁签拆迁安置协议，谁就能获得拆迁利益；2、一方签订拆迁安置协议后，另一方不满意可能会起诉到法院确认合同无效及要合理的赔偿或补偿，这个时候法院一般不会判决拆迁利益完全属于哪一方，一般会判决合同无效并且房屋买卖双方均存在过错，实际居住的购房人获得大部分拆迁利益，原房主会获得小部分的拆迁利益。

以上是对于农村宅基地上房屋买卖纠纷的简单讲解，希望对你有所帮助。