律师观点分析

原告李X与被告朱XX、朱XX、第三人河北XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人冯XX、被告朱XX、被告朱XX及二被告委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，第三人XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
李X向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年2月16日签订的《合同》；2、依法判令被告支付原告违约金205000元；3、判令被告返还原告定金15000元，及刷卡手续75元，庭审中变更为请求被告返还原告定金10000元；4、判令被告赔偿原告经济损失包括中介费20500元、贷款服务费8700元、评估费1300元，共计30500元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年2月16日，被告朱XX与河北XX公司签订了《限时委托代卖合同》，由河北XX公司及其各连锁店代为销售被告朱XX名下位于石家庄市桥西区房屋。同日，原告与被告朱XX的代理人朱XX及裕华区国大房产信息咨询中心签订了《合同》。合同约定由原告购买被告朱XX名下位于石家庄市桥西区房屋，成交价格为壹佰零贰万伍仟元，以贷款方式支付。裕华区国大房产信息咨询中心为买卖双方提供咨询、代办等中介服务。合同签订后，原告按约定向被告朱XX支付了定金15000元、中介费20500元，评估费及贷款代办费10000元，并积极履行合同约定的其他义务，配合裕华区国大房产信息咨询中心办理贷款申请工作。贷款申请过程中，被告朱XX亲自到银行面签，认可全部房屋买卖及贷款事宜。贷款审批通过后，二被告称房屋价格上涨，拒绝履行合同义务，不予注销房屋原设定的抵押登记，致使合同无法继续履行。《合同》是当事人各方的真实意思表示，内容合法有效，被告应严格履行合同义务。被告缺失诚信，其行为严重违反了合同约定，已给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，望判如所请。
原告李X提交证据：1、石家庄仲裁委员会作出的石裁字[2017]第192号裁决书一份、石家庄市中级人民法院作出的（2019）民特21号民事裁定书一份。证明该案经过石家庄仲裁委员会审理并作出裁决后，石家庄市中级人民法院撤销石家庄仲裁委员会作出的石裁字[2017]第192号裁决书。
2、2017年2月16日《限时委托代卖合同》一份。被告朱XX委托第三人XX公司与被告朱XX代为销售位于石家庄市桥西区房屋。
3、冀（2016）石家庄市不动产权第XXX号不动产权证一份。证明位于石家庄市桥西区房屋的权利人为被告朱XX等房屋产权基本信息。
4、2017年2月16日房屋买卖业务签约文件合订本含《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX）一份。证明原告李X与被告朱XX代理人朱XX、第三人XX公司三方签署，被告朱XX将位于石家庄市桥西区房屋售于原告李X，房屋总价XXX元，定金15000元，首付款190000元，剩余房款820000元通过银行按揭贷款支付。
5、XX商务持卡人存根及收款收据（编号：XXX号）一份。证明原告李X已支付案涉房屋购房定金15000元。
6、收款收据（编号：XXX）一份。证明原告李X于2017年2月23日支付中介费20500元。
7、收款收据（编号：XXX、XXX）两份。证明原告李X已支付评估费1300元、贷款服务费8700元。
8、2017年4月27日裕华区国大房产信息咨询中心出具的证明一份。证明第三人XX公司收到原告李X的15000元购房定金后已于2017年3月3日转给被告朱XX10000元，剩余5000元为物业保证金。
9、《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX）一份以及2019年6月6日第三人XX公司出具的证明一份。证明被告朱XX为配合原告李X办理贷款，到XXX，三方签署《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX）。
10、2017年3月13日，XXX贷款审批通过通知。证明原告李X已向XXX申请贷款已获批准，贷款金额为820000元，贷款利率为基准利率。
11、证人张X身份证复印件一份及证人证言。证人张X系国大房产店长，证明被告朱XX一直声称其可以出售案涉房屋，原告李X因此认为其具有代理权，且被告朱XX已收取定金10000元，物业保证金5000元在XX公司。被告朱XX为配合原告李X办理贷款到银行进行面签，原告李X、被告朱XX以及第三人国大房产中心又签订了《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX），被告朱XX对被告朱XX出售案涉房屋予以追认。
12、常住人口登记卡一份。证明原告李X系石家庄市户口。
13、XX银行个人客户交易清单（账号：62×××02）四份。
14、支付宝转账电子回单三份。证明原告李X已向第三人XX公司支付中介费20500元。
朱XX辩称，1、导致合同未履行的原因是原告李X，被告朱XX不应承担违约责任。在合同履行过程中，石家庄市人民政府于2017年3月17日发布了《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（石政发[2017]10号），该意见明确规定申请商业性个人住房贷款的，须为本地户口，且首付款比例不低于30%，而原告既不是本市户口，又拒绝提高首付款至30%，且单方通过中介向银行申请撤回了贷款审批材料。根据双方所签订的《房屋买卖（置换）合同》第三条第1款第（1）、（3）项的约定，其不提高首付比例行为应视为违约。根据合同法第六条，原告户口不在本地被限购属于购房政策变化，导致合同目的无法实现，各方均不构成违约。2、双方所签合同已经解除，双方权利义务已经终止。因原告存在上述情形致使合同无法履行，被告已于2017年3月22日通过中介将所收一万元定金退还原告，合同已经解除。3、合同第3条第1款第3项约定原告应在合同签订之日起三日内提交贷款手续，而原告未按照合同约定提交，原告违约在先；原被告双方口头约定原告需在2017年3月16日向被告支付首付款用于注销抵押，原告未按约定履行。
被告朱XX提交证据：1、2017年3月17日石家庄市人民政府文件（石政发[2017]10号）一份。证明在石家庄市限购限贷政策下，原告李X不具备购房资格。
2、微信聊天记录四张。用于证明原告李X未按约定时间申请贷款，被告已退还定金10000元，解除了合同。
3、通话录音光盘一张。被告朱XX与李XX（系XX公司员工）通话录音，证明原被告口头约定原告向被告支付首付款，但原告未依约履行。
4、中介系统截图一张。证明李XX系中介业务员，被告退还原告定金是通过其进行代办。
朱XX辩称，朱XX并非本案的合同主体，与本案无法律关系，不是适格的被告，请求驳回对朱XX的起诉。
第三人河北XX公司未到庭，向本院提交答辩状，1、原被告签订的《房屋买卖（置换）合同》符合法律规定，应属合法有效，请法院予以认定。2016年2月16日，XX公司与朱XX签订了《限时委托代卖合同》，由XX公司及其加盟店代为销售案涉房产。同日，经裕华区国大房产信息咨询服务中心（以下简称“国大”）居间介绍，朱XX的代理人朱XX与李X签订了《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：XXX）。此后，在原被告双方办理案涉房产贷款面签手续时，朱XX到场并与李X、张XX当场签订了一份与上述合同内容相同的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：XXX），该合同足以证明朱XX对之前双方签订的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：XXX）是知情和认可的。原被告双方在2016年2月16日签订了《房屋买卖（置换）合同》系双方的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同应属合法有效。2、原被告在履行的《房屋买卖（置换）合同》中，朱XX存在违约行为，应当承担违约责任。合同签订后，原、被告双方依约履行了合同义务，李X贷款已获批准，但在国大通知朱XX办理提前还贷手续时，朱XX以资金紧张需要找第三方垫资为由，要求由李X承担垫资利息才能办理提前还贷手续。国大多次与李X沟通，李X最终同意承担垫资费用。此后，朱XX又以房屋市场价格已上涨为由，要求上涨房款3万元，否则，拒绝履行合同。国大又与李X多次沟通，李X同意了朱XX涨价的要求，但在国大通知朱XX履行后续提前还贷义务时，朱XX又要求李X变更付款方式为一次性付款，当国大再次将朱XX要求变更合同内容的消息转告李X后，李X明确表示拒绝。此后，国大多次与原被告双方沟通，至今未能解决上述纠纷。朱XX未能按照合同约定的内同履行合同，其违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。3、第三人XX公司作为本次交易的居间方，向李X、朱XX传递房屋交易信息并促成双方于2016年2月16日签订了《房屋买卖（置换）合同》，XX公司已经完成了合同中约定的居间服务的义务，XX公司在案涉合同履行过程中没有过错，不应当在本案中承担任何责任。
经审理查明，一、关于各方当事人的关系。被告朱XX与被告朱XX系姐弟关系，被告朱XX系第三人XX公司公司员工，被告朱XX委托被告朱XX通过第三人XX公司代卖位于石家庄市桥西区房屋。证人张X系国大店长，李XX系该店员工。
二、关于订立《房屋买卖（置换）合同》的经过及内容。被告朱XX代理被告朱XX将本案涉案房屋于2017年1月登记在国大中介进行出售。2017年2月16日原告经中介与朱XX就房屋买卖合同达成一致意见后，中介人员签写2017年2月16日《限时委托代卖合同》，该合同落款签章处，甲方签有“朱XX”姓名，乙方盖有“河北XX公司”公章。被告朱XX、朱XX虽否认该合同是其亲自签署，但是对委托朱XX售房，以及达成的售房协议意见无异议。同日（2017年2月16日），被告朱XX作为被告朱XX的代理人与原告李X、国大签订《房屋买卖业务签约文书合订本》，包含⑴房地产经纪服务事项告知书一份；⑵签约提示一份；⑶房屋买卖（置换）合同一份；⑷附件一交易税费参考；⑸附件二政府交易资金监管相关信息，共计五部分。2、其中房地产经纪服务事项告知书明确载明：⑴流程始于买卖方的委托，终于物业交割、交易完毕。对于需办理贷款的客户，办理银行贷款是流程中环节之一；⑵流程中：双方在签《房屋买卖（置换）合同》、乙方（买房）缴纳定金、居间服务费用之后→对于买房需办理贷款的客户，先进行房屋评估→然后进行面签→再次进行银行审批贷款，下一步针对有抵押的出售房屋，应当由卖方办理解押手续→双方到房管局办理网签→交监管资金到房管局指定账号→交相关税费→办理过户手续→乙方办理银行抵押登记→银行放款→物业交割→交易完毕。3、关于《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX），内容。合同约定由原告李X购买被告朱XX名下位于石家庄市桥西区房屋，成交价格为XXX元，定金15000元（其中5000元为物业保证金），首付款190000元，剩余房款820000元委托第三人XX公司代为办理银行按揭贷款的方式支付。被告朱XX认可被告朱XX代其签订的2017年2月16日房屋买卖业务签约文件合订本含《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX）效力。在办理贷款面签手续时，原告李X与被告朱XX以及第三人XX公司到贷款申请受理银行XXX签订《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX），合同内容与《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX）一致。
三、关于《房屋买卖（置换）合同》的内容及履行情况。1、《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX）第四条第8款约定：若乙方（原告李X）委托丙方（第三人XX公司）代为办理贷款手续，贷款银行认可的评估机构对该房屋的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方需向丙方支付贷款服务费用，办理贷款的其他相关费用由乙方自行负担；第9款、甲方（被告朱XX）应当配合乙方办理购房贷款、房屋产权过户等手续（包括但不限于提供贷款资料、银行面签、解除房屋抵押、办理产权过户、配合物业交接等），甲方履行上述义务的期限应当与乙方履行相关义务的合同期限一致；第10款、丙方作为本次交易的居间方，在依法向甲乙双方传递房屋交易信息并促成甲乙双方签订本合同时，丙方义务已告完成，乙方应向丙方支付全部中介费。……第20款、如该房屋已办理抵押登记的，甲方应当于乙方贷款审批通过后及时注销抵押登记，……。2、该合同第五条违约责任约定：第6款、本合同约定提交贷款资料期限届满之日后60个工作日内，乙方贷款申请未获批准的（甲方违约造成的除外），甲方有权要求乙方变更付款方式（如一次性付款），乙方不同意的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；第8款、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金……。3、2017年2月16日，原告李X向第三人XX公司支付定金15000元，2017年3月3日，第三人XX公司将10000元定金转给被告朱XX，剩余5000元作为物业保证金留于第三人XX公司处。同日，原告李X（账号：20×××21）通过支付宝转给账户名为李XX（账号：17×××39）中介费20500元。被告对原告提交的定金刷卡记录、中介费收据、评估费收据、贷款服务费收据以及XX公司出具的证明真实性无异议，但认为该组证据证实原告未按合同约定时间提交贷款资料。此外，被告称10000元定金已通过李XX退还原告，李XX未到庭予以证明，被告提供的录音资料证明，原告并未收取该10000元。4、2017年2月27日，原告李X为办理银行贷款事宜，向第三人XX公司支付贷款评估费1300元、贷款服务费8700元。原被告签订《房屋买卖（置换）合同》并与被告朱XX到银行办理贷款面签手续后，原告李X办理银行贷款手续，于2017年3月13日由XXX审批通过，贷款820000元19年。
四、关于合同不能履行的原因原被告之间存在争议。1、原告提出在贷款审批通过之后，被告无故提高房价，经协商不能达成一致意见。被告指出，2017年3月17日，石家庄市人民政府发布《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（石政发［2017］10号）第三条规定，对于首次购买普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，被告方要求原告李X按照该政策规定缴纳房屋成交价的30%首付款。本案第三人提出被告方在贷款审批通过后，提出由原告方承担垫资利息；经协商原告方同意后又提出上涨房价款，导致合同不能履行。国大店店长张X作为当时此笔交易的经手人之一，出庭证明：⑴2017年3月13日原告方贷款已经在XX银行审批通过，并在第三人网络页面进行公示；⑵由于当时房价波动，上涨幅度较大，被告方提出提高房价，与原告协商未果；⑶依据2017年3月17日提高首付比例政策性文件晚于被告方贷款已经在XX银行审批通过时间，对于已经审批通过的贷款依照原规定进行，由于被告方原因导致合同不能继续履行；⑷依照《房地产经纪服务事项告知书》流程，贷款审批通过之后，应当由被告方办理所售房屋解押，被告方一直未办理。
五、原告因该纠纷曾向石家庄仲裁委员会申请仲裁，2018年4月28日，石家庄仲裁委员会作出石裁字[2017]第192号裁决书，裁决：一、解除申请人（原告李X）与被申请人（被告朱XX）签订的《合同》；二、被申请人给付申请人违约金205000元；三、被申请人向申请人支付中介费20500元、贷款服务费8700元、评估费1300元，返还定金15000元，共计45500元；四、驳回申请人其他仲裁请求。2019年1月3日，被告朱XX向石家庄市中级人民法院申请撤销石家庄仲裁委员会作出的石裁字[2017]第192号裁决书，石家庄市中级人民法于2019年4月19日作出（2019）冀01民特21号民事裁定书，裁定撤销石家庄仲裁委员会作出的石裁字[2017]第192号裁决。之后原告向本院提起诉讼。
本院认为，1、原被告于2017年2月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX），约定原告李X购买被告朱XX所有的位于石家庄市桥西区房屋，甲方由被告朱XX在代理人处签字，乙方由原告李X签字，被告朱XX在庭审中认可被告朱XX作为其代理人与原告李X签署的《房屋买卖（置换）合同》（编号：XXX），该合同合法有效，合同双方应当依约履行。被告朱XX仅为被告朱XX的代理人，该合同应当约束原告李X与被告朱XX，因代理行为产生的法律责任应当有被告朱XX承担。2、本案房屋买卖合同在履行过程中，原告方在贷款审批通过后，被告未依照《房地产经纪服务事项告知书》流程办理所售房屋注销抵押登记的手续，导致合同不能履行，被告行为构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，原告方请求解除合同本院予以支持。3、因履行合同支付的评估费1300元、贷款服务费8700元、中介费20500元，属于原告履行合同直接造成的损失款项，原告请求被告赔偿，本院予以支持。4、《房屋买卖（置换）合同》第五条第8约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为约金……”，原告依据该约定请求被告支付违约金205000元（XXX元×20%），因为本案中评估费1300元、贷款服务费8700元、中介费20500元，属于原告履行合同直接造成的损失款项。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一方当事人履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于损失的，或者过分高于损失的，可以请求法院增加或者予以适当减少。同时原告方有防止损失扩大的义务。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人人约定的违约金超过造成损失的30%的应当认定为属于合同法第一百一十四条第二款违约金过分高于损失。违约金条款目的属于弥补守约方损失，本案被告从根本上否认违约行为的存在，即使未提出违约金过高亦应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定以实际损失为基础，兼顾合同履行情况的原则予以确认。本案中依据原告履行合同情况及实际支付款项的数额，结合合同订时房价波动的实际情况，考虑当时被告要求上涨房屋价款30000元因素，综合确定原告方损失情况。本院认为原告请求违约金与履行合同的直接损失，上述两项请求内容均为弥补因被告违约给原告造成的损失，且应当酌定降低原告违约金数额。本院支持原告方请求被告朱XX承担原告方违约金30000元。4、依照合同，原告方通过中介机构交纳并转给被告方定金10000元，原告请求被告朱XX返还，本院予以支持。另5000元在第三人中介机构保存，原告未在本中请求第三人返还，双方依约处理。被告方违约应当承担违约责任。5、对于原告方请求被告朱XX承担责任主张因不符合法律规定本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告李X与被告朱XX于2017年2月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》；
二、被告朱XX于本判决生效之日起十日内向原告李X返还定金10000元；
三、被告朱XX于本判决生效之日起十日内向原告李X支付违约金30000元；
四、被告朱XX于本判决生效之日起十日内向原告李X赔偿经济损失包括中介费20500元、贷款服务费8700元以及评估费1300元；
五、驳回原告李X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5058元，减半收取计2529元，由原告李X负担1821元，被告朱XX负担708元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期满之日起7日内预交上诉费5058元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北XX），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。