【案例来源】

中山市第一人民法院(2011)中一法坦民一初字第156号民事判决书

【原告诉称】

2009年8月，原告(中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房业主,徐金明、梁带娣)向朱伟文借款，借款期限为三个月。到期后原告未还款，朱伟文表示被告彭xx有办法帮助原告申请到银行抵押贷款，前提是原告应还清所欠朱伟文的本息，具体操作方法：被告彭xx向原告出借205000元，原告将该款项立即归还给朱伟文，随即原告与朱伟文的债权债务关系了结，原告与被告彭xx成立新的债权债务关系。2009年11月20日，彭xx要求原告在广东发展银行珠海三台支行开立银行存折。同日，在彭xx的操作下，梁带娣的存折被转入205000元，付款人为宋x。接着被转出205000元，收款人为朱伟文。当日，原告向彭xx出具借条。彭xx持有原告梁带娣名下的位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房的房产证作为借款抵押。2009年11月20日，彭xx以办理银行抵押贷款需要办理公证手续为名，要求原告到珠海市公证处办理公证书。于是原告在公证处按彭xx的要求在委托书的最后一页上签名。该份委托书共有三页。但彭xx并未将该委托书的全文给原告看(两原告均系小学文化程度)。2009年11月24日，珠海市公证处作出(2009)珠证内民字第10302号公证书，证明两原告在委托书上签名，公证书由彭xx签收。2011年2月28日，被告xxx到原告家通知原告，其系中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房的产权人，并出示房产证复印件，要求原告搬离。次日，原告来到中山市土地房产产权档案馆查询上述房屋资料时，才得知房屋已被过户。据查询得知：2009年11月20日，在原告签署的委托书中，原告委托彭xx出售该房产;2010年3月2日，彭xx与xxx签订房地产买卖合同，合同上甲方梁带娣的签名为假冒，合同约定甲方梁带娣将房产以297717元的价格转让给乙方xxx，并约定于2010年3月2日由甲方将该房产交付给乙方使用。考虑到两被告明显不合理的低价交易涉案房产，并结合买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，原告认为两被告存在恶意串通。根据合同法第52条、民法通则第66条第3款的相关规定，原告为维护合法权益诉至本院，请求判令：1.确认两被告(彭xx、xxx)签订的房地产买卖合同无效;2.两被告向原告返还位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房房产，将该房地产恢复至原告梁带娣名下;3.两被告连带承担本案诉讼费用、房屋价格评估费。

【被告彭xx辩称】

1.原告的第一项诉讼请求没有事实依据，房地产买卖合同不是由彭xx与xxx签订的，而是由原告与xxx签订，彭xx只是两原告的委托代理人。彭xx根据原告在珠海市公证处所作的委托公证，代两原告与xxx签订房地产买卖合同。原告请求彭xx与xxx签订的合同无效，认定的合同主体错误，合同主体是两原告与xxx。2.彭xx与xxx不存在串通。在2010年1月底，彭xx接到xxx的电话前，并不认识xxx，原告也无证据证明彭xx与xxx存在串通。根据彭xx向珠海市公证处调查了解，不存在彭xx在公证处作公证时没有把委托书全文给原告看的事实。公证处的询问笔录清楚记载原告清楚委托书的内容，并在公证员面前签订委托。彭xx不存在隐瞒及与xxx串通的事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。

【被告xxx辩称】

1.xxx与梁带娣签订的房屋买卖合同合法有效，xxx为善意第三人，彭xx是两原告经公证的委托人，在授权范围内代理两原告办理房产买卖事宜，房产交易价格合理。2.xxx与彭xx不存在相互串通，以不合理低价交易房产，两原告的利益未被损害，纠纷的起因是两原告看到房价上涨想悔约。3.公证书的办理过程符合法律规定。4.两原告为依约交付房屋已构成违约，两原告应承担违约责任，向xxx交付房屋，并支付违约金12万元，赔偿xxx损失15万元，xxx向法院起诉要求两原告支付。综上，xxx与两原告之间的房屋买卖合同合法有效，xxx为善意第三人，彭xx为经公证的有权代理人，两原告明知并同意房产交易价，该房产交易价格合理。因此，两原告诉称xxx与彭xx互相串通损害两原告的利益没有事实依据。两原告起诉要求确认房屋买卖合同无效完全是丧失诚信的行为，扰乱稳定的交易秩序，其诉求不应得到支持。

【法院查明】

2009年8月，徐金明、梁带娣向案外人朱伟文借款205000元。还款期限届满后，徐金明、梁带娣无力还款，后经朱伟文介绍认识彭xx，并由彭xx承诺帮助徐金明、梁带娣筹集还款资金。2009年11月20日，梁带娣在广东发展银行珠海三台支行开设银行账户。当天，梁带娣收到案外人宋x通过转账支付的205000元，后其又将该款通过转账方式支付给朱伟文。至此，徐金明、梁带娣与朱伟文的债权债务关系了结，梁带娣与宋x形成新的债权债务关系。同日，徐金明、梁带娣于广东省珠海市公证处签署公证委托书一份，载明确认徐金明、梁带娣位于广东省中山市坦洲镇十四村芳草街70号B的房屋有设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行，委托受托人彭xx代其还清银行贷款，并办理注销上述房屋抵押登记手续;彭xx有权在上述房屋的正常市场价值内确定抵押物的价值，并代为收取发放的贷款及办理上述房屋的抵押登记手续;彭xx有权代表徐金明、梁带娣转让上述房屋，并可代为确定买主、商议并决定房屋出售价格，确定出售房屋买卖合同等。2010年2月23日，徐金明、梁带娣作为卖方、彭xx作为卖方代理人与xxx作为买方签订房屋买卖合同一份，约定梁带娣将位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B的房地产转让给xxx，房地产交易价为350000元。当天，彭xx向xxx出具收条，确认收到xxx支付的购房款300000元。彭xx与xxx并签订协议书一份，约定彭xx催促梁带娣于2月28日前交楼，xxx于过户之日将房款余额50000元支付给梁带娣。2010年3月2日，梁带娣作为甲方与xxx作为乙方签订广东省房地产买卖合同一份，该合同中“梁带娣”的签名由彭xx代为签署，彭xx作为梁带娣的委托代理人亦于合同上签名。该合同约定梁带娣将涉案房地产转让给xxx，转让款为297717元。2010年4月6日，涉案房地产过户至xxx名下。2010年4月23日，中山市坦洲镇财政所出具的契税完税证显示涉案房屋买卖计税金额为297717元。徐金明、梁带娣以涉案房地产交易价格不合理为由，于2011年3月24日向本院起诉，提出前述诉讼请求。

诉讼中，徐金明、梁带娣与彭xx均确认涉案房地产并无抵押给中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行。彭xx与xxx确认2010年2月23日签订的房屋买卖合同已被撕毁，不能提供原件，徐金明、梁带娣对该复印件不予确认。

另查：被告xxx委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案房地产进行估价。2010年2月5日，该评估公司出具(2010)中安房评字第0246BA号评估报告一份，评估结果为涉案房地于评估时点2010年2月3日的参考价值为377200元。梁带娣委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对涉案房地产进行评估。2010年8月24日，该评估公司出具珠荣正[2011]估字第J0139号房地产估价报告一份，评估结果为涉案房地产于估价时点2010年3月2日的市场价值为1131507元。

又查：2011年8月29日，徐金明、梁带娣向本院申请对涉案房地产价值进行评估、鉴定。本院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司(以下简称正量评估公司)对上述事项进行鉴定。2013年9月16日，上述评估公司出具东正评报(2010)0052号房地产估价报告一份，评估结果为涉案房地产以2010年3月2日为估价时点的市场价值为612200元。

再查：本院依职权向珠海市公证处调取了询问笔录两份。徐金明、梁带娣在笔录中签名确认其于2009年11月20日签订的公证委托书是其真实意思表示，并清楚知道委托的法律后果及意义。

【法院裁判】

本案焦点为彭xx代理梁带娣与xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同是否有效。首先，根据珠海市公证处出具的两份咨询笔录的内容，徐金明、梁带娣清楚知道公证委托书的内容，并确认委托书是其真实意思表示。徐金明、梁带娣作为具有完全民事行为能力的主体，应当对其签署委托书的行为承担相关的法律责任。且上述委托书经过珠海市公证处公证确认，本院对委托书的效力予以确认，彭xx的代理权权限应按委托书所载。其次，被告彭xx、被告xxx辩称涉案房地产实际交易价格为350000元。但根据彭xx与xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同约定，涉案房地产交易价格297717元。彭xx在不能提供2010年2月23日房地产买卖合同原件的情况下，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对其真实性不予认定。而根据xxx提供的契税完税证显示，涉案房屋以297717元的价格交易过户，为此，本院认定涉案房地产的实际交易价格为297717元。再次，本院依法委托正量评估公司就涉案房地产在2010年3月2日的市场价值进行了评估。正量评估公司具备相关评估资质，评估报告程序合法，本院予以采纳。根据该评估公司作出的房地产估价报告结果显示，涉案房地产在2010年3月2日的市场价值为612200元，与彭xx、xxx签订的房地产买卖合同约定的交易实际价格297717元明显相差甚大。本院认为，彭xx与xxx约定的涉案房地产实际交易价格明显低于同期市场价格，已损害徐金明、梁带娣的利益。徐金明、梁带娣主张彭xx、xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，xxx有义务协助徐金明、梁带娣将涉案房地产恢复至梁带娣名下。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认被告彭xx、被告庄xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同无效;

二、被告xxx于本判决生效之日起十日内向原告徐金明、梁带娣返还位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房房产，并将该房地产的权属恢复至原告梁带娣名下。

【律师评析】

本案是一起典型的民间借贷而引发的房屋买卖合同纠纷。在民间借贷中，债权人为了保证自己的债权的实现及为了便于处理债务人提供的抵押物，往往通过到公证机构办理房屋买卖的授权委托公证，以替代房屋抵押登记。一旦债务人不能按约定还款，债权人凭委托公证书将债务人的房产以买卖的名义办理过户登记或者登记到债权人指定的人的名下。通常情况下，因全权委托公证和房屋买卖合同的签订和履行均为真实，根据保护交易自由的原则，法院一般会支持此类民事行为的效力。然而，由于授权委托公证及房屋买卖均由债权人操作，往往在房屋买卖时不存在实际对价，或者是以明显低于市场价格出售债务人的房产，甚至有的债权人利用虚假交易，将房产过户至其指定的亲属或朋友名下，这种情况下即涉嫌恶意串通，以合法的形式掩盖非法的目的，从而严重侵害了债务人(房屋原产权人)的利益，这种情况引发的诉讼也日渐增多。

从本案法院的判决来看，法院以“明显的不合理低价”、“恶意串通”等理由否定了以全权委托公证形式签订的房屋买卖合同的效力，为今后民间借贷债务人或产权人处理类似纠纷提供了一个参考。