案号：南京市鼓楼区人民法院(2013)鼓民初字第4556号

裁判日期：2013-10-21

原告：丁某，某银行职工。

被告：南京某房地产开发有限公司。

原告丁某诉称：

2011年7月15日晚8时许，被告开发的苏宁睿城开盘。原告签下该楼盘12幢1703室认购书，并应被告要求，交纳了购房定金20万元整。被告要求原告于次日起9天(或7天)之内付清全部房款(或办完银行按揭贷款)，并签订商品房预售合同，逾期被告有权罚没定金，房另售他人。由于双方未就商品房预售合同中全部内容达成一致，故未签订合同。原告认为，被告作为无付出方、无损失方和无风险方，随意设置和罚没巨额定金，违背了交易活动最基本的公平、公正原则，违背了中华人民共和国基本法。被告本该在双方存在意见分歧，未能达成商品房预售合同时，即退回原告支付的定金。二年以来，原告多次要求被告退还巨额定金，均遭到被告拒绝。故诉至法院，请求判令被告双倍返还定金合计40万元，并承担本案的诉讼费用。

被告某房地产公司辩称：

1、原告与被告签订的合同真实有效，是双方真实意思表示，2011年7月15日双方签订商品房认购书，认购被告位于银河国际街区05-12幢二单元1703室房屋，单价17917元，总价3141388元;2、原告未按认购书约定期限签约缴纳房款，经被告发函催告后仍未签约缴纳房款，违反了认购书第二条约定。被告于2011年8月3日邮寄函件催告原告签署合同并缴纳房款，告知原告如不按时签约并付清房款，将根据商品房认购书约定对其所支付的认购定金不予退还;3、原告诉求双倍返还定金40万元无法律和合同依据。合同法第115条、担保法第89条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定了双倍返还定金的情形。商品房认购书第三条约定了双倍返还定金的情形。本案中被告无违反法律规定和合同约定，不存在双倍返还定金的情形，原告的诉讼请求应驳回;4、被告出售的房屋符合法律规定，原告的行为违反了认购书的约定，商品房预售合同已经在销售案场公示，原告在签订认购书已了解并予以接受。应当按约定时间签约付款。五，原告未按约签订合同缴纳房款，对被告造成巨大损失，其行为造成公司房屋不能如期销售，巨额资金占用达一年之多。故被告公司按约不返还定金合理合法，请求法院驳回原告诉请。

经审理查明事实：

2011年7月15日，原告丁某(乙方)与被告某房地产公司(甲方)签订《商品房认购书》，约定：原告购买被告开发的银河国际街区05-12幢1703室房屋，该房屋面积为175.33平方米，销售单价为17917元，总价为3141388元。原告在签订认购书之日交纳认购定金20万元，定金于双方签署《南京市商品房预售合同》时转为购房款。付款方式可以选择一次性付款或者银行按揭贷款，乙方须于签订本认购书后的9日内(一次性付款)或7日内(按揭贷款)，于甲方指定地点付清全部款项并签署商品房预售合同，在此期间，乙方拥有对该房屋的认购权，逾期未付清款项或未签订商品房预售合同，将被视为自动放弃该认购权，甲方有权对外另行发售该物业，并不承担任何违约责任，乙方所支付认购定金不予退还，本认购书的全部权利义务终止。本认购书中，甲乙双方的权利义务不可转让。甲方承诺，如果甲方违反本认购书的约定及法律规定将房屋另售他人，视为甲方违约，甲方须向乙方双倍返还购房定金。本认购书经双方签字盖章且乙方支付认购定金后生效。双方同意在签订正式《南京市商品房预售合同》之前，本认购书作为法律有效合约。双方签订的商品房预售合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金自动抵作商品房款。

签订合同当日，原告向被告支付了定金20万元，但未按照认购书约定的期限内与被告签订商品房预售合同并支付房款。原告对此解释是因事后得知房屋交付的时间过长且对户型不满意。被告称2011年8月3日，被告向原告邮寄送达告知函一份，主要内容为：请原告务必于接到本函后3日内前往汉中门大街301号苏宁睿城现场接待展示中心按认购书的约定缴纳相关款项并签署商品房预售合同。否则，根据认购书的约定，原告将被视为放弃认购权，同时被告有权对外另行出售该房屋，原告所支付的认购定金不予退还。原告称未收到该告知函，被告亦未能举证证明原告已收到。

上述事实有常住人口登记卡、商品房认购书、定金收据、告知函、商品房预售许可证及当事人陈述等予以证实。

法院裁判及理由：

本院认为，原、被告双方签订的商品房认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方应于签订该认购书后7日或9日内交纳房款并签订商品房预售合同，双方在商品房认购书中未约定该房屋的交付时间，被告亦未能举证证明已向原告告知该房屋的交付期限，双方事后也未就交付时间达成一致意见，故未能签订商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，导致双方未能签订商品房预售合同的主要原因是未就房屋交付时间达成合意，该事由不能归责于双方当事人，故被告应当将定金返还买受人。原告主张双倍返还定金无法律依据，本院不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告南京慕诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告丁晔定金合计人民币20万元。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告丁某负担1825元，由被告南京某房地产开发有限公司负担1825元(原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

律师评析：

本案是一起典型的房屋买卖定金返还的案例，在实务中也较为常见。我们知道，根据定金法则，通常情况下要么买方违约，卖方没收定金;要么卖方违约，卖方应双倍返还定金。本案法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，以“不可归责于双方当事人”的原因导致房屋买卖合同未能订立的理由，判令返还一倍定金，是一个折中的选择，兼顾了买卖双方当事人的利益。因此最终双方当事人均为上诉，可谓一个既合法又合理的判决。本案中有两个关键点值得注意：一是房屋的交付期限系合同的主要条款，如果关于该项未能达成一致，房屋买卖合同实质上是不能订立的;二是本案涉案定金数额较大，这应该也是法院最终判决的一个影响因素。以上两点可以作为南京律师或者当事人处理类似案件的一个参考。