典型判例及评析
案例1：2010年1月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的门面房两层约280平方米房屋出租给原告经营餐馆;租期5年;三年内若遇拆迁，装修费用赔偿超过三万则原告只得三万。2012年11月，餐馆所在地段被政府拆迁，被告于2012年11月13日签订了《拆迁补偿安置协议》。原告就相关补偿事宜多次找被告商谈无果，向南京市栖霞区人民法院提起诉讼，诉请如下：1、判决被告按照租赁房屋拆迁补偿款的10%向原告支付停业补偿费、设施搬迁费15400元;2、判决被告支付原告装修补偿费30000元;3、判决被告向原告支付空调、电话、电增容等拆移补偿费10460元; 4、判决被告返还原告租房押金10000元;5、由被告承担本案诉讼费用。同时申请法院向拆迁办调集涉案房屋的《拆迁补偿安置协议》。
后经法院调解，原、被告双方达成如下调解协议：一、被告于2013年3月26日前一次性支付原告60000元;二、双方一次性了结，再无其他纠葛;三、案件受理费1062元，减半收取531元，由被告负担。
案例2：南京市民王某前些年向玄武区房产公司承租了一处公房，使用面积18.6平方米，并签订了一份公房租用协议，约定由王某敏经营服装鞋帽。2011年下半年，王某又和李某签了份房屋租赁合同，把房子租给李某开服饰店，租赁期到2014年10月，并约定王某不承担李某对房屋的任何费用(如装修费等)，在租赁期内，如果遇到国家拆迁行为，李某应无条件退出该房，王某不对李某进行任何补偿，李某不得影响王某在拆迁中所应有的权利和利益，不能影响如期拆迁的各项事宜。此后，李某对房屋进行了装修，并开始经营服装。
2012年底，此处房屋因地铁四号线施工，被政府纳入房屋征收范围。2013年2月4日，王某向李某发出书面通知，告知因地铁四号线建设需要，房屋列入征收范围，房屋租赁合同终止，要求李某在2013年3月5日之前搬出。2013年3月20日，玄武区房屋征收管理办公室与玄武区房产公司和王某签订三方补偿协议，约定由房屋征收管理部门向王某支付货币补偿金额115万余元，其中包括奖励费5万元等费用。3月22日，李某向王某交还该房屋。
虽然不知道具体数目，但李某芳猜到王某从政府拿到了不少补偿，她因此多次找王某敏沟通，但王某不愿向她出示拆迁补偿安置协议，也不愿给她任何费用。李某心里十分不平衡。她认为，自己投入了两万多元装修，这才没两年就遇上拆迁，而自己是实际经营的人，一分钱补偿拿不到，这叫哪门子事?一气之下，李某将王某告到法院，要求王某敏把奖励费搬家费和装修损失等补给她，一共10万余元。
法庭上，李某认为，虽然房屋租赁协议载明，遇国家拆迁行为，自己应无条件退出该房。但自己是实际搬迁人和经营人，协议条款并不妨碍自己从王某处获取其从国家处获得的装修补偿款，且按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁补助费(含设备迁移费)由被征收房屋的合法占有人获得;占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。所以，王某应将其从政府处获得的停业损失费、装修补偿费、搬迁补助费如数交付自己，否则就属于不当得利。李某还认为，政府在搬迁政策中明确规定了对提前搬迁的奖励费用。设置此奖励机制，一为鼓励，二为补偿。自己是配合政府搬迁工作的主体，也是仓促搬迁的实际损失方，理应获得提前搬迁奖励金。
南京市玄武法院审理后认为，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方在房屋租赁合同中约定，租赁终止后，出租方不承担承租方对出租房屋投入的相关费用(如装修费用等)，故李某向王某主张装修费用补偿无合同依据。双方还约定，租期内遇拆迁，承租方应无条件退出该房，出租方不对承租方进行任何补偿。该约定不存在李某受欺诈、胁迫等导致合同可撤销或无效的情形，且该房屋在出租给李某之前，房屋性质已由王某变更为非住宅用房。现李某要求王某将政府给予的补偿给付自己，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。
王一流律师评析：
根据以上南京市本地的两个判例，可以看出本地区审理拆迁过程中发生的承租经营户与出租人之间的停业损失补偿等纠纷的案件，遵循了以下几个原则：
1、承租经营户完全有正当和合法的理由向出租人主张停业损失等补偿。因为从停产停业损失补偿款的性质和用途来看，该款主要是拆迁人针对被拆迁人房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的经济补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、及《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》[宁政发(2007)61号]等相关法律法规的规定，承租经营户完全有权获得停业损失、设施搬迁、装修等损失的补偿。其中，《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十条第一款第(六)项更是明确规定：“被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。”
2、租赁合同中有关于拆迁补偿约定条款的，必须遵循该约定，这一点基本上得到各地法院的一致认同。纵观江苏省及南京市及各区的拆迁法律法规及政策，也基本形成这样一个共识，即：被拆迁人与承租经营户的租赁合同对停业、设备拆除、安装和搬迁等损失补偿有约定的，由双方按约定处理，双方没有租赁协议或者租赁协议对之没有约定的，由被拆迁人于承租人根据实际情况自行协商解决。个人认为，在没有租赁协议或租赁协议对此没有约定的情况下，根据停产停业损失补偿款的性质和用途，该补偿款原则仍应属于承租经营户，但在具体分配时应考虑到被拆迁房屋营业性质用房的形成时间，如果在承租人承租之前即形成营业用房的性质，应根据之前形成营业用房的时间及承租人经营的时间比例，在被拆迁人和承租人之间合理分配停业损失等补偿款;如果系承租人承租之后才形成营业用房性质的，该停业损失等补偿款应全部归承租人所有。
