工程款抵商铺被开发商私自抵押，一二审全胜保住 230 万商铺

律师观点分析

一、案情介绍

1.基础债权形成：陈某稳亲属牵头成立苗木种植专业合作社，2016 年与盛某地产签订小区绿化施工合同，先后完成多个小区绿化工程，累计产生三百余万元工程款。因开发商资金链断裂无力现金结款，双方协商以商铺抵顶 230 万元工程款。

2.房屋交付与占有：2017 年合作社内部决议将抵账商铺分配给陈某稳，同年 5 月陈某稳与开发商签订书面商品房买卖合同，开发商出具全额购房收据；陈某稳当日完成收房，全额缴纳物业费、取暖费、维修基金等全部入住费用，长期实际管控商铺。2018 年起对外出租经营游泳馆，持续占有使用多年。

3.抵押、查封突发：开发商隐瞒商铺早已抵账交付的事实，2021 年私自将该商铺抵押给恒某村镇银行用于第三方借款担保，并办理正式抵押登记。2024 年银行起诉胜诉后申请强制执行，法院查封涉案商铺，拟拍卖处置。

4.前置异议失败：陈某稳第一时间向执行法院提交书面执行异议，法院仅做形式审查，以房产登记在开发商名下、银行持有抵押登记为由驳回异议。当事人财产面临巨额损失，委托我所律师全权代理执行异议之诉。

银行核心抗辩观点： ① 双方属于以房抵债，并非普通消费者购房，不适用《执行异议复议规定》28 条； ② 施工结算、抵账证据存疑，无法证明真实付款、实际占有； ③ 银行已办理合法抵押登记，抵押权优先于普通债权，有权拍卖房屋。

二、办案经过

（一）接收委托，全盘梳理证据链

接受委托后，我与主办律师第一时间拆分案件两大核心争议：一是陈某稳是否享有足以排除执行的物权期待权；二是银行抵押权能否对抗我方在先占有权利。 全面归集整理全套证据：绿化施工合同、多份工程结算单、合作社内部分房决议、商品房买卖合同、全款抵账收据、多年物业费 / 水电费缴费凭证、商铺租赁合同、租户经营工商登记材料、抵账总协议书，完整还原先施工、先抵账、先签合同、先收房占有完整时间线，证明以房抵债真实、款项足额付清、长期合法占有。

（二）一审庭审核心代理思路

1.驳斥银行 “以房抵债不适用 28 条” 观点：虽基础关系为工程款抵债，但双方已签署正式商品房买卖合同、完成房屋交付、全额结清房款，抵债协议已实际履行完毕，陈某稳依法取得物权期待权，符合 28 条全部四项要件；未过户过错完全在开发商（拒不开具购房发票、隐瞒房屋现状私自抵押），我方无任何过错。

2.指出银行抵押权不构成善意取得：银行作为专业金融机构，办理大额不动产抵押前，负有实地勘察、核查房屋实际使用人的审慎义务。案涉商铺长期对外经营，银行未现场核查，未尽基本审查义务，存在重大过错，其抵押权不能对抗我方在先占有权利。

3.补充事实佐证：开发商隐瞒房屋已处置事实办理抵押，存在恶意，不能由无过错的实际占有人承担不利后果。

一审法院完全采纳我方代理意见，判决不得执行案涉商铺。

（三）应对银行上诉，二审巩固胜诉逻辑

银行不服一审判决提起上诉，重复主张我方不属于购房消费者、证据链条不完整、抵押权应当优先。 庭审中我方重点强化两大裁判要点：

1.全部书证、缴费、租赁经营证据相互印证，形成闭环，足以证实 2017 年即完成交付、持续占有，远早于 2021 年抵押登记时间；

2.金融机构办理抵押未尽实地核查义务，存在重大过失，抵押权不具备对抗在先物权期待权的效力。 二审法院核查全部卷宗，未采信银行上诉理由，维持一审原判。

四、案件最终结果

1.一审判决：判令不得执行案涉 254㎡商铺，案件全部诉讼费由银行承担；原驳回异议的执行裁定自动失效。

2.二审终审判决：驳回银行全部上诉请求，维持原判，二审诉讼费同样由银行承担。

3.最终效果：成功保住当事人价值两百余万元商铺，阻止房产被拍卖，当事人完整保有房屋占有、使用、收益权益。