律师观点分析

律师点评：在执行程序中，原告申请强制执行被告名下的财产，该财产实际上属于案外人所有，案外人为了保全自己的房子，需要在执行中提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果符合上述四个要件，执行法院应当中止执行涉案房屋。

案件基本情况：

2014年8月26日，异议人与XX公司在其售房部签订编号为：GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定由异议人购买XX公司开发建设的临洮县XX27幢2706号房屋现房一间。合同约定面积为43.50平方米，每平方米24368元，房屋价款XXX元。异议人在签订合同当天向XX公司支付了房款XXX元，余款于2015年元月30日前付清。后XX公司告知房屋实际面积大于合同约定面积，需异议人补交房款，异议人补交后XX公司违法合同约定拖延至2019年才向异议人出具了缴清房款的增值税发票（XXX元）。合同签订当天，XX公司向异议人交付了钥匙及房屋，异议人并开始实际使用。合同约定XX公司在房屋交付使用后90日内向异议人办理产权登记。2014年8月26日，XX公司向异议人交付房屋后，至今由异议人占有使用。

房屋交付使用后，异议人无数次前往XX公司沟通房屋过户登记问题，XX公司每次以各种理由推诿。在2018年后半年异议人前往XX公司交涉过户登记问题时，XX公司告知异议人，异议人购买的紫竹苑住宅小区27幢2706号房屋由XX公司抵押给银行，无法办理产权证，等抵押解封后才能办理过户登记。时至今日，因XX公司的原因导致异议人无法办理产权证。之后的几年中，异议人去XX公司交涉房屋过户登记时，要么各种理由推辞，要么关门躲避，严重侵害异议人的合法权益。

异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

根据该司法解释的规定，异议人对临洮县XXxxx房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，在贵院查封执行之前，异议人与XX公司早在2014年8月26日签订《商品房买卖合同》。异议人与XX公司均按照合同的约定实际履行了相应的付款以及交房义务，该合同系双方真实意思表示，不违法法律、法规的规定。其次，XX公司在2014年8月26日向异议人实际交付了房屋，异议人已经基于有效的债权合法占有该房屋，且异议人已经全额支付了房款。最后，在房屋交付使用后，异议人无数次要求XX公司办理产权登记，但是其违反合同约定及相关法律规定，将异议人购买的房屋未经异议人的同意私自抵押给他人，导致异议人长期无法办理产权登记。未办理产权登记的原因系XX公司的过错造成的，非因异议人自身原因未办理过户登记。

综上，异议人认为，人民法院在执行被执行人名下的财产时不得执行他人所有的财产。根据上述法律规定及本案事实，异议人对临洮县XXxxx房屋的物权期待权能够对抗临洮XX银行的金钱债权，能够阻却涉案房屋的强制执行。贵院在执行（2021）甘  执  号执行裁定中，异议人要求贵院不得执行异议人所有的临洮县XXxxx房屋有事实和法律依据。

最终法院审理查明，中止执行对涉案房屋的执行