房产律师导读：海淀法院一审判决后，当事人不服提起上诉，二审法院撤销一审判决，驳回了对方的全部诉讼请求。
上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回朱某全部诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误。1.李某某与朱某签署了《补充协议》，就《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）中户口迁出约定进行了变更。《补充协议》约定李某某补偿1万元并将屋内家具赠与朱某，签字得到了朱某的授权，因此《买卖合同》第九条第（四）款中关于户口迁出的约定对双方不再具有拘束力。2.李某某已按照《补充协议》约定履行了合同义务，且朱某已通过实际行为认可并接受。《补充协议》约定将李某某户籍下与该房屋相关的户口迁出，并未承诺迁出与李某某无关的人员户口，且李某某无从得知诉争房屋下是否有其他案外人户口，朱某应对此有合理注意义务。李某某已将自己户籍下的本人及家人户口全部迁出并少收房款1万元，朱某至今未向李某某支付尾款1万元应视为认可了《补充协议》约定。3.朱某无任何实际损失。朱某已将自己及家人户口迁入该房，无证据证明朱某遭受任何损失。
朱某辩称，同意原审法院判决。
朱某向原审法院起诉请求：李某某向朱某支付违约金309 000元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。朱某与李某某签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。双方于合同中明确约定应在房屋所有权转移之日起10日内办理完成原有全部户口迁出，经查询原有户口并未能依约全部迁出，现朱某要求李某某承担违约责任有事实及法律依据，应予支持。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。李某某抗辩称违约金约定过高，法院考虑户口迁出只是房屋买卖合同的附随义务，在朱某并未举证证明诉争房屋原有户籍未及时迁出对其造成直接经济损失或影响其正常入户的情况下，法院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。李某某虽抗辩称与朱某另行签订《补充协议》，但该协议朱某并未签字确认，且现有证据不足以证明双方已就户口迁出约定变更达成一致，故李某某的该项抗辩意见，法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李某某于本判决生效之日起七日内向朱某支付逾期迁出户口违约金五万元；二、驳回朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：李某某（甲方）与朱某（乙方）于2017年3月4日签订《买卖合同》，约定李某某将位于北京市海淀区002号房屋出售给朱某，房屋总价款309万元。其中，合同第九条第（四）款约定“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”
2017年5月9日，李某某与朱某就涉案房屋中户口延期迁出事宜进行了电话协商。同日，李某某、朱某、我爱我家房地产经纪有限公司签订《补充协议》，其中第一条：户口挂用补偿约定：因甲方不能在规定时间内把户口迁出，现甲乙双方协商一致补偿乙方壹万元整户口挂用费。第二条：户口迁出的约定：经甲乙双方约定，在不影响乙方落户的前提下，甲方应在该房屋所有权转移之日起130自然日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期将李某某及其户籍下所有与该房屋相关的户口迁出的，超出130自然日，每逾期1日，向乙方缴纳房屋总价的万分之一的滞纳金，直至户口迁出。第五条：其它，3.本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。微信截图显示，朱某对李某某在《补充协议》上代理朱某签字进行了授权。
2017年5月22日，涉案房屋过户登记至朱某名下。同日，朱某支付给李某某房屋尾款的数额从3万元变更为2万元。
2017年8月8日，朱某将其家人的户口迁至诉争房屋内，2017年8月24日，李某某将其本人及家人户口从涉案房屋内迁出。
另查，诉争房屋内落有案外人赵犇鑫之户口。经询，李某某称其不认识赵犇鑫，出售房屋时也不知道赵犇鑫的户口在诉争房屋内。
就诉争房屋内落有赵犇鑫之户口给朱某造成何种损失，朱某主张其不希望自家房屋内落有不相干人员的户口，同时，如房屋再次出售也会造成房屋价值贬损。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。《补充协议》对《买卖合同》中户口迁出期限、未按时迁出的违约责任进行了变更，且补充了户口挂用补偿和房屋内家具家电约定，依据《补充协议》第五条第3款，《补充协议》为对《买卖合同》的变更和补充。《补充协议》经李某某、朱某签字后生效，因此双方对户口迁出期限、未按时迁出的违约责任应适用《补充协议》的规定。关于朱某抗辩《补充协议》非其本人签字因而对其不发生效力，本院对此认定如下。1.微信截图显示朱某同意授权李某某代理自己在补充协议上签字，则应当认为李某某的代理行为和《补充协议》均为有效。2.通话录音显示朱某和李某某就《补充协议》的户口迁出时间、未按时迁出的违约责任等主要条款均进行了协商，因而《补充协议》为双方意思表示达成一致的结果。3.《补充协议》签订后，李某某将其本人及家人户口依据变更后的时间从涉案房屋内迁出，李某某减免房屋尾款1万元作为户口挂用补偿，双方依据《补充协议》变更后内容实际履行的行为，证明了《补充协议》为双方合意的结果。故对于李某某上诉《补充协议》系对《买卖合同》变更的主张，本院予以支持。
《买卖合同》及《补充协议》为双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李某某已依《补充协议》约定按期将涉案房屋中自己及家人的户口迁出，并以减少尾款的方式支付了户口挂用补偿，朱某亦已按期将自己及家人的户口迁入，因此李某某已依约履行了己方的合同义务且不存在违约行为，故不应承担违约责任。原审认定李某某承担违约责任是错误的，本院予以纠正。
综上所述，李某某的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；
二、驳回朱某的全部诉讼请求。
