房产律师导读：房屋买卖合同产生纠纷后，一方向法院起诉解除房屋买卖合同，对方同意解除合同。在诉讼过程中能否变更诉讼请求为继续履行房屋买卖合同？北京海淀法院及北京市第一中级人民法院判决均认为不能变更诉讼请求。
赵某某向一审法院起诉请求：1.判令刘某继续履行双方签订的购买位于北京市海淀区513号（京房权证海字第XXXX号）房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并配合我办理过户手续；2.判令刘某协助我办理北京市海淀区513号（京房权证海字第XXXX号）房屋的物业交割并交付房屋；3.本案诉讼费及保全费由刘某负担。
刘某向一审法院反诉请求：确认我与赵某某于2015年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年4月19日解除；判令赵某某依据双方约定向我支付其逾期贷款导致合同解除的违约金860 000元；判令赵某某配合我办理北京市海淀区513号房产的撤销网签手续；反诉费由赵某某负担。
一审法院认定事实：位于北京市海淀区513号房屋（以下简称513号房屋）为刘某所有。
2015年12月19日，经XX经纪公司居间，刘某（出卖人）与赵某某（买方）就该513号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），买卖合同主要约定：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2 860 000元。经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1 440 000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金100 000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2 000 000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2.买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人。1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品； 2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字； 3、移交该房屋房门钥匙。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，刘某（甲方）与赵某某（乙方）、XX经纪公司（丙方）共同签订《补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4 300 000元，此价格为甲方净得价，不含税。（第二条）关于房屋交易具体事宜的约定：定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月19日将第一笔定金100 000元以自行支付的方式支付甲方。房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。首付款：乙方于批贷函下发后过户前三个工作日内将第一笔首付款2 190 000元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告下发后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷函下发首付监管后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10 000元作为物业交割保证金，该保证金应按照以下第1种方式支付。1、甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
当日，刘某另与赵某某签署《买卖定金协议书》，赵某某依约定向刘某支付定金100 000元。至2016年3月30日，双方办理网签备案手续，签订网签《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。2016年4月1日，双方赴银行办理贷款面签手续，因赵某某未实际支付首付款而未果。2016年4月5日，双方再赴银行办理贷款面签手续，赵某某表示可向刘某提前支付首付款，而刘某未予接受。后双方未能就上述买卖合同及补充协议履行达成一致意见。2016年4月17日，刘某向赵某某及XX经纪公司发出《房屋买卖合同及补充协议解除通知书》，主要以赵某某迟延办理网签备案手续及贷款申请手续，致使合同目的不能实现为由，通知赵某某及XX经纪公司上述买卖合同及补充协议于2016年4月17日解除，并要求撤销网签合同及赔偿违约金。赵某某则于2016年4月27日将双方争议起诉至法院。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：现赵某某主张刘某在合同履行中要求提高房屋售价30万元未果，而恶意拒绝配合办理贷款手续，致双方合同目的无法实现之事实，刘某则对此予以反驳。其中，关于提高房屋售价事实，赵某某主要提供2016年3月17日双方电话录音内容为据，谈话间确有涉及刘某向赵某某征询在原有价格基础上增加30万元售价意见的谈话内容，刘某以该录音为节选录音，不具有完整性为由，对该证据的真实性未予认可，但未就此向法院提供相应反证。另经法院询问，赵某某确认刘某于上述通话后，未再向其征求过有关提高房屋售价的意见。关于拒绝配合办理贷款手续，赵某某主要述及刘某在办理面签过程中，要求中介公司经纪人员不加紧履行合同，并拒绝接受提前支付首付款要求，导致其无法取得银行贷款的事实。为此，赵某某主要向法院提供多段视听资料为据。其中，在刘某与中介公司经纪人员的电话录音中，未见其明确要求中介公司经纪人员推迟办理之内容。双方于4月5日在银行办理面签的录像则显示，赵某某确曾要求刘某接受其提前支付首付款，表示否则无法办理银行贷款，刘某则反复强调按补充协议关于“于批贷函下发后过户前三个工作日内”支付首付款之约定内容执行，双方最终未能达成一致意见。刘某对该证据的真实性、证明目的均不予认可，亦未就此向法院提供相应反证。另根据刘某提供的多份手机短信等证据，证实刘某确曾自双方签订买卖合同及补充协议后即于2016年1月、3月，多次以短信及邮寄告知函方式催告赵某某办理合同网签备案手续，但当时均因赵某某尚未将其原有住房出售并过户而未能配合办理。
刘某主张赵某某逾期未按补充协议约定期限申请贷款构成根本违约，并据此要求确认双方买卖合同于赵某某收到解除通知之时解除。其中，刘某述及赵某某于2016年2月19日收到评估公司出具的房屋评估报告，该事实未得到赵某某的认可，赵某某表示于案件开庭审理时才见到评估报告，此前并未收到过该评估报告。刘某虽向法院提供《房地产估价报告》、估价单位信息、短信为据，但未就赵某某实际收到该评估报告之事实向法院提供直接证据。
另查于原审中，赵某某于2016年6月20日当庭以刘某违约致其不能实现合同目的为由，要求解除双方签订的买卖合同及补充协议，刘某则当庭表示同意解除合同，同时提出撤销双方网签房屋买卖合同的反诉请求，赵某某在反诉答辩中对此表示同意。案件重审中，赵某某变更诉讼请求要求继续履行买卖合同及补充协议，刘某表示不同意继续履行，双方无法就房屋买卖达成新的合意。虽经法院释明，赵某某仍坚持其有权选择继续履行合同之主张。另经法院询问，刘某表示即使法院不能确认其解除合同之效力，对双方买卖合同及补充协议亦不同意继续履行。
本案诉讼中，赵某某申请对513号房屋采取诉讼保全措施，并就此向法院提供了保函担保。后法院依法裁定对513号房屋采取查封措施，该裁定现已执行。另经法院询问，赵某某、刘某均表示撤销将XX经纪公司作为案件第三人。
一审法院认为，合同是确立及规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，赵某某自愿与刘某签订买卖合同及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，合同双方均应遵照合同约定履行。
根据买卖合同性质及双方上述买卖合同及补充协议内容，赵某某主要负有支付首付款、获批并支付银行贷款之义务，刘某主要负有交付房屋并协助办理过户之义务。其间，双方还应根据中介公司安排相互配合办理合同网签备案、贷款银行面签等手续。双方补充协议约定，赵某某应于批贷函下发后过户前3个工作日内支付第一笔首付款。但在实际履行中，该约定内容与贷款银行关于先行支付一定比例首付款的贷款审批政策条件不符，双方也未能就变更上述约定达成一致意见，导致双方买卖合同及补充协议未能得到继续履行，由此引发双方纠纷。
赵某某于本案重审中变更诉讼请求为继续履行，刘某则表示不同意继续履行，双方已无法就继续履行达成新的合意。事实上，赵某某于最初起诉时既以双方合同目的无法实现为由要求解除买卖合同及补充协议，刘某当庭对此表示同意解除，并反诉要求撤销网签合同，赵某某反诉答辩亦表示同意。上述意思表示虽在诉讼过程中作出，但亦属双方当事人的真实意思表示且内容明确具体，系双方正当行使民事权利的行为，应当产生相应合同解除的法律后果，且对双方当事人具有约束力，任何一方不得任意反悔、变更,故双方买卖合同及补充协议已解除，无法恢复继续履行。虽经法院释明，赵某某坚持主张其有权选择继续履行，法院对此不予支持。合同解除后，赵某某应当配合刘某办理网签买卖合同撤销手续。
庭审中，赵某某主张刘某单方提高房价、拒绝接受首付款构成根本违约，刘某则对相关事实不予认可。根据赵某某与刘某电话录音内容，可知刘某确曾在谈话中向赵某某征询过加价30万元售价的意见，但赵某某对此未表示接受。而于此后的履行中，刘某未再向赵某某提及加价的要求，反而根据赵某某出售原有住房的进度，配合其办理了本案买卖合同的网签备案手续，可见双方买卖合同关系并未就此受到影响，刘某此行为并不构成违约。而根据赵某某提供的录像内容，显示赵某某在面签过程中，确向刘某提出提前支付首付款的请求，刘某则主要以提前接受首付款不符合上述补充协议相关约定内容为由而未予接受。刘某对该证据不予认可，但未能就此向法院提供充分反证。双方缔约是为了实现合同目的，合同双方除应严格履行合同约定义务外，还应当本着诚实信用原则对合同履行中出现的问题进行充分协商，本着实现合同目的的原则，可对合同约定条款作出适当的变更。赵某某提出提前支付首付款的请求，虽然与补充协议约定不符，但并不损害刘某的利益，反而有利于合同目的的实现，刘某简单地执行补充协议约定内容，客观上违背了合同目的的实现，其应对此承担相应的法律责任。
刘某反诉主张赵某某逾期办理网签及银行贷款手续构成违约，赵某某对此亦予以反驳。根据双方买卖合同及补充协议内容，双方未就办理网签备案手续的时间作出明确具体的约定。实际履行中，经过刘某多次催告，双方实际办理网签时间较晚，一定程度上影响了其对合同目的实现的预期，但其既已配合办理网签，即应继续履行好各项约定义务，主张赵某某就此网签备案事项构成违约，缺乏合同依据。而关于逾期办理银行贷款一节，刘某虽提供有关于房地产评估事实的证据，但均无法直接证明赵某某已实际接到相关评估报告而故意拖延申请贷款的事实，故法院对刘某要求赵某某承担违约赔偿责任的请求不予支持。同理，刘某先前基于上述理由作出的解除合同通知，并不能产生双方合同有效解除的法律后果，法院对其确认合同解除之请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回赵某某的全部本诉诉讼请求；二、于本判决生效后七日内，赵某某配合刘某办理撤销双方二〇一六年三月三十日签订的网签《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）手续；三、驳回刘某的其他反诉诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，赵某某起诉时请求解除合同，刘某亦认为合同解除，双方审理中就此已实际达成了合意。本院发回重审后，赵某某转而主张继续履行，经法院释明仍放弃了解除合同和违约责任的请求，变更为要求办理过户。但自合同签订已时间较长，赵某某重审中翻悔要求继续履行，显然缺乏依据，亦不合理，本院不予支持。
双方合同的约定有瑕疵，未约定网签备案的具体时间且支付首付款的时间与贷款银行的要求矛盾，致使合同履行过程中产生争议。赵某某提出提前支付首付款有利于合同目的实现，刘某坚持不同意提前履行依据不足。
综上所述，赵某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
