起诉请求：一、请求判决解除李某与丁小某于2016年1月31日就位于北京市海淀区0615室房屋（以下简称诉争房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、请求判令丁小某、杨某返还购房定金5万元；三、请求判令丁小某、杨某支付违约金32万元；四、请求判令丁小某、杨某赔偿房屋差价损失160万元；五、请求判令丁小某、杨某赔偿中介费54 000元；六、本案诉讼费用由丁小某、杨某承担。
法院认定事实：2016年1月31日，丁小某（出卖人）与李某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将诉争房屋出售给买受人，房屋成交价180万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价20万元；买受人向出卖人支付定金5万元，买受人拟贷款金额126万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用;办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于5个工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率支付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。同日，丁小某签署声明，内容为：“本人作为北京市海淀区0615房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权，本人声明上述房屋未设定抵押。”同日，杨某签署《关于配偶同意出售的承诺书》，内容为：“本人杨某是坐落于北京市之房产的房屋所有权人，本人承诺本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”当日，李某向丁小某支付定金5万元，丁小某现尚未返还定金。
2016年1月31日，丁小某（甲方）、李某（乙方）与链家公司（丙方）签署《补充协议》，约定：乙方于2016年1月31日将定金5万元以自行支付的方式支付甲方；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于2016年3月31日将第一笔首付款54万元以建委资金监管方式支付甲方；甲乙双方应于丙方收到评估后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方拒绝将该房屋出售给乙方的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，丁小某（甲方）与李某（乙方）签署《声明》，主要内容为：诉争房屋实际成交价格为160万元，现由乙方银行贷款，特协商价格为200万元办理手续，若双方发生争议，特此以协议成交价为最终成交价格，其签署以外文件与此协议发生冲突，均以本双方协议为准，成交价160万元为最终价格。
2016年1月31日，丁小某与李某、链家公司签订《居间服务合同》，约定李某向链家公司支付居间代理费44 000元。同日，丁小某与李某、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定李某向中融信公司支付服务费10 000元。李某主张其已支付居间代理费及保障服务费54 000元，并提交链家公司与中融信公司于2018年5月18日开具的收款发票予以佐证，丁小某与杨某认可发票的真实性。
2016年3月5日，李某与丁小某签订变更申请单，载明：客户做链家金融产品，由贷款改为全款。2016年3月14日，李某与丁小某就诉争房屋签订网签合同，成交价80万元，付款方式通过北京市海淀区房屋管理局存量房自有资金监管账户划转自有资金。后丁小某与李某签字注销上述网签合同。2016年3月24日，丁小某与李某再次签订合同变更申请单，将全款业务变更公积金贷款。2016年3月25日，丁小某与李某之间再次形成一份网签合同，成交价100万元，其中自有交易结算资金20万元，拟申请公积金贷款80万元。丁小某表示其未曾签署过2016年3月25日的网签合同，并向北京市海淀区房屋管理局提出信访，认为涉诉房屋的网签合同低于真实交易价格，投诉人未在网签合同上签字，要求撤销虚假的网签合同。北京市海淀区房屋管理局于2017年5月22日就丁小某的信访事项作出答复，告知网签合同注销程序。后上述网签合同被注销。
丁小某与李某在2015年12月26日至2016年4月5日期间就购买诉争房屋及诉争房屋的买卖合同履行问题通过微信方式进行沟通。其中，2016年3月16日，李某向丁小某发送消息，提出两套付款方案“一是先把钱打到银行监管账户，然后办理过户。二是需要办理贷款，就是时间会长。”丁小某于2016年3月18日回复选择方案二，李某同时告知从全款购买方式改成公积金贷款购买方式需要注销原网签合同，重新做网签合同。2016年3月28日，李某告知丁小某“23号注销，24号归档，25号网签生成，公积金已经预约评估，下一步就面签”。丁小某于2016年3月30日回复“这个手续终止吧，我们现在不和你合作了，之后的事情杨某会和你联系。”
经李某申请，法院委托北京华天通房地产评估有限公司对诉争房屋的现值进行评估，该公司于2018年4月28日出具报告，确定诉争房屋的价值为2 496 636元。
另查，李某于2016年6月8日起诉丁小某要求继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋所有权登记手续，交付房屋，支付违约金。丁小某提出反诉，要求解除房屋买卖合同，撤销网签。法院于2017年6月某日作出（2018）京0108民初某号民事判决书，判决：一、丁小某与李某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《声明》；二、李某于本判决生效后三日内给付丁小某剩余购房款155万元，丁小某收到全部购房款后三日内协助李某将诉争房屋产权办至李某名下并于办理完毕过户手续后5个工作日内将房屋腾退交付李某；三、驳回丁小某的全部反诉请求。丁小某不服提出上诉，在二审审理过程中查明，丁小某已于2017年5月16日将诉争房屋变更登记至其夫杨某名下，杨某于2017年6月28日与案外人韩某就诉争房屋办理了抵押登记手续，北京市第一中级人民法院认为本案诉争房屋发生了产权变更登记及设立抵押的新事实，本案房屋买卖合同能否继续履行需进一步查明，故发回重审。
法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁小某与李某签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《声明》系双方当事人在自愿基础上签订的协议，系双方真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。网签合同价格条款存在规避国家税收监管政策而故意隐瞒真实交易价格的情况，该价格条款无效，但不影响双方真实意思表示下所签订的房屋买卖合同的效力。
丁小某在诉讼过程中擅自处分诉争房屋，将诉争房屋转移登记至杨某名下，杨某又在诉争房屋上设立了抵押，丁小某存在违约的故意，应依法承担违约责任及赔偿损失。现李某要求解除其与丁小某于2016年1月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于法有据，法院予以支持。李某要求丁小某返还定金5万元、支付违约金32万元、赔偿服务费54 000元，有合同依据与法律依据，法院予以支持。诉争房屋现值2 496 636元，双方真实的交易价格为160万元，房屋差价损失共计896 636元。鉴于法院已判令丁小某支付李某违约金32万元，但违约金又不足以弥补李某的实际损失，故法院判令丁小某再支付李某房屋差价损失576 636元。杨某曾签署《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺同意出售诉争房屋且已征得配偶同意，如违反该承诺导致合同无效或无法履行，其本人同意承担相关法律责任，现丁小某将诉争房屋过户至杨某名下，杨某与案外人就诉争房屋设立抵押，导致本案房屋买卖合同无法履行，故杨某应与丁小某承担连带赔偿责任。
法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除丁小某与李某就北京市海淀区0615室房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、丁小某与杨某于本判决生效后十日内返还李某定金50 000元；三、丁小某与杨某于本判决生效后十日内支付李某违约金320 000元；四、丁小某与杨某于本判决生效后十日内赔偿李某服务费54 000元；五、丁小某与杨某于本判决生效后十日内赔偿李某房屋差价损失576 636元；六、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
北京房产专业律师赵律师点评：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案诉争房屋在交易过程中，存在隐瞒真实交易价格、通过虚构网签合同价格规避国家税收监管政策的情形，网签合同价格无效，但不影响双方真实意思表示的房屋买卖合同及补充协议的合同效力。
丁小某在合同履行期间，单方表示终止合同履行，并在本案诉讼期间擅自处分诉争房屋，将房屋所有权转移登记至杨某名下，随后杨某将诉争房屋设立抵押。丁小某拒不履行合同，故意违约，应承担违约责任。杨某签署《关于配偶同意出售的承诺书》，同意出售诉争房屋且同意承担导致合同无效或无法履行的相关法律责任。现本案房屋买卖合同已无法履行，李某要求解除合同、丁小某和杨某返还其购房定金并支付违约金、赔偿各项损失的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，应予支持。对于违约金及赔偿损失的具体数额，综合考虑合同约定、合同履行情况、违约方的过错程度、诉争房屋市场价值、守约方的实际损失等因素予以确定，法院判决确定的违约金和赔偿服务费、房屋差价损失的数额并无不当
