最高人民法院关于房屋买卖违约金确定的典型案例

??裁判要旨

1.合同约定以房屋交接单的签署作为完成房屋交付，仅由于买房人原因未办理验收交接手续的视为交付。买房人在办理交付验收的过程中提出质量异议，并拒绝签署房屋交接单，双方约定开发商修复后再行交付。但此后开发商一直未履行修复义务，且再未与买受人协商交付事宜，故不能认为其已经完成了房屋交付。

2.当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的规定。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。

法院生效裁判认为：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定被告绿城公司应当在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付原告周某某使用。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的专业检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。

从原、被告之间的合同约定可见，双方约定也以房屋交接单的签署作为房屋交付，同时仅约定由于原告原因未在《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的则自《入伙通知书》规定的交付期限届满日之次日起即视为交付，以及在原告对质量有异议双方不能达成一致意见而委托检测机构进行检测，检测结果为合格的情况下被告书面通知的交付日期视为交付。

本案中原、被告均认可原告在2016年9月30日前往被告处办理交房手续，但在交付验收过程中原告指出房屋存在渗水，留存在被告处的绿城明园锦兰苑X幢X室住宅交付验收清单记录了相应的验收意见，并记录有待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验。

故原、被告之间系在交房过程中因原告对质量有异议双方达成一致意见，即处理好（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水问题后再行交付，并未变更以房屋交接单的签署作为房屋交付的合同约定。但被告直至2017年12月26日才第二次书面通知原告办理交房手续。在《关于再次提醒收房的通知》中表述我们于2016年9月19日向您发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，请您于2016年9月30日9时30分到绿城明园锦兰苑物业服务中心办理绿城明园锦兰苑X幢X室交房手续。但您至今未来办理交房手续，上述表述与法院查明事实不符，2017年12月26日第二次书面通知之前被告一直未完成修复后再次交付房屋的书面通知义务。

??至于被告绿城公司认为，《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告周某某不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付责任的抗辩，原告表示对《商品房买卖合同》附件九的具体内容并不知情。法院注意到涉案《商品房买卖合同》的备案内容并不包括附件九，且附件九中关于被告不承担逾期交付责任的内容约定系被告方提供的免除责任条款，被告虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。至于被告认为2016年9月30日在验收过程中即使被告认可验收意见内容以及待处理好后交房的约定，也就意味着原、被告双方对合同约定的交房时间做出了变更，被告不存在逾期交房的辩称意见，法院认为原、被告仅是对交房过程中发现的质量问题的处理意见做出了约定，原告并未作出放弃向被告主张逾期交房责任的意思表示，且质量问题的修复所需要的时间导致原告无法在《商品房买卖合同》约定的交房期限内取得房屋的占有使用权完全系被告过错，被告无须承担逾期交房违约责任的抗辩不能成立。

??关于违约责任的承担，被告绿城公司认为双方约定的违约金明显过高，要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九若被告逾期交房，则被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任的约定，原告周某某也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。对合同约定的违约金是否需要调整，法院注意到，首先《商品房买卖合同》附件九中存在买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10%的约定。其次，在法院组织原、被告双方现场查勘过程中，原告认可被告在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复，在原告向法院提交的书面说明中也认可被告于2016年10月29日让物业工作人员通知原告渗水问题已经修复，原告也于2016年11月11日再次去查验房屋。但再次查验过程中原告要求被告对东阳台渗水的修复采取养水24小时观察，并要求被告对养水后遗留的渗漏点继续修复。后原告在2016年年底至2017年11月间多次前往涉案房屋查验，并在2016年年底以及2017年后续指出北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题。考量到北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题并未在2016年9月30日的验房问题清单中，即不属于原、被告关于待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验的约定范围内，且双方也认可后续发现的渗水问题主要涉及譬如楼上住户装修时安装的热水器摆放位置、阳台水管皮圈的更换以及水管检修口未拧紧此类通过物业协调以及配件更换检查的问题，并不影响房屋质量，被告物业工作人员也做出了相应处理。因此综合考虑上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，法院认为将被告承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房价款的10%计算违约金较为合理。