北京房产专业律师解读：二手房买卖合同中，多数约定拒绝购买房屋的构成根本违约，乙方在违约行为发生之日起十五日内，应以房屋总价款的20%向甲方支付违约金。该违约金是否过高？法院是否支持？下面的案例可以得到相关解答。

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令被告向原告支付违约金770000元；3、请求法院判令二被告承担本案诉讼费。

事实和理由：2021年5月14日，原告与被告在北京某中介公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖签订合同》及《补充协议》，约定被告购买原告位于北京市房屋，房屋总价款为3850000元。《北京市存量房屋买卖签订合同》签订后，被告突然告知原告将不再履行双方的《北京市存量房屋买卖签订合同》及《补充协议》。

依据《补充协议》第四条第三项之约定，乙方拒绝购买房屋的构成根本违约，乙方在违约行为发生之日起十五日内，应以房屋总价款的20%向甲方支付违约金。故此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。请求贵院查明事实，判如所请。

被告辩称

被告辩称，同意原告的第一项诉求，解除合同及补充协议；不同意原告的第二项和第三项诉讼请求。双方虽然签订买卖合同，但被告因签约当晚得知其母确诊身患癌症后，为给母亲治疗疾病其将无力再行购房，故在签订合同的次日被告立即通知原告，明确表示自己不再购买其所售房屋。据此可知，被告是有正当的理由不得已才解除的购房合同，并非恶意解约。涉诉房屋在签订合同期间，一直出于出租状态，无经济损失，对原告房屋的使用、收益没有造成财产损害，即使被告与原告解除了房屋买卖合同，对原告也没有造成任何实际损失。

虽然购房合同中约定了20%的违约金赔偿条款，但按照我国民法典和合同法有关规定，人民法院要综合考虑原告是否因被告违约产生实际经济损失及损失大小、被告解约理由是否正当等因素，来公平合理地确定违约金的数额。本案中被告连合同定金都没有交付，原告也没有交中介费，不存在给付合同总金额20%的高额违约金赔偿的合理性和可能性，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明

2021年5月14日，出卖人原告与买受人在北京某中介公司（以下简某中介公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：购买原告所有的坐落于北京市住宅楼房一套，房屋成交价格为人民币175万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币210万元。合同第七条违约责任的第（二）款约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。

双方签定购房合同后的次日，即2021年5月15日，被告即向原告发送微信消息，称因购房款负担不起，无法再购买涉案房屋。后双方同意解约，但就违约金支付问题进行沟通后未达成一致意见，故诉至本院解决。本院于2021年10月8日向被告送达了起诉书副本。庭审中被告称原告违约金要求过高，如果必须支付违约金，则请求法院考虑原告的实际损失情况予以合理调减降低数额。

裁判结果

一、确认原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；

二、被告于本判决生效之日起七日内给付原告原告违约金六万元。