地下室商业出租，要注意哪些法律问题？

  案情简介  

 2017年8月26日，张某与某美食公司签订《房屋租赁合同》，约定：某美食公司将某商场地下一层某商铺租赁给张某从事餐饮，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月30日，某美食公司提供有效的房屋证明及证件，由张某自行办理营业执照。

双方在合同履行过程中发生争议，张某于2018年7月1日向某美食公司发出《违约解约告知书》，内容包括：因某美食公司未能按照国家相关法律、法规规定，取得消防开业检查及地下空间备案等有效合法资质，导致某美食公司不能按照合同约定向张某提供办理证照的手续，违反了合同约定，导致张某无法办理证照，致使合同目的无法实现。故张某通知某美食公司解除《房屋租赁合同》并主张某美食公司赔偿张某装修费用、违约金等实际损失。

 双方协商未果，张某向法院起诉要求某美食公司赔偿装修费用、违约金，返还押金。某美食公司提起反诉要求张某支付欠付租金和违约金。

 法院裁判  

 一审法院认为，双方虽约定由张某自行办理营业执照，但同时约定了某美食公司应提供有效的房屋证明及证件。现某美食公司自述其向张某提供了自产权人处承租涉案房屋的证明，但未提供其他材料。此外，目前又无证据显示张某在办理营业执照过程中存在过错，根据现有的证据及查明的事实，某美食公司未能依约提供租赁房屋相关材料，导致张某因资料缺失未能办理营业执照，并最终导致张某承租租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现。因此，某美食公司对《房屋租赁合同》的解除构成违约。

 一审法院判决：一、某美食公司于判决生效后七日内返还张某押金37 042元；二、某美食公司于判决生效后七日内赔偿张某违约金156 585元；三、某美食公司于判决生效后七日内赔偿张某装修损失240 000元；四、驳回张某的其他诉讼请求；五、驳回某美食公司的全部反诉请求。

 二审法院认为：张某所租赁房屋在装饰装修及使用前即应当提交相应材料向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案并进行消防设计审核。但依本案查明事实，张某作为装修租赁房屋的建设方在对租赁房屋进行装修之前并没有提交相应材料进行申请，其也没有提供证据证实曾向某美食公司提交相应材料要求其协助申请。故在此情形下，其即以某美食公司未取得消防检查和地下空间备案导致其无法办理营业执照为由解除《房屋租赁合同》，没有合同依据及法律依据。一审法院以某美食公司未能依约提供租赁房屋相关材料，导致张某因资料缺失未能办理营业执照，并最终导致张某承租租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现，确认由某美食公司独自承担合同解除的责任错误，法院予以纠正。据此，二审法院对一审判决进行了改判：一、维持一审判决第一项、第五项；二、撤销一审判决第二项、第四项；三、变更一审判决第三项为：某美食公司于本判决生效后七日内赔偿张某装修损失168 000元；四、驳回张某的其他诉讼请求。

  法官提示  

《中华人民共和国消防法》规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案。利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。

 因此，在出租及承租地下室进行商业、文娱等活动时，出租方和承租方都应当自觉遵守相关备案规定，以免造成不必要的经营风险和损失。作者：万丽丽、陈亢睿  北京三中院

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