斥巨资买的房被执行怎么办？

       案情简介

某房地产公司向北京某银行贷款1千万左右，并于2017年9月与银行签订《借款合同》和《抵押合同》，以某房地产公司名下的房屋作为借款担保，并对上述房屋办理了抵押登记。其后北京某银行于2020年5月以金融借款合同纠纷为由提起诉讼，法院于同月依法查封、扣押、冻结了上诉抵押房产。刘某与某房地产公司于2019年11月签订《认购协议》，购买某房地产公司开发的案涉房屋，刘某支付了购房款，但未办理房屋的过户登记。我国的不动产采取登记生效主义，刘某未能对案涉房屋进行登记，因某房地产公司的金融借款合同纠纷，被法院查封，并在法院强制执行阶段面临房屋被执行，以偿还北京某银行的借款。

       买二手房有权利排除执行的情况

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

       买商品房有权利排除执行的情况

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买卖人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

       二手房买受人需要证明的事项

第一，尽量与房屋卖方签订正规的房屋买卖合同。保证买卖合同包括房屋单价、建筑总面积、房屋总价款、付款时间等合同必备要素。

第二，在签订房屋买卖合同时，要了解清楚房屋现状，是否存在抵押，是否有涉及查封、扣押的情形。

第三，当事人要证明己方已经合法占有该房产，平时注意需要收集证据，包括留存好办理物业的入驻手续，缴纳水、电费的单据等。

第四，积极支付全部房屋价款。

第五，积极推动卖方尽快办理房屋过户登记手续，并能留存相关证据。

       商品房买受人需要证明的事项

第一，尽量与开发商签订正规的房屋买卖合同。保证认购合同包括房屋单价、建筑总面积、房屋总价款、付款时间等合同必备要素。

第二，积极办理网签手续。

第三，积极支付房屋价款超过百分之五十。

第四，证明所购房屋用于居住需求，名下无其他可居住房屋。

作者：北京四中院

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