问题背景
房产归属兼具物权与债权的双重特征，在理论和实践中素有争议。离婚协议中对房产权属的约定，极可能与第三人权利发生冲突，引发复杂的法律纠纷。由于离婚协议具有非公开性，善意第三人往往无从知晓其内部法律关系，一旦发生纠纷，往往涉及物权、债权、婚姻家庭等多个法律领域，具有明显的交叉性，需要结合个案具体判断。本文将以一则实务案例为引，结合《民法典》及相关司法解释，梳理其中的核心争议与审查要点。
【实务案例】王某与高某协议离婚，约定婚姻关系存续期间共同共有、但仅登记在高某名下的一处房产，归王某所有。双方约定在一年后再办理过户手续。在这一年期限内，出现如下两种情况：
（1）高某向他人借款，并将该房屋抵押给债权人，办理了抵押登记。后高某到期无法偿还，债权人起诉要求行使抵押权，法院依法对该房屋进行强制执行；
（2）高某向他人借款，到期无法偿还，债权人胜诉后申请法院强制执行该房屋。
PART 1 焦点问题
01 离婚协议的约定能否排除基于抵押权的强制执行？
02 离婚协议的约定能否排除基于普通金钱债权的强制执行？
PART 2 相关法律规范
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》
第十七条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
PART 3 类案分析及裁判结果
一、能否排除抵押权强制执行？
案例一：某小额贷款公司诉雷某等案外人执行异议之诉上诉案
（北京市第二中级人民法院审理）
裁判要旨：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，雷某主张依据离婚协议约定案涉房屋归其所有，进而享有的房屋权属转移登记请求权，可以排除该小额贷款公司的抵押权。但因该小贷公司对案涉房屋享有的抵押权已依法登记，具有公示效力，现有证据不足以证明雷某对该房屋享有的请求权能够排除该公司的抵押权。
案例二：岑某与梁某等案外人执行异议之诉再审案
（广西壮族自治区高级人民法院审理）
裁判要旨：
若申请执行的是抵押权等优先受偿权，则不能排除强制执行。根据担保法、物权法等相关规定，抵押权具有追及效力，抵押权一经设立，抵押物所有权的变动不影响抵押权的效力。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
小结：不同法院的审理结果基本一致，均依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条进行判断。结论为：离婚协议的约定不能排除基于抵押权的强制执行。
二、能否排除普通金钱债权强制执行？
案例三：钟某与王某、林某案外人执行异议纠纷案
（最高人民法院审理）
裁判要旨：
案外人钟某对案涉房产是否享有足以阻却执行的实体权利，是本案争议焦点。法院的结论是享有足以阻却的权利。法院指出，应根据案件具体情况，对异议人主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利进行综合比较判断，确定异议人的权利能否排除执行，这实际是所有权变更请求权与申请执行人请求权之间的效力比较问题。具体从以下几个方面分析：在成立时间方面，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的精神，依法成立在先的合同买受人继续履行请求权，优先于其他买受人。同理，本案中至少不能得出成立在后的债权优先于成立在前债权的结论；在内容方面，实际占有房屋一方的权利优先于申请执行人的金钱债权；在性质方面，申请执行人的债权系婚姻关系解除后发生的个人债务，此时案涉房屋对被执行人而言已不再是责任财产。在此意义上，房屋占有人的请求权即便排除了申请执行人债权的执行，也并未对申请执行人债权的实现形成不利影响。
案例四：何某诉金某等执行异议之诉案
（湖州市吴兴区人民法院审理）
裁判要旨：
离婚协议约定房屋所有权归夫妻一方所有，但未办理产权变更登记。离婚后，房屋因另一方负个人债务而被强制执行时，该约定能否排除执行，不宜仅依据权利外观一概否定，而应从债权的性质、申请执行人利益考量、案外人过错判定、价值冲突与权衡等方面综合判断。具体需注意：区分个人债务与共同债务，双方签署离婚协议后已解除婚姻关系，其后产生的债务由个人承担；审查三方主体间有无恶意串通，本案无相关事实；房屋占有人对房屋享有物权期待权，应保护其利益。根据权利优先性比较，申请执行人对被执行人的普通债权，难以对抗实际权利人对案涉房产享有的物权期待权。
案例五：刘某诉杨某案外人执行异议之诉申请再审案
（四川省高级人民法院审理）
裁判要旨：
《民事诉讼法》司法解释规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。“足以排除”中，“足以”是对证明程度的要求，“排除”是对权利优先性的判断。要认定案外人依据离婚协议约定对案涉房屋享有的权利是否足以排除执行，应重点关注以下问题：一是明确不动产物权的权利来源，即对设立、变更、转让、消灭不动产物权的基础法律关系进行审查，在确认基础法律行为合法有效的前提下，正确划分责任、明确权属；二是正确看待未经登记的不动产物权在强制执行程序中的法律适用，如《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所示，最高人民法院在商品房买卖强制执行中，基于占有和善意的考虑，认可未经登记的产权人所享有的权利。
小结：法院主要基于不同请求权的成立时间、内容、性质等因素，对其效力进行综合判断。结论为：离婚协议的约定一般可以对抗基于普通金钱债权的强制执行。
总结
结合上述分析与实务案例，对开头王某与高某情形下的两个问题，可作如下判断：
一、该房产所有权属于谁？
根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的变动以登记为生效要件，未经登记不发生效力。因此，在办理过户登记前，房屋所有权仍归登记权利人高某。但是，根据相关裁判观点，王某在签署离婚协议后，即对该房屋享有物权期待权。该物权期待权可以对抗普通金钱债权，但无法对抗已经登记的抵押权等优先受偿权。
二、面对已登记抵押权引发的强制执行，能否排除？
在此情形下，需注意两点：
- 已登记的抵押权具有公示效力，基于物权优先原则，可以对抗王某主张的所有权变更请求权。
- 申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持（参见《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条）。因此，王某无法以其权利排除基于抵押权的强制执行。
三、面对普通金钱债权引发的强制执行，能否对抗？
总体而言，法院会通过分析案外人享有何种民事权益，并将其与执行依据所确认的申请执行人民事权益进行比较，判断是否具有优先效力。具体主要考量以下因素：
- 性质方面：签署离婚协议后的债务为被执行人个人债务，案涉房产已不再属于被执行人的责任财产。
- 时间方面：成立在先的所有权变更请求权，优先于成立在后的普通金钱债权请求权。
- 内容方面：实际占有房屋一方的权利具有物权期待属性，优先于申请执行人的金钱债权。
- 主观方面：判断双方有无恶意串通、逃避债务的情形。
综上，在开头所设情形中：
第一种情况：高某已将该房屋为债权人设立抵押并办理登记，债权人取得具有优先受偿效力的抵押权。王某的物权期待权或所有权变更请求权，无法对抗该抵押权，不能排除法院基于抵押权的强制执行。
第二种情况：高某对外欠付普通债务，债权人仅享有一般金钱债权，房屋未设定抵押。此时，王某的权利在性质、内容和成立时间上均具有优先性与合理性，一般可以对抗普通债权，进而排除强制执行。
