谢海亮律师
律师观点分析
代理律师：谢海亮律师
一、案件主题
购房者签订房屋定购合同后，因年龄因素无法按预期办理按揭贷款，开发商依据定购合同定金条款主张没收全部定金，经代理上诉后，二审改判开发商返还购房定金。
二、案情简介
购房者经项目销售人员推介，前往案涉房产项目看房，销售人员介绍案涉房产可交由第三方运营，同时告知购房者可以办理按揭贷款，对贷款年龄上限、首付比例作出相关介绍。购房者基于该介绍，与房产开发企业签订房屋定购合同，支付定金，双方约定了签订正式商品房买卖合同的期限。
购房者后续准备办理贷款过程中，因自身年龄原因，银行办理按揭贷款需要额外提供担保人，无法实现无需担保人即可办理贷款的预期。购房者随即与房产开发企业协商解除定购合同、退还定金，但开发企业坚持要求购房者全额支付购房款，拒绝退还定金。
后开发企业向购房者发送逾期签约通知，告知若逾期不签署正式买卖合同，定金不予退还、房源另行处置。双方协商无果，购房者向一审法院提起诉讼，请求解除定购合同，判令开发企业返还定金并支付相应利息。
一审法院认为定购合同合法有效，购房者主张存在重大误解证据不足，依据定金罚则判决驳回购房者全部诉讼请求，案件诉讼费用由购房者承担。购房者不服一审裁判，委托律师提起上诉。
三、代理思路
接受委托后，代理律师结合案件事实与证据，确定二审代理核心思路：
1. 厘清纠纷本质，区分主观违约与客观履行障碍：本案并非购房者主观恶意不想买房，而是基于房产销售人员对按揭贷款条件的介绍产生合理信赖，在后续办理贷款时遭遇客观障碍，合同订立的基础条件出现重大阻碍，不属于购房者单方无故违约，不应直接适用定金罚则没收全部定金。
2. 指出房地产开发企业具备专业信息优势，未尽风险提示义务：房地产开发企业作为专业房产销售主体，相较普通购房者，掌握贷款政策、银行审批规则方面具备信息优势。销售人员在推介房屋、介绍按揭方案时，应当充分提示年龄对按揭贷款审批带来的风险，却作出较为乐观的贷款可行性表述，未充分披露需提供担保人等不利后果，违背经营者如实告知义务以及民事活动诚实信用原则。
3. 主张举证责任分配应当兼顾双方举证能力差距：普通购房者往往难以留存销售过程中口头介绍、承诺的完整书面证据；开发商作为格式定购合同提供方、销售行为实施方，距离销售过程相关证据更近，具备更强举证能力。一审将全部举证义务施加于购房者一方，举证责任分配不够公允，未能全面查清案件事实。
4. 从公平原则角度抗辩全额没收定金：在贷款障碍已经导致合同缔约目的难以实现的情形下，如果机械套用定购合同的定金罚则，全额没收购房者定金，会造成双方权利义务严重失衡，不符合民法公平原则，开发商应当对合同无法继续订立承担主要责任。
四、案件结果
二审法院采纳代理律师的核心代理意见，对案件作出改判：
1. 撤销一审驳回原告诉讼请求的裁判结论；
2. 判令房产开发企业于判决生效十日内，向购房者返还全部定金；
3. 驳回购房者主张利息的其余诉讼请求；
4. 重新分担一、二审诉讼费用，由购房者与房产开发企业各自承担部分案件受理费，本判决为终审判决。
【律师价值】
律师点评
1. 商品房认购、定购环节的定金纠纷十分常见，很多购房者会误认为，只要签了定购合同没签正式买卖合同，就必然要损失定金，但该观点并不绝对。定金罚则适用的前提是因一方单方过错导致无法订立正式买卖合同，如果存在开发商销售推介时未尽如实告知、风险提示义务，不能直接将全部不利后果归由购房者承担。
2. 口头销售承诺的举证是此类案件的难点。房产销售过程中销售人员口头讲解的贷款政策、配套条件，对购房者作出买房决定往往起到关键作用，但口头内容不容易留存证据。建议购房者看房、磋商阶段，尽量以录音、聊天记录等方式固定销售方的介绍内容，对贷款条件、交房、运营等关键信息，尽量要求落实到书面合同当中。
3. 购房者签约前，也应当主动向银行核实自身贷款资质，不要完全依赖售楼处工作人员对贷款结果的口头预判，充分评估自身资金、贷款条件，再签署认购、定购文件，降低交易风险。
4. 一审败诉并不代表案件没有转机，针对一审事实认定、举证责任分配、法律适用存在问题的案件，应当抓住上诉救济途径，从双方信息地位、诚信原则、公平原则多角度组织代理意见，维护消费者合法财产权益。