律师观点分析
案情简介：
原告：贾XX，女，1974年8月12日，汉族，住安徽省合肥市包河区。
原告提出诉讼请求：
1、判令被告按月租29710.24元支付占用房屋期间52天房租共计51497.75元（自2020年10月1日起计算至2020年11月22日欠缴部分）和违约金89130.72元（按每月租金三倍计算），共计140628.47元及相应的资金占用损失（自起诉之日起2021年1月8日至实际之日时止）；
2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：贾XX与被告中国XX公司签订房屋租赁合同，约定贾XX女士将位于合肥市潜山路与南二环交口XX××座××室租给被告办公使用，被告按年支付租金，并在合同第11条第6款约定了乙方擅自提前退租的违约责任，应按每月租金的3倍向乙方支付违约金。后被告于2020年9月28日向贾XX女士致函称解除租赁合同关系，2020年10月1日起将不再使用该房屋。后未搬离仍然占用，原告多次联系被告的全权授权代表人陈XX，要求被告立即搬离该房屋、交接钥匙，并结清租金、水、电、物业费等费用，并与2020年10月14日向被告致函，可被告依然置之不理，继续占用房屋。直至10月28日，搬离案涉房屋，但未支付占用期间房租与违约金。基于上述事实，被告经多次催告，仍拒绝拒绝支付的行为已违反双方约定，严重违反诚实信用原则。被告的行为已对贾XX女士的房屋的继续出租产生重大影响，给贾XX女士带来实际损失。综上所述，为维护原告合法权益，挽回被告提前退租和房屋占用期间所造成的损失，特诉至贵法院。
被告辩称：
原告的诉请没有事实和法律依据。被告与原告签订合同没有履行完，被告确属提前解除合同,但被告已经提前告知了原告,并将告知书通过微信的方式送达原告，在告知书中已明确10月到12月三个月的房租作为提前解除合同的违约金，被告是严格按照合同约定承担了违约责任。至于被告没有按期搬离责任在于原告，因为租赁的房屋如果搬走必须要有房主的配合经房主同意，而本案就是因为原告要被告另外承担三个月的违约金不同意被告搬离，也是由于这个原因，物业不同意被告搬离，从原被告微信中也可以看出来。至于原告认为被告到11月22日被告仍然占用房屋，没有事实依据。从10月28日双方办理了房屋交接手续，已经言明办公用品全部移走，钥匙已经移交。原告当庭提供的视频证据中仅仅只能看到有一个人到按了电子锁进去了，是谁进入，能不能代表被告并没有看出来，也没办法来确认这个人被告的人，不能证明被告占用房屋。
法院认为：
案涉《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为合法有效，双方应按约定履行合同义务。被告提前解除合同，构成根本违约，依双方合同约定应承担三个月租金的违约金。被告于9月底通知原告自10月份不再租赁房屋，原告要求结清费用办理交接并支付至交接日的费用，应认为双方就租赁合同于10月1日解除已经达成一致，本院认定双方租赁合同自2020年10月1日解除，但双方至10月28日方办理房屋交接，原告要求被告按照租金标准支付该期间租金27729.56元，本院予以支持。原告提供的证据不能证明被告至11月22日仍占用其房屋，其诉请的10月28日后的租金本院不予支持；被告对其辩称的系原告阻止其搬出被告物品没有提供证据佐证，本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状……，本案双方合同于2020年10月1日解除，原告应退还被告预交的10月至12月租金，被告主张以该三个月租金作为违约金，系行使抵消权，符合法律规定。原告诉请被告支付违约金89130.72元，本院不予支持。
