【裁判要旨】

居住权是《民法典》中的一个亮点，法院认为，设定居住权需要根据《民法典》的规定，用书面协议或者遗嘱的方式设定，并且需要向登记机关进行登记。

【真实案例】

原告王迪是父亲王某和前妻所生的女儿，王某和前妻在离婚协议里面约定，王迪的抚养权归王某，涉案房屋归王某所有。离婚后王迪一直跟着父亲在房屋内居住。此后王某再婚，2008年房屋产权发生了变动，增加了继母为共有人，各占50%份额。王迪成年后，被继母赶出家门。王迪向法院起诉，要求确认对房屋有居住权。

王某认为，其与前妻离婚时约定王迪归他抚养，所以前妻才同意涉案的房屋归他所有，王迪对涉案房屋有居住权，同意王迪的诉讼请求。

继母认为，房屋是王某与其按份共有，各占50%份额。涉案房屋未设置任何用益物权，根据物权法定的原则，王迪主张居住权无任何法律依据。

【法律规定】

《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或名称和住所。（二）住宅的位置。（三）居住的条件和要求。（四）居住权期限。（五）解决争议的方法。

第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权章节的相关规定。

【法院判决】

1、法院认为，民法典施行以前发生的法律事实引发的纠纷，可以适用民法典的规定。

2、原告王迪基于王某和前妻离婚协议的约定，以及王某单方面的书面承诺，主张居住权。但是：

首先，王某和前妻离婚协议约定，王迪归王某抚养，并非设立居住权的意思表示。

其次，房屋现有产权人是王某和继母，王迪和两个共有权人并没有签订书面合同，也没有进行登记。

因此，法院认为王迪主张的居住权没有权利基础，驳回王迪的诉讼请求。

【律师观点】

1、居住权是《民法典》新增的一项重要权利，实现了房屋的使用权和所有权相分离。设立居住权经登记之后，可以对抗第三人，即不仅可以对抗所有权人，还可以对抗司法执行。比如：即使房屋被抵债卖给第三人，但是居住权人还可以在房屋里面居住，直至居住权期限届满之日。

2、居住权一个重要的应用场景是，年事已高的父母把房产过户给子女，但是担心自己没有地方可住，那么可以和子女签订合同，约定好居住权，直至自己过世。

除此之外，如果父母不需要把房产留给子女，还有一种重要的应用场景就是，父母可以与金融机构签订居住权协议，把所有权转让给金融机构，为自己设立永久居住权，并且由金融机构定期向父母给付金钱（居住权一般是无偿的，但另有约定的除外），从而实现老年人充分享受房屋带来的综合价值，提高晚年生活质量。

3、随着民法典推行，居住权的观念逐渐深入人心，日后在买卖房屋时，要注意在合同里面进行专门约定，卖家应对房屋没有设立居住权进行声明，否则承担违约责任，以免出现自己买了房却无法入住的尴尬境地。