律师观点分析

南京拆迁安置房买卖 出售方恶意设置抵押被判违约

——唐某与丁某、张某房屋买卖合同纠纷案

一、代理概况

1、【审理法院】南京市雨花台区人民法院

2、【案号】（2018）苏0114民初3408号民事判决书

3、【当事人】唐某

4、【代理人】江苏维世德律师事务所  张龙律师

5、【案件结果】判决：1、丁某、张某于本判决生效之日起十日内办理南京市雨花台区安嘉东苑尤庄街某房屋的涤除抵押权手续；2、丁某、张某于南京市雨花台区安嘉东苑尤庄街某房屋的抵押权涤除后十日内协助唐某办理该房屋的所有权转移登记手续，将该房屋权属登记至唐某名下；3、丁某、张某于本判决生效之日起十日内支付唐某违约金10万元；4、本案案件受理费10800元，公告费5000元，合计15200元，由丁某、张某承担。

二、案情简要及代理工作

2014年1月14日，唐某与丁某、张某（系母子关系）就坐落于南京市雨花台区某房屋（系丁某、张某取得的拆迁安置房，以下简称“诉争房屋”）买卖事宜协商达成一致，订立《房屋买卖合同》一份，约定：1、丁某、张某自愿将诉争房屋以50万元整的价款出售给唐某；2、等过户条件成熟时，丁某、张某应协助唐某办理房屋产权手续；3、双方不得违约，违约方则承担20万元的违约责任。

合同签订后，唐某支付全部房款，并装修入住房屋至今。2017年12月，丁某、张某取得诉争房屋的不动产权证书后，未告知唐某，而私自以该房产抵押，在诉争房屋中设置高额抵押权。此后，唐某了解到该事实后，委托本人代为提起诉讼。

三、裁判结果

一审判决：

1、丁某、张某于本判决生效之日起十日内办理南京市雨花台区安嘉东苑尤庄街某房屋的涤除抵押权手续；

2、丁某、张某于南京市雨花台区安嘉东苑尤庄街某房屋的抵押权涤除后十日内协助唐某办理该房屋的所有权转移登记手续，将该房屋权属登记至唐某名下；

3、丁某、张某于本判决生效之日起十日内支付唐某违约金10万元；

4、本案案件受理费10800元，公告费5000元，合计15200元，由丁某、张某承担。

四、律师分析及提示

在南京市范围内，拆迁安置房具有一个独特的特点，即在取得房屋之际尚不能实际取得房屋不动产权证书，也无法办理过户，需待满五年后方可办理过户手续。这就给买家形成一个法律风险，即买家交付房款入住后，无法实时掌握房屋不动产权证书办理情况以及能否办理过户，而数年后房屋价格大幅上涨，卖方恶意违约，即可以利用此段时间恶意转卖房屋或者设置抵押权。

本案即属于这种情况，买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效，丁某、张某在数年后见房屋价格大幅上涨，恶意隐瞒房屋已经取得不动产权证书且可以过户的事实，恶意设置抵押权，阻碍房屋过户手续的办理，已经构成违约，经法院查实确认其恶意违约情形后，法院判决其应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。

需要指出的是，本案特殊之处在于，房屋上设置了第三方的抵押权，法院在抵押权未涤除的情况下，无法直接判决过户。故而本案判决系属一项附条件的判决，即要求丁某、张某在涤除抵押权以后配合办理过户义务。该判决实质上为拆迁安置房的买方增添了一项法律保障，即卖家如果恶意设置抵押，也无法逃脱法律责任的承担。