确定权利顺位的一般规则
在同一抵押财产上设定对个抵押权的,各个抵押权之间的权利顺位问题,其本质上是就该抵押物拍卖、变卖所得价款的清偿顺序。
《物权法》第199条(《民法典》第414条)规定了同一抵押财产设定数个抵押权,确定抵押权人之间权利顺位或者清偿顺序的一般规则,即抵押权已经登记的,按照登记时间的先后确定清偿顺序;抵押权已经登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的,按照各自债权比例受偿。
上述规则可以表述为:先登记的优于后登记、已经登记的优于未登记的,未登记的按照债权比例清偿。未登记的数个抵押权,并非按照抵押合同生效的时间确定清偿顺序,之间不存在优先性的问题,彼此具有平等受偿性,
应当注意的问题
在同一不动产上设立多个抵押权时,抵押权人的权利顺位,应当按照前述《民法典》第414条确立的规制处理,即登记在前优于登记在后。应当注意以下几个问题:
1. 不动产抵押未登记的,抵押权未设立
根据《民法典》第402条的规定,以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物等不动产设定抵押权的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。故此,不动产抵押采登记为生效主义,未经登记的,抵押权未成立,不发生物权效力,当事人之间只是基于抵押合同而成立的一般债权关系,数个抵押债权人之间对抵押不动产按照债权比例受偿。
2. 不动产抵押未经登记时,抵押权未设立,不得对抗不动产买受人。
3. 在破产程序中,未经登记的不动产抵押,不得对抗一般债权人,其与其他普通债权平等受偿。
4. 在执行程序中,未经登记的不动产抵押不能排除申请执行人的金钱债权执行。
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