开发商赠与的哪些面积没有办法兑现？

　如果赠送的标的本身违法或者不属于开发商所有，就算写进合同也没法实际兑现。

　　如果遇到以上这些情况，业主虽然没法拿到实际的赠送面积，但可以要求开发商承担违约责任，赔偿损失。如果开发商故意隐瞒赠送面积是违建或者公共区域的事实，还构成欺诈，业主可以依据《民法典》的规定要求撤销购房合同，退还全部购房款，还可以要求开发商赔偿利息损失、房屋差价损失等。司法实践中已经有大量类似案例，法院都会根据赠送面积的大小、当地的房屋均价，判决开发商赔偿业主损失，情节严重的还可以要求退房。