张国贵律师
因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。
关于房地分属不同的登记机关的情况下，查封土地的效力是否及于房产原本看来不会成为问题，但实践中却确实存在不同的理解和认识，比如广东省高院在《惠州浩宁达科技有限公司、兴业银行股份有限公司深圳分行等借款合同纠纷执行复议案》【（2021）粤执复269号】中，其认为：“复议申请人提出，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。”故其主张江汉法院是土地、房产的首封法院，深圳中院无权处置案涉房产。对此，本院并不认同。前述规定确实体现了“房地一体”的原则，但具体到“房地分离”即房地分属不同的登记机关的情况下，查封土地的效力是否及于房产则另有法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”同时，第九条第二款另规定，“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”具体到本案，所涉房产、土地分属不同的登记机关，江汉法院对深圳中院处置的房产并未办理查封登记。而这些房产在仲裁财产保全阶段首先由深圳市坪山区人民法院查封并办理查封登记......在土地使用权和房产所有权分别登记的情况下，相关法院均遵守并认可分别查封、分别登记的规定。因此，深圳中院有权处置案涉房产。"
转自房产与法律