【案件介绍】

蔡某与凌某于2010年9月在大学相识，经过两个月的相处后，于同年11月份正式确立恋爱关系。大学毕业后，经双方慎重考虑，开始着手准备结婚买房等相关事宜。

2015年9月，蔡某、凌某与案外人签订《房屋转让合同》，约定双方共同购买位于杭州市某区某幢某室住房一套，房屋总价为人民币122万元，其中房屋的首付款人民币366000元应于2015年10月20日前支付完毕，剩余购房款人民币854000元以该房屋作抵押物并由蔡某、凌某作为共同借款人向银行申请商业贷款。之后，蔡某、凌某按时支付了购房首付款，并于2015年11月共同作为借款人和抵押人与建行省分行营业部签订《借款合同》，借款期限192个月，自2015年12月1日至2031年12月1日，每月归还6316.29元。2015年11月，蔡某、凌某双方办理了《房屋所有权证》，共有情况为蔡某、凌某共同共有。2016年4月，蔡某个人出资人民币16182元为房屋购置了家电。

后蔡某、凌某双方因感情不和而分手，无法共同生活在一起，双方于2016年7月19日签订一份《协议》，确认上述房屋首付款均由凌某父母出资。2018年5月8日，凌某再次起草《协议》一份，约定上述房屋过户到凌某名下后，若凌某将房屋出售，应当赠与蔡某涨价部分的15%作为补偿。目前该房屋由凌某居住，而蔡某在外租房居住，蔡某曾多次与凌某协商解决上述共有房屋的分割事宜，但均未果，故蔡某无奈于2018年7月2日以同居关系析产纠纷为由起诉至杭州市某区法院，请求依法分割上述房屋，后蔡某当庭变更诉讼请求，请求依法分割上述房屋，并判令凌某向蔡某支付折价款27.45万元。

【案情分析】

本案与一般的同居关系析产纠纷案件相比，存在两个特殊情况：一、案涉房屋登记在凌某与蔡某二人共同名下，登记为共同共有，但首付款由凌某父母出资，蔡某与凌某共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，案涉房屋的银行按揭款均从凌某银行账户中扣除。但事实上，在双方同居期间，蔡某也同样将自己的工资收入以及公积金用于诉争房屋的每月还贷中，且出资购置了房屋内的部分家具家电，蔡某与凌某在同居关系期间存在经济混同现象。二、凌某曾于2018年5月8日起草一份《协议》，约定案涉房屋过户到凌某名下后，若凌某将房屋出售后，应当赠与蔡某涨价部分的15%作为补偿，该协议内容在蔡某与凌某的手机短信沟通中被蔡某认可。在本案审理过程中，蔡某同样对该份协议表示认可。

首先，关于本案的第一个特殊情况：案涉房屋的首付款出资来源于凌某父母且双方共同签订还贷合同后，案涉房屋的银行按揭款均从凌某银行账户中支付，从表面上来看，依据《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》与《物权法》（现《中华人民共和国民法典》物权编）等法律规定，由于蔡某未直接出资，凌某按照其出资额应分到案涉房屋的绝大部分份额。但事实上，如果仅从表面上考察出资比例，对蔡某来说是极其不公平的，因此在本案中，我方拟通过证明蔡某与凌某存在同居期间财产混同的事实，主张蔡某对案涉房屋也存在实际出资的行为，我方这一主张也被一审法院与二审法院所认可。其次，关于本案的第二个特殊情况：凌某认为《协议》中的承诺为单方面、附条件的赠与，在“代理意见”中，我们主张该份协议并不能构成赠与的意思表示，更不能被认定为是赠与合同，仅是双方对共有财产的分割约定，该主张也被一审法院所支持，一审法院结合上述凌某与蔡某存在财产混同的事实，认定了蔡某也对房屋进行了实际出资，并根据凌某2018年5月8日起草的《协议》，酌定由凌某支付蔡某房屋折价款250650元。后凌某不服一审判决上诉，二审法院认为一审法院认定蔡某与凌某存在财产混同的事实以及根据《协议》约定的比例酌定凌某支付蔡某房屋折价款250650元并无不当，最终判决驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点主要集中在法院如何处理非婚同居财产关系上，虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第一条第二款（现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第三条第二款）规定了“当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”但这也仅是明确了由非婚同居所引发的财产分割纠纷应该被法院受理。对于具体如何处理非婚同居财产关系的法律规定，主要以1989年11月21日最高人民法院发布的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》（以下简称《若干意见》）为法律依据，该《若干意见》对于调整非婚同居财产关系的法律规定可以简要概括为：非婚同居期间共同财产性质为一般共有，分割财产时若一方明显处于弱势地位可适当多分，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。

其中，在非婚同居财产关系的问题上，《若干意见》中的核心法条为《若干意见》第十条：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”，这是法院在处理财产分割时主要的法律依据。但事实上，该法条仅规定了同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，并没有明确一般共有究竟是共同共有还是按份共有。在理论上，有学者认为应该参考夫妻关系认定为共同共有，另有一部分学者认为根据《物权法》第一百零三条（现《中华人民共和国民法典》第三百零八条）规定：“共有人对共有的不动产或者没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，因为在非婚同居关系中，同居男女的关系不是夫妻关系与家庭关系，因此对于《若干意见》中规定的一般共有应理解为按份共有。这也是在司法实践中，被大多数法官所认可的观点。

同时，根据《物权法》第一百零四条（现《中华人民共和国民法典》第三百零九条）规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。”由此可见，对于非婚同居期间男女双方所取得不属于个人单独所有的财产，一般是由法院在考虑男女双方出资额后确定相应的份额。但值得注意的是，在处理出资额的认定问题时，律师要着重关注男女双方的财产往来是否密切，男女双方在对财产的出资上是否存在财产混同的事实。如果同居关系的男女双方存在财产混同事实，在诉讼中，应向法院强调并不能仅通过认定表面的直接出资进行财产的分配，而是应该深挖背后的实际出资行为，保障当事人的利益。