某商品房预售合同纠纷案

律师观点分析

原告:张某，男

被告：某置地公司

法定代表人：李某，该系公司董事长。

委托诉讼代理人：王振，系辽宁国凯律师事务所律师。

原告张某诉被告某置地公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案受理后，依法适用简普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、被告委托代理人王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。二、判令被告即日给付原告因延迟收房产生的违约金419.2元/天（起止日期为2020年12月31日至2021年6月23日）共计71683，2元。三、判令该房屋缴纳费用（物业费、水电费、取暖费）的起始时间是交房日，而不是合同规定日。四、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2019年1月28日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的金州区某商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2019年1月28日将首付款人民币438465元，于2019年2月1日将贷款人民币420000元付于被告帐户。合计总房款858465元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同约定，该商品房应于2020年12月30日前验收合格并交付使用，但由于被告因为房屋质量问题，导致至今2021年6月22日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任（2)逾期超过60日后出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之3的违约金。”应该赔偿原告方违约金。

被告某置地公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为，案涉房屋没有按时完成交付流程责任在原告而非被告，被告不应承担违约责任，原告违约在先，应在承担延迟收房期间产生的物业费、取暖费、预交的水电费等费用后完成交房流程。首先，房屋未能按时完成交付手续责任在原告，而非被告。原告与被告于2019年1月28日签订商品房买卖合同,约定双方于2020年12月30日前完成案涉房屋的交付。后因房屋提前完工并经相关部门验收合格，达到交付条件，被告书面通知所有业主于2020年12月17-2020年12月22日期间进行房屋验收及房屋交付。原告在房屋交付首日，自带验房团队对案涉房屋进行检查，发现几处不影响入住且非主体结构问题的微小瑕疵，拒绝接收房屋，并拒绝按照合同约定支付相应物业费，采暖费及水电费等费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）的补充协议第八条第10款，“如果甲方交付的房屋存在质量瑕疵，但并非主体结构问题，乙方承诺不因此而拒绝接收房屋，否则，产生的逾期接屋责任由乙方自行承担……”可知，原告不得以其案涉房屋的微小瑕疵作为其拒绝接收房屋的理由，否则应自行承担逾期接房的责任。故案涉房屋未能按时交付的责任在原告，而非被告，原告无权向被告主张违约责任。其次，因原告未支付相应款项，被告有权拒绝交房。根据合同的补充协议第八条第3款约定“乙方应在甲方《商品房交付使用通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付购房款和该房屋各类费用。如乙方未付清签署款项，视为乙方未付清购房款，甲方有权拒绝交房”。故本案中，因原告为付清上述款项，被告有权拒绝交付房屋，被告的行为不构成违约。最后，原告虽并未完成接收房屋流程，但根据双方合同约定应视为房屋已交付，原告应承担自视为交付之日起房屋所产生的费用。根据原被告签订合同的补充协议第八条第4款“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《商品房交付使用通知书》载明的交付手续办理开始之日后第3日已经将该房屋交付乙方，乙方在实际接收房屋时不得再提出任何异议”，故本案中，房屋应在2020年12月20日应视为已交付。第二款“双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房”。根据上述条款可知，被告已经向原告履行了交房义务，视为房屋已交付，原告不得再对此有任何异议，房屋整修不影响房屋交付。同时根据双方签订的合同的补充协议第八条第4款，“自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均有乙方承担，且基于该房屋产生的物业服务费、采暖费等费用也由乙方承担。同时该房屋及房屋内的所有设施、设备及电器等均视为验收合格”，故根据合同约定应视为房屋已完成交付，自视为完成交付之日开始，房屋所产生的费用及风险应由原告承担。综上所述，本案中，之所以没有完成案涉房屋的交付手续责任全在原告，应自行承担相应后果。

经审理查明：2019年1月28日，原告与被告签订了一份《商品房的买卖合同》，约定，原告购买被告开发建设的行政街号为金州区某商品房一套；合同总价款858465元；付款方式：首付款438465元，于2019年1月28日前交清；余款420000元原告贷款，并承诺2019年2月22日前全款到账；交付期限：被告应于2020年12月30日前，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；第十三条被告关于装饰、设备标准承诺的违约责任：被告交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。合同附件三约定了具体交房标准。合同附件四为双方签订的《商品房的买卖合同补充协议》，该补充协议第八条关于房屋交付的补充约定，1、合同第八条约定的该房屋交付时间为2020年12月30日之前，如合同约定的交付时间前，房屋已具备约定的交付条件,被告有权提前交付房屋，具体时间以被告发放的《商品房交付使用通知书》载明的交房时间为准；原告对此无异议并同意按期收房；原告逾期收房的，承担逾期收房的相应责任。3、被告发出《商品房交付使用通知书》的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式；原告应在被告《商品房交付使用通知书》确定的交付开始时间5日内,或者合同约定的房屋交付时间到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付款和房屋各类费用；如原告未付清前述款项，视为原告未付清购房款，被告有权拒绝交房。4、原告逾期办理房屋交付手续,或原告原因造成房屋未能按期交付的,视为被告在《商品房交付使用通知书》载明的交付手续办理开始之日后第【3】日已经将该房屋交付原告，原告在实际接收房屋时不得在提出任何异议；自交付（包括视为交付）之日起，被告除根据合同约定承担保修责任外，该房屋的损毁等风险由原告承担，且基于该房屋产生的物业服务费等费用也由原告承担；同时，该房屋及房屋内的所有设施、设备及电器等均视为合格；原告在实际接收房屋前,应当将包括上述费用、赔偿金及违约金等全部费用交清,否则,被告有权拒绝发放钥匙；房屋保修期自交付(包括视为交付)之日起计算；双方明确,该房屋一经现场交付，则视为原告验收合格的；原告要求整修的，整修期间不视为被告逾期交房。7、在房屋交付时如被告交付的房屋的装饰、设备标准不符合合同附件三的约定,或合同第十四条约定的基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，原告可以在房屋接收后依据合同第十三条、第十四条约定追宄被告的违约责任，但原告应接收房屋；如房屋交付时，房屋正式水电未接通，但被告通过临时水、电等替代措施保证原告能够使用水、电的,不视为被告违约,原告不得拒绝接收房屋和向被告进行索赔。8、被告自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付原告，则不再适用《商品房买卖合同》第九条的约定，按下列约定办理：(1)原告给予被告【30】日的宽限期。宽限期内,合同继续履行,被告无需向原告承担违约责任；(2)如宽限期属满后被告仍未将该房屋交付原告,自合同约定的交付期限届满后第31日起,至实际交付之日止,按原告己支付购房款的万分之【3】/日计算违约金,逾期交房超过60天后,原告有权选择退房。如原告选择不退房,自合同约定的交付期限届满后第【31】日起,至实际交付之日止,被告按照原告已支付购房款的万分之3/日计算违约金。原告在接收商品房当时未以书面形式向被告提出关于逾期交付的异议及索赔要求的,视为原告直接放弃因逾期交付而向被告索赔的权利。9、在房屋交付使用前,原告除须付清购房款外,还须向被告或被告选聘的前期物业管理公司(即大连万科物业服务有限公司)或被告指定的供暖单位支付以下费用:(1)首期十二个月的物业服务费；(2)装修垃圾清运费;如业主进行二次改动,需按被告选聘的前期物业管理公司的收费标准在办理装修申请时支付；(3)前【两】个采暖期的采暖费,不论原告是否在房屋移交后实际入住或是否需要供暖,原告均应在房屋交付时全额交纳自交房日起或视为交房日起前两个采暖期的采暖费；原告已知悉大连市规定房屋交付后前两个采暖期不得停止供暖，并保证按时向供暖公司或被告或物业服务企业缴纳采暖费；(4)预收水电费500元/户,最终收费标准以相关部门最新规定为准；(5)政府有关部门规定的其他费用(以政府有关部门下发的文件为准)；在房屋交付前,原告应已向按揭贷款银行(或其指定的代办机构)缴清了该房屋的相应契税、维修基金,并向被告出示已足额支付契税和维修基金的有效凭证,否则,被告有权拒绝交房。原告逾期支付任一期购房或逾期支付上述款项的,被告有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的违约责任；无论何种原因导致原告未付清全部购房款或其他应付款项的,被告均有权拒绝交付该商品房；在原告存在逾期付款行为的情况下,即使原告在合同第八条约定的交房时问届满前付清全部购房款及其他应付款,被告仍有权按原告实际逾期的期限相应顺延交房时间；lO、如果被告交付的房屋存在质量问瑕疵，但并非主体结构问题，原告承诺不因此而拒绝接收房屋，否则，产生的逾期接屋责任由原告自行承担。被告应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。12、原告已知悉合同第八条约定的交房时间到来时被告尚不能取得《竣工验收备案表》,原告同意按合同第八条约定的交交房条件接收房屋,原告不要求以被告取得《竣工验收备案表》作为商品房的交付条件；双方同意,房屋的交付条件以合同第八条的约定为准,规划、环保、消防等相关法律规定的验收(核实、备案)手续仅为行管理性规范,不作为竣工验收或房屋交付的前提条件,但被告应当在双方约定的办理产权证期限前完善该等手续。第十条【关于房屋质量、设备标准的补充约定】(补充合同第十三条)：l、被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形(市场价格差在5%以内视为同等品质),如不能以同等品质的材料设各代替的,则被告应当按装饰、设备的差价(如有)赔偿原告；公共部位装饰、设备等以实际交付为准；被告根据合同、附件及本补充协议约定，对该屋质量问题承担保修贡任；原告同意:被告仅对房屋功能性使用类问题(例上下水)承担维修义务，除此之外的不影响功能性使用类的房屋问题被告无需维修,该等问题曲原告自行处理并承担相关费用；双方确定：“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”仅指(1)如原告收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题,经该房屋所住地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题,导致无法正常使用，原告有权选择解除合同；如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题,经权威部门鉴定,确属保修期内被告应保修而田应保修范围，被告应当按照合同约定承担保修责任，但原告不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续,否则视为已交付,并按原告原因造成未能按期交付执行。第二十三条（补充协议的效力及生效、份数）约定，1、双方特别确认，本补充协议不存在不合理减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主要权利的情况…本补充协议作为合同附件，与合同具有同等法律约束力，如与合同正文相冲突，以本补充协议为准。2、

本补充协议自双方签字盖章之日生效,一式陆份,每份《商品房买卖合同》附壹份,均具有同等法律效力。

上述合同及补充协议签订后，原告依约将全额购房款858465元全部支付到被告指定帐户。

2020年12月6日，被告向原告发送《商品房交付使用通知书》，通知其于2020年12月22日进行案涉房屋交接手续。原告于2020年12月8日收到《商品房交付使用通知书》，并于2020年12月17日到案涉房屋查看，发现房屋多处存在质量瑕疵，遂于当日以微信方式将具体质量瑕疵告知被告工作人员。被告工作人员同意予以整修。2020年12月22日，原告没有按照被告《商品房交付使用通知书》通知的日期到指定地点办理案涉房屋交接手续。2021年2月26日，被告向原告发出《商品房交付催告单》，载明，案涉房屋视为交付的时间为《商品房交付使用通知书》通知原告办理收房手续的时间，但原告至今未办理收房手续，通知原告尽快办理收房手续。原告收到上述《商品房交付催告单》后当日到案涉房屋查看房屋整修情况。被告工作人员微信告知原告入户门和12块瓷砖换完了，玻璃、厨房门没有到货。原告因被告没有整修好便没有办理房屋交接手续，并提出等上述质量瑕疵全部整明白了再通知其验房。2021年4月4日，原告微信询问被告工作人员大概什么时候可以交房。被告工作人员答复随时可以来交房。2021年4月29日，被告工作人员将案涉房屋主卧室玻璃已经换完的照片发给原告。此后因原告没有按合同约定交纳物业费等相关费用，被告拒绝将案涉房屋交付原告。

本院所认定的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件一份及附件复印件（包括商品房买卖合同补充协议）、增值税普通发票复印件一份、被告提供的商品房买卖合同及补充协议各一份、原告与被告工作人员的聊天记录6页、《商品房交付使用通知书》及其快递信息5页、《商品房交付催告函》及其快递信息4页以及当事人当庭陈述在案为凭，这些材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。

对被告提供的替原告代为交纳水电费及采暖费银行回单，因被告没有提起反诉要求原告给付，故本院不予采用。

本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，应认定有效。双方均应按合同及补充协议履行义务。本案中，被告负有按合同约定将案涉房屋交付原告的义务；被告在接到原告《商品房交付使用通知书》后，负有按时到原告指定地点办理房屋交接手续的义务。被告于2020年12月6日向原告发送《商品房交付使用通知书》，通知其于2020年12月22日进行案涉房屋交接手续。原告在接到原告《商品房交付使用通知书》后，于2020年12月17日提前到案涉房屋查看案涉房屋后，以房屋存在质量瑕疵，等全部整修好了后再通知验房为由拒绝办理接收房屋手续。在被告向原告发出《商品房交付催告单》，通知原告尽快办理收房手续的情况下，原告仍然以上述理由拒绝接收房屋。原告的行为显然与合同补充协议约定相悖。合同补充协议第八条第10款约定：“如果甲方交付的房屋存在质量瑕疵，但并非主体结构问题，乙方承诺不因此而拒绝接收房屋，否则，产生的逾期接屋责任由乙方自行承担……”。原告对案涉房屋提出的质量瑕疵并非房屋主体结构问题，其拒绝与被告办理接收房屋手续系违约行为。被告在合同约定的交房时间之前通知原告办理交接房屋手续，按照合同和补充协议对案涉房屋的质量瑕疵进行整修不影响原被告办理房屋交接手续，被告没有不履行合同，亦不构成违约。另，原告提出被告至今不向原告交付案涉房屋的事实。本院认为，补充协议第八条第3款约定：“乙方应在甲方《商品房交付使用通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付购房款和该房屋各类费用。如乙方未付清签署款项，视为乙方未付清购房款，甲方有权拒绝交房”。第9款约定了在房屋交付使用前,原告除须付清购房款外,还须向被告或被告选聘的前期物业管理公司(即大连万科物业服务有限公司)或被告指定的供暖单位支付以下费用:(1)首期十二个月的物业服务费；(2)装修垃圾清运费;(3)前【两】个采暖期的采暖费(4)预收水电费500元/户,最终收费标准以相关部门最新规定为准；(5)政府有关部门规定的其他费用(以政府有关部门下发的文件为准)；原告逾期支付任一期购房或逾期支付上述款项的,被告有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的违约责任；无论何种原因导致原告未付清全部购房款或其他应付款项的,被告均有权拒绝交付该商品房；在原告存在逾期付款行为的情况下,即使原告在合同第八条约定的交房时问届满前付清全部购房款及其他应付款,被告仍有权按原告实际逾期的期限相应顺延交房时间。本案中，因原告没有在接收房屋之前交付上述费用，被告按上述约定有权拒绝交付房屋，被告的行为不构成违约。

关于原告提出的其与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》条款属于霸王条款，该补充协议无效的主张。本院认为，原告是完全民事行为能力人，在签订合同时应当对合同内容是清楚的，并且从合同文本中可见，原告所提的补充协议中所谓霸王条款都经过字体加粗加黑和划线处理，被告已经对包括房屋交付等重要合同内容履行了提示义务。原告没有提供证据证明双方签订的《商品房买卖合同补充协议》违反了效力禁止性法律规定，应认定该补充协议合法有效。故本院对原告该主张不予采纳。

综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款之规定，判决如下：

驳回原告张某的诉讼请求。