不予办理宅基地使用权登记的情形

　有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：（1）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；（5）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；（6）农村宅基地经批准后连续2年未使用建设的；（7）法律法规、政策规定的其他不予确权的。

宅基地使用权的变更登记和注销登记的规定。宅基地使用权涉及国家对土地资源的管理，更是一种重要的用益物权。对宅基地使用权的设立、变更和消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于表彰物权的状态，从而减少争端。有的地方的宅基地使用权的登记制度不够完善，有的宅基地使用权还没有登记。这一现状尽管还没有引发大的矛盾和纠纷，然而在宅基地使用权发生变动时有可能带来风险。

考虑到我国广大农村的实际情况以及登记制度的现状，虽然没有明确要求所有宅基地使用权一旦发生变更一律登记，但是对于已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，则明确规定了应当及时办理变更或者注销登记。规定既切合了我国物权制度发展的大方向，也有利于从实际出发，未雨绸缪，防患于未然。

　　关于宅基地使用权变更登记与注销登记的规定，“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”

“因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。”“因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或土地所有者应持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或土地所有权注销登记。”“土地使用者、所有者和土地他项权利者未按规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。”

　　对宅基地使用权的取得、行使和转让作了与其他法律和国家有关规定的衔接性规定，已经为未来宅基地使用权制度的发展完善留下了空间。对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定，将随着我国的土地使用制度和宅基地使用权制度的发展完善，逐渐发挥其应有作用。

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