商铺租赁合同纠纷胜诉：帮助原告收回租金约16万和双倍利息

律师观点分析

原告:李某，男，汉族，居民，住重庆市垫江县

委托诉讼代理人:梅宏宇，重庆道润律师事务所律师。

被告:重庆某某利建筑工程有限公司，住所地垫江县

被告:龚某德，汉族，居民住重庆市垫江县

被告:熊某兰，女，汉族，住重庆市渝北区

原告李某与被告重庆某某利建筑工程有限公司(以下简称某某利公司)、龚某德、熊某兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于 2022年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人梅宏宇到庭参加了诉讼。被告某某利公司、龚某德、熊某兰经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某向本院提出诉讼请求:1.判令三被告共同支付原告租金 160839 元:2.判今三被告共同支付原告逾期付款损失(逾期付款损失以 160839 元本金为基数，自 2022 年 2月3日起按照年利率 6%支付至本金付清时止，利随本清); 3、判令三被告承担本案诉讼费用。

事实及理由:原告与被告于 2013 年 2 月 6 日签订《高安阳光商业城商铺销售合同》，约定将位于重庆市垫江县高安镇阳光商业城负壹层-1F-04 号商铺出卖给原告，总价款 238280 元。同时，还约定原告将上述商铺出租给某某利公司经营管理，租赁期限为2013年2月1日至2023年1月 30日,商铺租金为每年23828元，支付租金时间为每年度前 7个工作日内由原告到被告某某利公司的阳光商业城处领取。同时，该《商铺销售合同》还约定了违约责任等事项。

之后，原告付清了全部的商铺购买款 238280 元，但被告某某利公司仅支付了三年零三个月的租金。

原告认为，被告某某利公司应当按照《商铺销售合同》的约定支付租金。被告龚某德(持股 51%)、被告熊某兰(持股 49%)作为某某利公司的全部股东申请简易程序注销所开办经营的公司，同时承诺某某利公司的债务已经全部结清，若承诺不实，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。且被告龚某德、熊某兰于1992年6月14日办理结婚登记手续,于2018年6月26日办理离婚登记手续，二人设立某某利公司时夫妻关系存续，签订《商铺销售合同》时夫妻关系存续。

为此，原告依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(二)》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一

十九条的规定，特提起诉讼，望判如所请。被告某某利公司在庭审结束后向本院提交书面答辩状辩称:1、原告主张的部分租金已超过诉讼时效，不应得到法庭支持。本案请求的租金，涉及的房屋为民间通称的小产权房。欠付房屋租金属实，但本案所涉及租金与分期合同的诉讼时效计算有所不同，本案不属于全部款项到期后才计算租金诉讼时效。每一期租金的诉讼时效应分别计算，因此，本案起诉前的部分租金已超过诉讼失效，理应不予支持;2、违约金的请求没有事实根据和法律依据。合同中并无关于被告在未支付租金的情况下应支付违约金等相关约定，违约金的请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回;3、合同具有相对性。《民法典》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”。本案为原告与某某利公司之间签订的合同,与被告龚某德、熊某兰无关同时，公司并未注销，仍然存在，债务仍应由公司承担。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告龚某德、熊某兰未作答辩，亦未向本院举示证据结合原告陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下:

事实及理由:原告与被告于2013 年2月6日签订《高安阳光商业城商铺销售合同》，约定将位于重庆市垫江县高安镇阳光商业城负壹层-1F-04 号商铺出卖给原告，总价款 238280 元。同时，还约定原告将上述商铺出租给某某利公司经营管理，租赁期限为2013 年2月1日至2023年1月 30 日,商铺租金为每年 23828元，支付租金时间为每年度前 7 个工作日内由原告到被告某某利公司的阳光商业城处领取。同时，该《商铺销售合同》还约定了违约责任等事项。

之后，原告付清了全部的商铺购买款 238280 元，但被告某某利公司仅支付了三年零三个月的租金。

2013 年2月6日，原告与被告某某利公司签订《高安阳光商业城商铺销售合同》。双方在合同中主要约定内容如下:1、由被告某某利公司将其承建的坐落于重庆市垫江县高安镇粮站对面的阳光商业城负壹层-1F-04 号商铺出卖给原告，价款分别为238289.00 元;2、原告购买该商铺后，委托被告某某利公司管理经营，期限为2013年2月1日至2023年1月30日。商铺租金的保底收益每年为该商铺总房款的 10%，即每年租金分别为23828.00 元，每年的租金由被告某某利公司于该年度的前7个工作日内支付给原告;3、第一年的租金收益以抵扣原告购房款的方式支付给原告;4、如一方违约，应支付守约方购房款一倍的违约金和相关经济损失。

合同签订后，原告向被告重庆某某利公司支付了购房款，加上被告某某利公司以扣减购房款的方式抵扣的第一年租金，被告某某利公司遂向原告出具了编号为0018077、0018168、00181070018189 的《收据》四张，分别载明收到原告购买-1F-04 门市定金 10000.00 元、-1F-04 门市款 133828.00 元、80000.00 元、14452.00元，被告熊某兰在《收据》经办处签字。该四张《收据》载明的收款金额共计 23828.00 元

之后，被告某某利公司按合同约定分别于 2014 年 2 月 4 日2015 年 2 月 19 日，先后两次通过银行转存的方式向原告支付了案涉门市租金 23828.00 元、23828.00 元。另原告自认被告通过其他支付的方式向其支付了案涉门市 3 个月的租金 5957.00 元即被告某某利公司共计向原告支付了 3 年零 3 个月的租金，共计77441.00 元。

后因被告经营管理不善及资金困难等原因,某某利公司未能按约定继续向原告支付案涉门市租金。原告遂向本院提起诉讼诉请如前。

另查明,被告重庆某某利公司系有限责任公司,被告龚某德熊某兰为公司股东，并分别持股 51%、49%。龚某德系该公司法定代表人。原告与被告重庆某某利公司签订《高安阳光商业城商铺销售合同》时，被告龚某德与被告熊某兰系夫妻关系。2018年6月26日，龚某德与熊某兰办理离婚登记手续。2018年8月16日，龚某德、熊某兰向原垫江县工商局和原国家税务总局垫江县税务局申请注销工商登记和税务登记，并书面承诺某某利公司的债务已经全部结清，若承诺不实，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。后因债权人提出异议，未能注销。

另，本院已发生法律效力的(2018)渝 0231 执异32号执行裁定书认定:某某利公司二股东投资财产为夫妻共同财产，该公司的实质自成立之初即为一人公司。龚某德、熊某兰作为该一人公司的股东不能证明公司财产独立于其家庭财产，应对公司债务承担连带清偿责任。并据此裁定:追加龚某德、熊某兰为被执行人.向债权人汪某某履行债务。

本院认为，原告与被告某某利公司签订的《高安阳光商业城商铺销售合同》所约定的由某某利公司返租并向原告支付租金等条款，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定该约定应为有效。当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中原告依约将其购买的商铺委托给被告某某利公司管理经营后，被告某某利公司应依约支付原告租金。某某利公司至今未全面履行支付原告租金的义务，已构成违约,依法应承担违约的民事责任依约定，案涉-1F-04 号门市每年的租金为23828 元，租赁期为10 年，租金应于每年度的前 7个工作日内支付。现最后一年度的租金支付时间已届满，故原告向被告主张整个租赁期间未支付部分的租金 160839 元(23828 元/年X10 年-7741元)，于法有据，本院予以支持

关于原告主张逾期付款损失，即以160839 元本金为基数自2022年2月3日起，按照年利率6%支付至本金付清时止的资金占用利息问题。原告与被告某某利公司签订的《高安阳光商业城商铺销售合同》中约定，如一方违约，应支付守约方购房款一倍的违约金和相关经济损失，该约定的违约金过高，现原告自愿调整为从2022年2月3日起，按年利率6%计算至还清时止符合相关法律规定，本院予以支持。

关于原告主张应由三被告承担共同支付责任的问题。因本院已发生法律效力的法律文书查明并认定:某某利公司二股东投资6-财产为夫妻共同财产，该公司的实质自成立之初即为一人公司。龚某德、熊某兰作为该一人公司的股东不能证明公司财产独立于其家庭财产，应对公司债务承担连带清偿责任。因此，原告的该诉讼主张，本院予以支持。

关于本案诉讼时效的问题，即被告某某利公司辩称，每一期租金的诉讼时效应分别计算，原告起诉前的部分租金已超过诉讼时效，其超过诉讼失效部分的租金，不应得到法庭支持。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行届满之日起计算”。依此规定，原告在本案中的诉讼主张，未超过诉讼时效。被告某某利公司关于诉讼时效的抗辩理由，不能成立。

被告龚某德、熊某兰经本院依法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩权利。

据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和公司法>若干问题的规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下:

一、由被告重庆某某利建筑工程有限公司、龚某德、熊某兰在本判决生效之日起十日内共同向原告李某支付租金 160839 元及利息(利息以160839 元为基数，自2022年2月3日起，按照年利率6%支付至本金付清时止);

二、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果被告重庆某某利建筑工程有限公司、龚某德、熊某兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间

的债务利息。案件受理费减半收取 115 元(原告已预交，被告重庆某某建筑工程有限公司、龚某德、熊某兰共同负担。如不服本判决，可判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。