仓库租赁合同纠纷胜诉：代理被告驳回原告全部诉求，为当事人拍卖房屋提供保障，排除异议人的承租权利

律师观点分析

原告:胡某泽，男，汉族，住重庆市渝中区

委托诉讼代理人:刘某胜、吴某逸，重庆合煌律师事务所律

被告:敖某，男，汉族，住重庆市荣昌县

委托诉讼代理人:梅宏宇、周辉，重庆道润律师事务所律师

被告:重庆市某某日用品有限公司，张某雄，张某，雷某敏，

被告:张某，女，汉族，住重庆市渝中区

委托诉讼代理人: 代印，重庆君融律师事务所律师。原告胡某泽与被告教某、重庆市某某日用品有限公司(以下简称某某公司 )、张某雄、雷某敏、张某案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理原告胡某泽及其委托诉讼代理人吴某逸、被告敖某的委托诉讼代理人梅宏宇到庭参加诉讼。被告某某公司、张某雄、雷某敏、张某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告胡某泽的诉讼请求:1、确认原告为张某雄名下的位于重庆市渝中区陕西路 17 号第七层部份房屋(权证号:101200704029)的承租人;2、判决不得对张某雄名下的位于重庆市渝中区陕西路17号第七层部份房屋(权证号:101200704029)不带租拍卖;3、本案诉讼费由五被告承担。事实及理由:敖某申请执行张某雄等人一案，江北区法院拟将张某雄所有的坐落于重庆市渝中区陕西路 17 号第七层部份房屋进行司法处置，要求房屋占用人自动腾空房屋并搬离。胡某泽以承租人身份提出执行异议，要求对该房屋带租拍卖。江北区法院作出(2020)渝 0105 执异 336 号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为该裁定认定事实错误，理由为:2014 年之前，胡某泽便承租了涉案房屋作为仓库，时间长达十几年。2014 年1月1日，张某雄与胡某泽签订《仓库租赁合同》，约定胡某泽承租涉案仓库，面积 55 平方米，租赁期限至少 35 年，每年租金不含税2 万元;在该房屋查封前，张某雄通过《承诺书》确认，用每年应当收取的涉案房屋租金抵偿在原告处的借款，实质上是预收了部分租金，而不是 (2020)渝 0105 执异336 号执行裁定书认为的是对所欠债务利息的保证。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，胡某泽有权继续承租、占有、使用该不动产

被告教某辩称，一、原告的租赁行为存疑，即使成立，其基础法律关系也是民间借贷法律关系，原告不是涉案房屋的承租人，不能阻却本案的执行，原告的第一项诉讼请求不应当得到支持。1、胡某泽与张某雄签订的《仓库租赁合同》属于超长期租赁，目的是为了以租抵债，不同于房屋租赁合同,不适用民法典合同篇及原合同法规定的“买卖不破租赁”原则。2、胡某泽与张某雄签订的《仓库租赁合同》属于超长期租赁，且未履行备案登记手续，不能对抗善意第三人的合法权利。同时，原告未举证证实其向张某雄出借资金的银行流水，以证明以租抵债的真实性及所抵债务的真实性，胡某泽与张某雄的行为有规避执行、逃避债务的嫌疑。3、胡某泽与张某雄签订的所谓租赁合同不符合租赁合同的法律特征，实质是以房屋使用权抵偿张某雄所欠胡某泽的借贷债务。二、涉案房屋经过了两次拍卖、变卖且在流拍后以物抵债，拍卖信息上注明了涉案房屋无租赁情况，敖某已经通过执行裁定书确认为涉案房屋合法有效的所有权人，胡某泽对张世堆的债权不能对抗敖某的物权，其与张某雄签订的《仓库租赁合同》已无继续履行的基础，其可以另行向张某雄主张相应的权利故原告的第二项诉讼请求要求再次拍卖不应当得到支持。三、原告未在执行公告规定的合理期限提出异议，应当视为放弃程序权利。在执行拍卖的过程中，法院数次公告执行信息，在涉案房屋的门口及淘宝阿里拍卖网进行公示公告，并要求对房屋权属有异议的，应当在规定的期限内提出异议，其未在合理的期限内提出执行异议，应当视为胡某泽知晓法院执行涉案房屋的情况，其应当承担程序失权的后果。

被告某某公司、张某雄、雷某敏、张某均未出庭亦未答辩经审理查明，2018 年7月30日，本院作出(2018)渝 010民初 29543 号民事调解书，调解协议为:某某公司偿还华夏银行北部新区支行借款本金 4498874.02 元及相应利息、罚息、复利律师费等;张某雄、雷某敏、张某对某某公司的上述债务承担连带清偿责任;华夏银行北部新区支行有权对张某雄、张某名下位于重庆市渝中区陕西路17号第七层部份( 权证号101房地证2007字第 04029 号，建筑面积 840.65 平方米)的房屋折价、拍卖或变卖价款在上述债权范围内优先受偿。经查，涉案房屋于 2016年5月23日抵押给华夏银行北部新区支行，并办理了抵押登记双方签订的《个人最高额抵押合同》第二部分第 38 条约定，“甲方保证本抵押财产不存在争议、被查封、扣押、监管等情况，且不存在已被出租的情况，或虽已出租但已书面告知乙方;如本合同项下抵押财产设立抵押后再出租的，甲方保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知乙方”该案进入执行程序后，敖某通过债权受让的方式取得了(2018)渝 0105 民初 29543 号民事调解书中华夏银行北部新区支行所享有的全部债权，2019 年 4 月 24 日，本院依法将申请执行人变更为敖某，2020年3月 12日本院查封了涉案房屋。涉案房屋经二次拍卖、变卖后仍流拍，经敖某申请，本院于 2021 年4月14日作出(2020)渝 0105 执恢 189 号执行裁定书，将张某雄名下位于重庆市渝中区陕西路 17 号第七层部份房屋( 权证号101房地证2007 字第 04029 号，建筑面积84065 平方米)以流拍价格519.232万元抵偿给伟。

2020年7月28日，胡某泽向本院提出书面异议，要求对涉案房屋带租拍卖。同月 30日，本院作出 (2020)渝 0105 执异336 号执行裁定书，驳回了胡某泽的异议。胡某泽不服该裁定遂提起本案诉讼。

另查明，2015年3月1日、4月3日、6月10日、9月18日、10月 29日、11月4日、11月10日，胡某泽先后向张某雄转款 2万元、5 万元、4 万元、2 万元、4 万元、20 万元、5 万元均未备注款项性质:2015 年10月28日胡某泽向张某雄转款 10万元，交易摘要为“零售汇出汇款”

审理中，胡某泽还举示了下列证据:

1、仓库租赁合同，拟证实张某雄与胡某泽于 2014 年1月1日签订合同，由胡某泽承租重庆市渝中区陕西路 17 号第七层 2号仓库(面积55 平方米)，租货期从2014 年1月1日起至2049年12月 31日止，每年租金不含税2万元，先付费后使用，合同签订后一次性支付一年租金 2 万元，一年满后提前一个月支付下一年租金。

2、借条，拟证明张某雄先后于 2015 年10月29日、10月30日、12月16日，向胡某泽借款 15 万元、30万元、7万元

2019 年 11月 25 日，张某雄重新胡某泽出具借条，确认的合计借款金额为 52万元。

3、银行流水，拟证明 2015 年 3 月-11 月胡某泽向张某雄转账 52 万元。

4、承诺书，拟证明张某雄于 2015 年 12月16日、2017年12月 16日，向胡某泽出具承诺书，承诺所借尚泽的资金用胡某泽所承租的海韵大厦七楼库房租金 (每年2万元)作为抵扣直到抵扣完，若提前还款不再进行抵扣。

5、照片，拟证明房屋的现状。

被告敖某质证认为:

1、仓库租赁合同的真实性无法核实，合同约定的租赁期 35年，超过了法律规定20 年最长期限:银行流水的时间是 2015年3月-11月，与租赁合同的落款时间差距大，认为该租赁合同系胡某泽与张某雄恶意串通形成的。

2、借条的真实性无法核实，即便是真实的，胡某泽与张某雄形成的法律关系也是民间借贷关系，而并非租赁合同关系。2019 年11月25日的借条，形成于以物抵债之后，伟有理由认为胡某泽与张某雄恶意串通，损害敖某的合法权益。

3、银行流水,2015 年10 月28 日的交易摘要明确明为“零售汇出汇款”，不能证明系借款还是零售交易款;其余的银行流水均没有转账备注，不能证明胡某泽与张某雄以租抵债中所抵债务的真实性。

4、承诺书的真实性无法核实; 但仓库租金实质是还款保证:胡某泽与张某雄之间系借贷关系，该租赁合同不同于具有居住需求的租赁合同.

5、照片不能显示拍照的时间、位置，对其真实性、证明目的均不予认可。

上述事实，有民事调解书、执行裁定书、《个人最高额抵押合同》、银行流水及当事人陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，首先，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，据此，作为租赁合同的一种，房屋租赁合同的承租人的缔约目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是为了收取租金。本案中，即便张某雄与胡某泽签订的租赁合同是真实的，但其目的是为了以租金抵偿欠款，属于以租抵债性质，不符合上述法条所规定的租赁合同的法律特征，其基础法律关系应为民间借贷关系;故本案不适用“买卖不破租赁” 原则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应子支持”。本案中，胡某泽举示的证据虽能证实其向张某雄转账 52万元的事实，但银行流水并未备注系借款;其次，《个人最高额抵押合同》证实设定抵押时涉案房屋不存在已被出租的情况，现有证据也不能证实张某雄、张某曾书面告知债权人涉案房屋中的一部分已出租给胡某泽

综上,胡某泽要求确认其对涉案房屋享有租赁权的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条之规定，判决如下:

驳回原告胡某泽的全部诉讼请求。

本案案件受理费 4900 元、公告费 690元，由原告胡某泽负

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理