律师观点分析

案情简介：

2016年底本律师作为某房产开发商的法律顾问处理了数十起房屋买卖合同纠纷案件。2013年初业主在开放商处购买现房并缴纳购房款，房屋买卖合同中约定开发商应在房屋交付使用后360日内协助办理房产证。按约定，在2014年初就应该办理房产证，但直到2年后，开放商才陆续协助业主分批次办理房产证。业主认为开发商违约，协商不成集体到法院起诉，要求开发商赔偿损失。

案件自然是开发商败诉，但价值近几十万的房屋，开发商赔了多少钱呢？最高赔付了2000多，最少的赔付300多元。

  在本律师为顾问单位修改的《房屋买卖合同》中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金（赔2000多的此条款约定是0.3%，即千分之三，此处仅为万五）。

律师观点：

从业主角度看，开发商违约，仅赔偿几百元是否合理？答案是，不合理。

但本案是否错判，作为开发商的代理律师，我认为并没有错判。

首先，业主和开发商签订《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。

其次，业主认为《商品房买卖合同书》是格式条款，无法更改，开发商应负责，这一观点是站不住脚的。业主与开发商可以就合同内容进行商讨，如开发商不同意，业主认为合同内容不合理，可以选择不购买。签约意味着协商一致，合同履行过程中，契约内容对双方均具有约束力。

再次，业主认为《商品房买卖合同书》约定的损失过低，应予以调整或按照实际损失来赔偿。本律师认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但是在本案中业主并未能举证证明其损害事实的存在，故其请求增加违约金的诉讼主张没有事实及法律依据。

最后，业主认为应按《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本律师认为，此条规定与本案并不相符，该条款适用是在合同没有约定违约金的情况下，但本案中双方对违约情形、金额有明确约定。

律师建议：

普通人在购买车辆、房屋时一定要带上律师，帮你来审查合同中坑，即使在某些情形，卖方更具优势，条款无法协商，律师能在你作出决策前给予你合理的建议和提示，使你具有信息对等条件下，充分选择的权利。否则，一旦合同签订，风险爆发，悔之晚矣。

在本律师亲办的另一系列案件中，作为业主代理人也曾向开发商单案成功索赔十余万元，差距就在这一条简单的约定中。一条简单的约定，使开发商避免了几百万损失，律师价值可见一斑。

附：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。