律师观点分析

安徽省XX市中级人民法院

民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽XX公司,住所地安徽省XX市包河区桐城XX**。

法定代表人:蔡XX，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王X，安徽XX律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）:杨X,女,1984年10月17日出生,汉族，住安徽省长丰县。

委托诉讼代理人：郭X，安徽XX律师。

上诉人安徽XX公司（以下简称中隐于市）因与上诉人杨X房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省XX市包河区人民法院（2020）皖0111民初10650号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

中隐于市的上诉请求为：一、请求撤销一审判决第二项，改判杨X向中隐于市支付62546.69元及利息（以62546.69元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、改判杨X向中隐于市支付实现债权费用4000元；三、一审以及上诉费用由杨X承担。事实与理由：一、原审判决酌定对杨X减免一个半月租金、物业费用即21900元缺乏法律依据,有违公平原则。中隐于市对杨X因疫情带来的经营困难表示理解，也同意给予一定程度的租金减免。但是这种减免应该综合中隐于市的承受能力、情影响时间长短来确定,进行合理的分担。中隐于市与杨X之间签订的房屋租赁合同期限为三年,自2019年2月1日起至2022年1月31日止。杨X缴纳完2020年2月份租金后,一直未再付款。考虑到疫情对经济市场的冲击,秉着共克时艰的企业态度，中隐于市主动和杨X在内的商户协商减免事宜,与其他商户均达成了一致意见。但是杨X完全不顾中隐于市本身也是“二房东”、自身也遭遇了重大经济损失这一现状,而一味地提出不合理要求,将不付租金视为理所当然。在中隐于市及其代理人向杨X发出催缴通知以后，杨X言辞激烈,甚至进行言语威胁。为避免损失扩大,中隐于市无奈诉至法院。中隐于市积极主动避免损失扩大,主张四个月未付租金，现一审法院判决酌定减免1个半月租金,中隐于市认为有违公平原则,超出了中隐于市的承受能力,也没有法律依据。二、原审判决关于合同解除原因事实认定不清。原审法院认定“双方合意于2020年7月1日解除租赁合同书”。事实上,由于杨X既不履行缴纳租金的基本义务，也不与中隐于市协商解除合同,中隐于市为避免损失扩大,经催收及送律师函无果后，起诉要求法院确认解除合同,并非协商一致解除,原审法院属于事实认定不清。三、原审法院判决履约保证金从应付金额中扣除属于适用法律错误。中隐于市和杨X签订的房屋租赁合同中明确约定:合同期内,由于乙方原因导致提前终止合同的,则甲方无需退还已缴纳的履约保证金。该条款是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应对合同双方具有约束力。原审法院援引《最高人民法院关于题依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》的规定，但未具体说明适用的是哪一条款。根据该《指导意见》第5条：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”杨X既未举证证明其因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,法院也不能简单将履约保证金等同为承担违约责任。因此,原审法院引该《意见》属于适用法律错误。四、原审法院判决不支持实现债权费用显属不当。根据双方签订的《租赁合同书》第十章10.2条，关于实现债权提的合理费用已经做出明确约定。原审法院以未提供委托合同、转款凭证为由未支持该诉求,但我方已在庭审中提交律师费发票，上载中隐于市信息、金额、开票人信息,能够证明实现债权的合理费用。原审法院未予支持显属不当。综上所述,原审判决认定事实不清,适用法律错误，请求贵院依法查明事实,纠正原审判决,以维护法律的尊严,维护中隐于市的合法权益。

杨X辩称，驳回上诉请求。1.根据市政府政策规定，两免两减半，免去三个月租金；2.原审法院认定合同于2020年7月1日解除，杨X也于7月份搬走；3.中隐于市未提供律师费转账凭证和委托合同，发票也未指明具体案件，依法不予支持。

杨X的上诉请求为：撤销包河区人民法院（2020）皖0111民初10650号民事判决书，发回重审或驳回中隐于市的上诉请求。事实与理由：一、原审程序违法，应发回重审。杨X提交的装修鉴定申请，期间要求法院指定鉴定机构对装修价值进行评估，但原审法院未能进行鉴定，损害了杨X合法的诉讼权利。二、原审法院未能按照“两免两减半”标准减免租金。2020年1月23日国家出现前所未有的重大新型冠状病毒，整个社会陷入停摆，XX市疫情指挥部要求房屋租赁合同出租人按照“两免两减半”标准减免租金，原审法院应该遵照执行，原审法院按照一个半月进行减免，与政府政策不符，应予纠正。三、租赁合同存续期间，由于消防未能验收、道路施工改造等原因导致杨X未能正常营业，该期间不应计算租金。综上，杨X认为原审程序违法，判决未能做到公平公正，请二审法院予以纠正。

中隐于市辩称，杨X提交的鉴定申请与一审案件事实无关联，一审法院未同意其鉴定不违反法律规定；“两免两减半”规定适用国有企业，我公司是私企，该规定不属于法律强制规定，且应当参照房屋租赁期限以及受疫情影响经营的期限不能机械的将所有房租租赁均适用三个月减免的计算方式；所谓的消防未能验收与事实不符，道路施工改造属于正常的商业风险，不应归咎于中隐于市的过错，综上请求驳回杨X上诉请求。

中隐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方2019年1月10日签订的房屋租赁合同；2.判令杨X支付中隐于市2020年3月1日至2020年6月30日租金及物业费59140元并支付逾期付款的利息(以本金59140元为基数,自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);3.判令杨X以486.67元/天的标准向中隐于市支付2020年7月1日至实际搬出2020年7月7日的房屋占用费，合计3406.69元；4.判令杨X承担实现债权的费用4000元及本案诉讼费。庭审中，中隐于市变更第一项诉请为：确认双方2019年1月10日签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除。

杨X向一审法院提出反诉请求：1.确认2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决中隐于市赔偿杨X装修费用暂定5000元，具体金额待司法鉴定后另行主张。

一审法院认定事实如下：2019年1月10日，中隐于市（甲方）与杨X（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于XX市曙光北XX中隐于市商铺及其设施租赁给乙方管理和使用，租赁期限自2019年2月1日至2022年1月31日，乙方须向甲方交纳履约保证金12600元，合同期内，由于乙方原因导致提前终止合同的，则甲方无需退还乙方已缴纳的履约保证金，若由于甲方原因导致提前终止合同的，甲方应返还履约保证金。同日，XX小隐于XXX理有限公司与杨X签订物业管理费缴交协议书，约定小隐于XXX理有限公司为杨X承租商铺提供物业管理服务，物业管理费为5180元每月，从2019年2月1日起计取。

2020年5月20日，XX小隐于XXX理有限公司出具情况说明，载明其系中隐于市的合作公司，为中隐于市提供物业管理服务，经与商户协商，物业费一直由中隐于市统一代为收取，相关物业费催收工作也由中隐于市代为处理。

杨X于合同签订当日向中隐于市交纳了履约保证金12600元，后按约支付租金至2020年2月29日，此后因遭遇新冠疫情经营困难，租金未再支付。一审庭审中，双方共同确认《租赁合同书》经协商于2020年7月1日解除，杨X于2020年7月7日向中隐于市交还房屋。

一审法院认为：杨X与中隐于市签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效。双方合意于2020年7月1日解除《租赁合同书》有事实基础和法律依据，该院予以确认。《租赁合同书》于2020年7月1日解除，杨X于2020年7月7日向中隐于市交还房屋，故其应支付2020年3月1日至2020年6月30日的租金及物业费合计59140元，并应参照合同期内的租金及物业费标准支付2020年7月1日至2020年7月7日的房屋占有使用费3406.69元。鉴于本案中杨X承租的房屋系用于经营，其受新冠疫情影响遭受损失，故该院酌情对其减免一个半月租金、物业费即21900元。中隐于市主张没收履约保证金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，杨X未按期支付租金系受新冠疫情影响，中隐于市以此为由要求杨X承担上述违约责任，该院不予支持，杨X已交纳的履约保证金12600元应冲抵欠付的租金及物业费，故杨X应向中隐于市支付的款项合计为28046.69元（59140＋3406.69－21900－12600）。双方协商一致解除合同后，杨X应及时支付上述款项，现中隐于市主张杨X自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息，该院予以支持，另其主张杨X支付实现债权费用4000元，但未提供委托代理合同、转账记录等证据证明该费用实际发生，该院不予支持。

杨X提出反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，但未提供证据证明导致合同无效的事由，故该院不予支持。另杨X主张中隐于市赔偿装修费用，但本案中双方系协商一致解除合同，中隐于市并无违约行为，故该主张缺乏事实基础和法律依据，该院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认安徽XX公司与杨X于2019年1月10日签订的《租赁合同书》于2020年7月1日解除；二、杨X于判决生效之日起十日内向安徽XX公司支付28046.69元及利息（以28046.69元为基数，自2020年7月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）；三、驳回安徽XX公司的其他诉讼请求；四、驳回杨X的诉讼请求。

本诉案件受理费减半收取计689元，安徽XX公司承担250元，杨X承担439元；反诉案件受理费减半收取计25元，由杨X负担。

本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中隐于市向本院提交证据如下：委托代理合同一份，证明中隐于市实现债权费用4000元应由杨X承担。杨X质证为，该证据不属于新证据，依法不予质证。

本院认为，本案中，案涉房屋租赁合同在诉讼过程中双方均同意于2020年7月1日解除。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此中隐于市诉请无需退还杨X已缴纳的履约保证金，本院不予支持。又因杨X同意将履约保证金冲抵欠付的租金及物业费，所以一审法院将履约保证金在所认定的租金和物业费中予以扣除并无不当，本院予以维持。案涉房屋租赁合同履行过程中，中隐于市并无违约行为，杨X诉请要求中隐于市赔偿房屋装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于因疫情影响减免租金的期限，杨X承租案涉房屋系用于经营，受疫情影响产生损失。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因此一审法院结合案件事实酌情减免杨X一个半月租金并无不当，本院予以维持。关于消防未能验收、道路施工改造导致杨X未能正常营业，该期间不应计算租金，杨X未能提供证据予以证明，本院不予支持。中隐于市诉请杨X实现债权的费用4000元，因案涉房屋租赁合同系协商一致解除，且中隐于市并未提交相关支付凭证等证明费用实际发生，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2041元，由杨X负担1378元，安徽XX公司负担663元。

本判决为终审判决。

法官助理孟成

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

第五条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

第六条承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。