律师观点分析

安徽省黄山市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：李X，男，汉族，1978年出生，住安徽省黄山市X区。

委托诉讼代理人：李X，男，汉族，1978年出生,住河南省X县，系李X妹夫。

委托诉讼代理人：王辉，安徽金华安律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：徐X，男，汉族，1996年出生，住浙江省X县。

上诉人李X因与被上诉人徐X房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市X区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李X上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐X的全部诉讼请求。2.一、二审费用由徐X承担。

事实与理由：一、原判认定事实错误。2021年8月前，双方当事人未就解除合同进行过协商；2021年8月后，双方当事人协商的内容是徐X应承担多少违约金。徐X自2020年9月4日知道拆违事件，直到2021年8月27日起诉，从未提出过因拆违影响其合同目的实现，反而多次相约继续过户。直到2021年8月，徐X因自身资金出现问题，不能支付尾款，无法继续买房，才提出解除合同，并愿意按照合同价款的10%承担赔偿责任。因双方对徐X支付违约金数额协商未果，徐X以不能实现合同目的为由要求解除合同，并要求支付资金占用利息，以减少自己的违约赔偿数额。一审判决没有正确认定解除合同的真实原因，帮助徐X实现不法目的，属于认定事实错误，违反诚实信用原则，严重损害李X的合法权益。二、徐X诉请解除合同已经超过解除合同的合理期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案房屋买卖合同纠纷，应参照适用3个月的除斥期间。李X于2020年9月4日即向徐X通知了拆违事件，履行了催告手续，徐X于2021年8月27日才提出解除合同，说明徐X解除合同的真实原因不是拆违行为。即使徐X是因拆违不愿继续履行合同，如果允许其在一年后解除合同，李X的损失无法弥补。即使认定徐X有合同解除权，也已超过除斥期间。三、一审判决将瑕疵等同于根本违约，适用法律错误。本案拆除部分属于赠送部分中很小的部分，且对房屋功能和美观几无影响，拆违后，李X采取了经徐X认可的修复措施。拆违发生后，徐X未因此解除合同，也未提出拆除影响成交价格需要变更或调整价款。政府的拆违行为对房屋的交付产生一定的影响，但结合案件事实，并非根本违约，且李X在此过程中没有任何隐瞒和欺骗，不能因为合同履行中的瑕疵而解除合同。

徐X辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

徐X向一审法院起诉请求：1.解除其与李X于2020年5月30日签订的房屋买卖合同;2.判决李X返还购房款1530000元及资金占用期间的利息72675元（自2020年6月6日至2021年6月6日，按年利率4.75%计算），合计1602675元，后续利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2021年6月7日至款清之日止；3.判令李X赔偿其订制餐桌设备造成的损失30000元；4.本案诉讼费由李X承担。

一审法院经审理查明：2020年5月30日，徐X在李X的介绍下与李X签订一份《房屋买卖合同》，合同约定李X将其所有的位于黄山市X区0元的价格出售给徐X，房屋以证为准，面积为228.24平方米，楼层1-3层，徐X现场查看过房屋，其中合同第八条约定：房屋保持现状，现状以拍照以图片为准；合同第四条约定：徐X于2020年5月30日前交付定金30000元，于2020年6月6日前支付首付款1500000元，房款1500000元由徐X办理商业贷款，于过户当日支付李X余款2630000元；合同第六条违约责任2约定：李X需承诺该房屋结构无拆改或拆改已得到相应部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担；第六条4约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同总房款的10%作为违约金。按照房屋现状及照片显示，双方均认可：XＡ17号别墅庭院内有凉亭、游泳池、院内景观水池、地下室等。合同签订后，徐X按照合同约定于2020年5月30日支付李X购房定金30000元，2020年6月3日徐X支付李X购房首付款1500000元。2020年7月初X老大桥因洪水倒塌。2020年9月初，黄山X区管委会对X岛小区内的违章建筑进行拆除。XＡ17号别墅拆除了庭院内的凉亭、游泳池、地下室等。之后，政府对部分沿河坡面进行了修复，李X对庭院的建设也进行了修复性恢复，但均未恢复原来状态，其中，李X认可的仅地下室就减少了15平方米。事情发生后，李X将拆违状况告诉了徐X。因此，双方就合同继续履行中的房屋过户、贷款及解除合同等事宜通过李X及李X请的中介人员进行多次沟通，但未达成一致意见。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依法享有权利并履行义务，否则应承担相应的违约责任。本案当中，徐X所购买的XA17栋别墅，是经徐X现场查看后予以购买，XA17栋别墅院内有凉亭、游泳池、景观水池、地下室等辅助建筑。为此，双方才签的房屋买卖合同，以房屋庭院内的现场照片作为合同约定的房屋交付状态，确定房屋的交易价格为5630000元。2020年9月初，XA17栋别墅院内的凉亭、游泳池、景观水池、地下室等辅助建筑因系违章建筑被黄山X区相关部门拆除，后经部分修复，未达到原来状态，属于《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的在签订合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，违章建筑的拆除直接影响A17栋别墅的交易价格，按照房屋原交易价格5630000元要求徐X继续履行合同，对于买受人徐X明显显失公平；后经双方多次协商未果，现徐X诉请解除该房屋买卖合同符合上述法律规定，依法予以支持。合同解除后，李X应当将徐X已支付的购房款1530000元返还给徐X。依据合同违约条款的约定，XA17栋别墅庭院内的建筑及地下室等搭建均未经相关部门同意，导致合同解除，依据合同约定违约方应承担总房款10%的违约金；客观上，李X已收取徐X1530000元购房款，导致许X资金占用期间的利息损失，现徐X诉请要求判令李X支付自2020年6月6日开始至2021年6月6日止，按年利率4.75%计算的利息及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2021年6月7日至款清之日止支付利息损失，依法予以支持。徐X诉请判令李X赔偿其餐桌设备造成的损失30000元，庭审中，徐X认可所购买的餐桌设备仍在徐X处，其主张损失30000元依据不足，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百三十三条、第五百六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百四十八条规定，判决：一、解除徐X与李X于2020年5月30日签订的编号为0000305号房屋买卖合同；二、李X于本判决生效之日起七日内返还徐X购房款1530000元，并以1530000为基数，按照年利率4.75%支付自2020年6月6日起至2021年6月6日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付自2021年6月7日起至款清之日止的利息；三、驳回徐X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9747元，由徐X负担277元，由李X9470元。

二审中,各方当事人均没有提交新的证据，对一审证据的举证质证意见同一审。

二审经审理查明的与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：徐X主张解除合同，返还购房款1530000元及资金占有使用费是否有事实和法律依据。

徐X与李X签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》约定，李X应当将房屋以拍照以图片为准，保持现状交付给徐X。徐X提供的双方当事人均无异议的房屋视频，可以证明《房屋买卖合同》的标的物应当包括庭院内的凉亭、游泳池、地下室、院内景观水池等辅助设施。案涉房屋系别墅，庭院及庭院内的凉亭、游泳池、地下室、院内景观水塘等设施是别墅的重要组成部分，对徐X是否签订《房屋买卖合同》具有重要影响。现庭院内的凉亭、游泳池及部分地下室被黄山X区管委会认定为违章建筑，并予以拆除，严重影响该别墅的市场价值及徐X购买该别墅目的的实现，徐X主张解除合同于法有据。现没有充分证据证明李X在诉讼前收到徐X解除合同的通知，本案合同应当认定自起诉书副本送达李X之日即2021年9月11日解除。李X应当自合同解除之日起返还徐X购房款1530000元，并自该日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款清之日止。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第五项、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

一、撤销安徽省黄山市X区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决。

二、徐X与李X于2020年5月30日签订的编号为X5号房屋买卖合同于2021年9月11日解除。

三、李X于本判决生效之日起七日内返还徐X购房款1530000元，并以1530000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2021年9月11日起支付利息到款清之日止。

四、驳回徐X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9747元，由徐X负担277元，由李X9470元。二审案件受理费19494元，由上诉人李X负担19224元，由被上诉人徐X负担270元。

本判决为终审判决。

附：相关法律条文。

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

《诉讼费用交纳办法》

第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。

部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。