房屋漏水，成功为当事人解除了房屋买卖合同，维护了当事人合法权益！

律师观点分析

天津市河北区XX

民 事 判 决 书

（2021）津0105民初6164号

原告（反诉被告）：吴XX，男，1984年9月13日出生，汉族，住天津市河北区。

委托诉讼代理人：王X，天津XX律师。

被告（反诉原告）：刘XX，女，1952年6月11日出生，汉族，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：李X（系被告之女），住天津市河东区。

委托诉讼代理人：任X，天津XX律师。

第三人：天津市XX公司，住所地天津市河北区建昌道XX里3-11-105-108。

法定代表人：闫XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：周XX，男，该公司经纪人。

原告（反诉被告）吴XX与被告（反诉原告）刘XX及第三人天津市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴XX及其委托诉讼代理人王X，被告刘XX的委托诉讼代理人李X、任X，第三人天津市XX公司的委托诉讼代理人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴XX向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认解除原告与被告以及第三人所签署的《房产交易合同》；2.请求依法判令被告双倍返还原告定金20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年5月19日，原、被告及第三人在第三人处共同签署了《房产交易合同》，约定原告购买被告坐落天津市河北区××号房屋，该房屋为托管产，面积32.86平方米，房屋成交价492600元，并约定原被告须于2021年7月31日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，原告于签订《天津市存量房屋买卖协议》同时将购房款存入资金监管机构办理代收代付手续，被告须将已收取的定金返还原告。签订合同当天原告支付被告1万元定金。因2021年7月11日下雨，原告遂于7月12日前往房屋所在地查看，发现在房屋窗户关闭的情况下，房屋漏水严重，不仅窗帘已经湿透、甚至阳台、直至卧室床铺到处都是水渍。7月14日经原告与被告及第三人交涉，因被告在签订合同之时并未如实告知出售的房屋存在如此严重的漏水情况，甚至还告诉原告以前下雨的天气被告家庭是“拿盆”接着以防止屋内漏水的，针对此房屋漏水的问题被告及第三人并未如实披露，严重影响了原告的居住，已不能实现合同目的，被告的行为存在严重违约。7月15日原告已向被告住所地寄发了《解除房屋买卖合同通知书》。根据《房产交易合同》合同第二条第一款约定，如甲方（被告）未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或者解除的，则甲方（被告）须双倍返还定金给乙方（原告）。第六条第一款的约定，甲方（被告）确认其对房屋的抵押、贷款、查封、出租、漏水、户口等情况进行了全面真实的信息披露，无任何欺诈和隐瞒，如有违反，甲方（被告）除承担法律规定应承担的责任外，还需按照本合同第八条第二款向乙方（原告）承担违约责任。合同第六条第二款约定，甲方（被告）确认该房屋主体结构内不存在漏水。被告作为出卖人，有义务如实告知房屋的漏水情况，但被告却故意隐瞒房屋的重大瑕疵，已侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。

吴XX针对刘XX提出的反诉请求辩称，同意解除合同，不同意其他反诉请求。第一，房屋存在漏水情况，被告在签订合同时没有全面进行信息披露，被告存在违约行为，原告并未违约；第二，房屋漏水已经漏到了大屋床铺处，不仅仅是被告所述更换窗户就能解决的，本案不存在产生评估费、鉴定费的问题。关于中介费，合同约定如交易不成，中介费全部退还。关于律师费，我方不同意承担。反诉原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。

本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区××号房屋系刘XX承租的托管公产房，计租面积28.85平方米。2021年5月19日，刘XX（甲方）、吴XX（乙方）、天津市XX公司（丙方、居间方）签订《房屋交易合同》。合同约定乙方购买甲方上述房屋，价款为492600元，甲乙双方须于2021年7月31日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，乙方于签订《天津市存量房屋买卖协议》的同时将购房款存入资金监管机构办理代收代付手续，甲方须将已收取的定金返还乙方。甲乙双方同意委托丙方协助甲乙双方办理评估事宜，甲乙双方确认在《房屋交易合同》签署时，丙方已完成居间服务，在签订该合同的同时，甲方向丙方支付居间服务费12315元，甲乙双方应于2021年8月1日前办理过户手续。甲方应于办理过户手续完毕且全部房款到账7日内将房屋交付给乙方。其中，合同第一条第3款约定，甲方承诺对该房屋的信息进行了全面、真实的披露，乙方确认对该房屋《房屋所有权证书》原件已实际验看过且对房屋实际情况进行了实地勘验，对相关情况已充分了解，自愿购买；第六条第1款约定，甲方确认其对该房屋的抵押、贷款、查封、出租、漏水、户口等情况进行了全面真实的信息披露，无任何欺诈和隐瞒，如有违反，甲方除承担法律规定应承担的责任外，还需按照本合同第八条第2款向乙方承担违约责任；第六条第5款约定，甲方确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋主体结构内，卫生间、厨房或室内管道漏水的情况），若实际情况与甲方确认的情况不符的，则甲方应当在交付房屋之前完成修复，如甲方未予修复，乙方在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用，因维修房屋影响乙方使用的，甲方应当赔偿乙方因此所受的涉及损失；第八条违约责任第1款约定，甲乙双方应相互配合履行合同义务，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方为根本性违约，守约方有权解除合同（需书面告知违约方），并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；第八条第2款约定，在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买房屋，则构成根本违约，守约方有权解除合同（但需书面告知违约方）并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；第八条第5款约定，因违约方导致守约方为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保费、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。

合同签订当日，吴XX向刘XX支付定金1万元，刘XX向第三人支付居间服务费12315元。双方尚未签订《天津市存量房屋买卖协议》，刘XX也尚未交付房屋，由于房屋系企业产性质，刘XX为履行合同，已产生公产房置换估价费50元、房屋技术鉴定费2000元，本案涉诉产生律师费7500元。2021年7月11日和7月12日，本市出现降雨天气，吴XX于2021年7月12日在第三人工作人员的陪同下到涉案房屋查看是否漏水，发现阳台窗户槽内、阳台地面、卧室地面有存水或水印，未发现其他漏水部位。双方为此展开协商，原告称系房屋漏水，被告称系窗户潲雨，可以给阳台更换塑钢窗，加挡板，但未达成协议，双方协商过程中，被告称以前下雨时被告拿盆接着以防止屋内流水。2021年7月15日，吴XX向刘XX邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，内容为，鉴于上述漏水情况，自本通知函发之日起，解除合同并要求退还定金1万元。刘XX于2021年7月19日向吴XX邮寄通知书，载明由于吴XX明确表示不履行合同主要债务，构成根本违约，要求解除合同，定金不予退还并保留追究赔偿损失及支付违约金的权利。

诉讼过程中，第三人表示同意将收取的居间服务费12315元退还刘XX。

本院认为，现双方均要求解除合同，本院对涉案《房屋交易合同》予以解除。本案争议焦点为：双方是否均存在违约行为。第一，双方合同约定，被告承诺对所售房屋的漏水等相关情况进行了全面真实的信息披露，无任何欺诈和隐瞒，但合同履行过程中，原告发现房屋存在漏水的情况，且得知以前下雨需要“用盆”接着以防止屋内漏水，被告显然未如实告知情况，其出售的房屋存在质量问题而未向原告纰漏，被告存在违约行为；第二，虽然原告发现房屋下雨时存在漏水情况，在房屋交付前表示拒绝购买情有可原，但原告无证据证明系房屋主体结构漏水还是下雨潲雨所致，且根据合同约定，即便房屋主体结构漏水，被告负责维修义务，且双方协商过程中，被告亦表示更换塑钢窗、加挡板，但原告径行解除合同表示拒绝履行显属不当，原告亦存在违约行为。故本案中，原、被告双方均存在违反合同的行为，应各自承担相应的责任。关于双方主张的定金退还、违约金和赔偿损失问题，本案中，第三人同意退还被告交纳的居间服务费12315元，本院予以照准，被告举证证明其实际损失为估价费50元、鉴定费2000元，合同中对于律师费的承担有明确约定，故律师费7500元亦为被告的损失，原告未举证证明其受到的具体损失。本院综合考量合同履行情况、原、被告的违约程度、具体损失情况，被告既主张合同价款10%的违约金又主张赔偿损失，显然过高，本院予以调整，酌定以被告退还原告3000元为宜。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十二条、第六百一十五条规定，判决如下：

一、原告吴XX与被告刘XX及第三人天津市XX公司签订的《房屋交易合同》予以解除；

二、本判决生效后十日内，被告刘XX退还原告吴XX3000元；

三、本判决生效后十日内，第三人天津市XX公司退还被告刘XX居间服务费12315元；

四、驳回原告（反诉被告）吴XX的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）刘XX的其他诉讼请求。

审判员　　赵国海

二〇二一年十月二十六日

书记员　　刘XX