成都律师代理的商品房预售合同纠纷案

律师观点分析

原告：杨XX等。

共同委托诉讼代理人：李国栋，四川顶泰律师事务所律师。

被告：成都XX置业有限公司

法定代表人：王XX，公司总经理。

委托诉讼代理人：胡X，女，系公司员工。

原告杨XX等与被告成都XX置业有限公司（以下至判决主文前简称XX公司）商品房预售合同纠纷二十三案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了合并审理。原告的共同委托诉讼代理人李国栋，被告的委托诉讼代理人胡X到庭参加了诉讼。本系列案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理案涉房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金。诉讼中，原告明确了违约金的计算方式为，以原告购买房屋总价款为基数，按每日万分之一的标准，以交房之日后的500个工作日起算，至原告实际取得房屋不动产权证书之日止。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买位于成都市成华区致力一路88号的房屋一套，原告已按照合同约定方式支付了购房款，但被告未按合同约定期限为原告办理不动产权证书。原告认为被告不按时履行合同的行为严重损害原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，望法院判如所请。

被告XX公司辩称：原告主张逾期办证违约金的条件并未成就，合同约定的违约金支付时间为原告取得房屋所有权证书之日起30日内，而目前原告尚未取得房屋所有权证书，因此违约金支付条件尚未成就，依法应驳回原告的诉讼请求；原告未向被告提交办理产权的相关资料，导致被告事实上无法为原告办理不动产权证，被告即使逾期办证，也应从原告提交资料之日开始计算违约金；原告主张逾期办证的违约金过高，请求法院予以调低；被告一直在积极推动办证，对逾期办证主观上并不存在恶意。

经审理查明，原告杨XX等人（买受人）分别与被告XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市XX区XX街道XXX社区的商品房一套。合同“第十条交付条件”约定：“出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同“第十九条产权登记（一）初始登记”约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理”；合同“第十九条产权登记（二）转移登记”约定：“1、商品房交付使用后，双方按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。而后，原、被告双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称协议），协议第九条第2款约定：“按揭贷款购房的，该房屋所有权证均由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续时向出卖人提交全部委托办理房屋所有权证的资料，并付清有关税金和费用（包括经公证的书面委托手续、办证资料、契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。”

合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，并支付了产权契税、印花税、工本费、国土分户办证费、房产专项维修资金等费用，双方均认可向被告支付前述税费时间作为交房时间（详见附表三）。但截至开庭前，被告未取得涉案房屋初始产权，也未为原告办理房屋所有权转移登记。

另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。

以上案件事实有下列经过庭审质证的证据予以证实：1.原告身份信息、被告的营业执照；2.商品房买卖合同；3.商品房买卖合同补充协议；4.房款发票或收据、契税收据；5.入住证明；6.原、被告双方的当庭陈述。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致原告也无法在约定时间取得房屋所有权证书，应按照合同约定承担违约责任。违约责任的承担包括继续履行和支付迟延履行的违约金，因不动产统一登记新政出台，原告要求被告继续办理所购房屋的不动产权证书的请求，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金的问题，双方所签《商品房买卖合同》明确约定，“买受人若选择不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。该约定具体明确，且《商品房买卖合同》各项条款均系开发商先行单方制定，被告作为开发商自行确定违约金标准后又在庭审中反悔要求调整，违反诚实信用原则，故对被告要求调低违约金计算标准的抗辩意见不予采纳。本院按照合同约定的每日全部已付款万分之一的标准认定逾期办证违约金。原告收房时间以双方认可的缴纳税费时间为准，违约金支付的起算时间为缴纳税费之日后500个工作日届满之次日。

对于被告辩称的“原告未向被告提交办理产权的相关资料，被告即使逾期办证，也应从原告提交资料之日开始计算违约金”，在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定买受人在“办理房屋交付手续时向出卖人提交全部委托办理房屋所有权证的资料，并付清有关税金和费用”，现在交房手续已经完成，有关税金及费用也已经缴纳，被告未举出证据证明原告存在逾期提交相关资料的情形，应视为交房时原告的提交资料义务已经完成，因此被告应在交房之日起也即税费缴纳之日后500个工作日内为原告办证，逾期办理即应支付违约金。

对于被告辩称的违约金支付条件未成就，因原告未能取得房屋所有权证系被告原因导致，所约定的支付条件是否成就依赖于被告行为，被告逾期办证属于不当的阻止支付条件成就，按照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定应视为支付条件已经成就，故对其辩解意见，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告成都XX置业有限公司自本判决生效之日起九十日内为原告办理成都市成华区青龙街道海滨湾社区10组房屋的不动产权登记手续（详见附表二）；

二、被告成都XX置业有限公司自本判决生效之日起九十日内向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，该违约金以房屋总价为基数，按每日万分之一计算，从税费缴纳之日后500个工作日届满之次日起计算至原告实际取得上述房屋的不动产权证书之日止（以上述房屋产权实际登记在原告名下为准）（详见附表三）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费（详见附表四），由被告成都XX置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。