经历了几番调控，

房地产行情依旧强劲。

有钱人买房就像买古董，

看上眼了，大笔一挥，买！

虽说限购政策实在是紧，

但是钱塞在裤兜里实在是难受，

怎么破？借名买房！

本以为瞒天过海、相安无事，

结果却是……

事情的起因

2015年，丈夫小梁和妻子小黄看中了一套房产，但因为两人依照政策属于限购人群，所以两人就有了“借名买房”的想法。

小梁和小黄请小梁的母亲李某代为签订了房屋买卖合同，并将夫妻二人银行账户里的钱款打到李某的账户中。李某付清钱款后，房屋也如约过户。

但是，不料妻子小黄因病去世，在清点妻子的遗产时，对该房权属起了争执。

争议的发生

妻子小黄的父亲黄某认为：

房屋实际是由小黄和小梁借李某的名义购买，购房款均来源于小黄和小梁，该套房屋应归小梁和小黄共有。

丈夫小梁的母亲李某认为：
该房屋是小黄和小梁为了孝敬李某而出资购买并赠与给自己，而房屋实际登记在自己名下，也实际由李某居住、管理，故应归李某一人所有。

梁某将李某告上了法庭。小梁作为诉讼第三人参与诉讼，并且站在了自己母亲的立场上，和自己曾经的老丈人展开了“互怼模式”。

法庭的判决

一审法院认为，结合资金走向、房款支付等事实，黄某主张的借名买房的可信度远高于李某、小梁主张的赠与行为的可信度。

小梁、小黄与李某之间确系借名买房关系，黄某某要求小梁、小黄取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人李某负责支付，房屋折价款金额应以房屋市场价值为依据。

李某不服上诉，上海二中院最终驳回上诉、维持原判。

乐乐普法

为何购房合同由李某签订，房产却不归其所有？

根据借名买房的司法实践裁判规则，对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

所以，真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

在本案中，小梁和小黄虽没有直接签订购房合同，但是从资金走向、房款支付、各方当事人提供的证据以及当事人陈述来看，借名买房的事实认定显然靠得住。即使房屋由李某实际居住，但是小梁、小黄夫妻二人委托李某管理房屋的可能性也是非常高的。

所以，李某名为“买房”，实则被“借名”。

书面合同是“借名买房”的必要条件吗？

实际买房人和名义买房人之间的借名买房“合意”怎么样去体现呢？

有直接的书面合同来证明双方只是一种借名关系当然最好，但是在没有书面合同的情况下，一般来说也是有可能成立的。

本案中，夫妻二人和李某之间就不存在这样的书面合同，但是结合房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有等方面，均已达到借名买房的认定标准。

为什么该房产不直接判给小梁和小黄所有？

在本案当中，无论是以夫妻名义购房，还是以李某名义购房，目的都是为了规避国家和本市的住房限购政策，该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定。

所以法院不宜直接将该房产判给小梁和小黄，但可通过让李某返还房屋折价款给夫妻二人的方式来实现，进而让小黄的父亲黄某取得相应的遗产。

律师小贴士

借名购买普通房屋，实际购房人死亡，存在登记购房人不承认借名之事的风险。