朱X、陈X等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

四川省眉山市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审原告）：朱X，男，汉族，1990年4月17日出生，住四川省平昌县。

上诉人（原审原告）：陈X，女，汉族，1990年5月2日出生，住四川省平昌县。

上列上诉人共同委托诉讼代理人：洪XX，四川XX律师。

上列上诉人共同委托诉讼代理人：扁X，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）：A公司。住所地：四川省眉山市东坡区大雅路北一段56号15栋1单元2层1号。

法定代表人：龚X，总经理。

委托诉讼代理人：李X，男，该公司员工。

上诉人朱X、陈X因与被上诉人A公司（以下简称：A公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2021）川1402民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱X、陈X的共同委托诉讼代理人洪XX、被上诉人A公司的委托诉讼代理人李X参加了诉讼。本案现已审理终结。

朱X、陈X上诉请求：撤销四川省眉山市东坡区人民

法院（2021）川1402民初5439号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，所采纳证据真实性存疑。1.被上诉人提交的旺达名苑《竣工验收报告》载明的竣工验收日期与眉山市住建局印发的政府信息公开申请答复书中关于该项目的《竣工验收报告》形成时间不符，且被上诉人提交的报告中工程概况栏下的竣工验收日期处为空白，上诉人有理由怀疑被上诉人提供的《竣工验收报告》的真实性。A公司取得竣工验收报告的时间应为眉山市住建局向上诉人公布的该工程的《竣工验收报告》显示时间2020年11月18日，被上诉人该工程于2020年5月30日不具备交房条件，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。2.《商品房买卖合同补充协议》第八条第1款约定的由上诉人于2020年5月30日主动办理接房手续，被上诉人不再另行通知，旨在排除被上诉人的告知义务，违背合同公平原则，该条款属于合同法第四十一条中规定提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效的协议条款无效情形，是无效条款。3.根据被上诉人向出现上诉人同等状况的业主发送的“二改”短信及眉山住建局关于督促被上诉人整改投诉反馈，均反映被上诉人涉及房屋未达到使用条件，应当对房屋及配套进行整改或支付上诉人以达到宜居的整改费用。

A公司辩称，1.案涉房屋在2020年5月28日取得了《竣工验收报告》，结论为合格，该事实已被人民法院生效裁判所认定。2020年5月25日取得房屋面积实测报告书，已具备合同约定的交付条件。2.补充协议对交房办理手续的约定，并未免除开发商的义务，加重购房者的责任。合同明确约定上诉人应于约定交付时间主动办理接房手续，答辩人不再另行通知接房，无正当理由拒绝接房即视为交付。故案涉房屋已于2020年5月30日视为交付，答辩人无逾期交房的事实。3.“二改”并非合同约定的内容，也无证据证实。

朱X、陈X向一审法院起诉请求：1.判令A公司支付延迟交房的违约金31141.19元（704552×442×0.01%）；2.判令A公司支付从起诉至还清所有款项时的违约金；3.判令其未接收房屋之前不必交纳物业管理费；4.判令A公司对小区房屋及配套进行整改，或向其支付5000元整改费用；5.由A公司承担本案的所有诉讼费用。

一审法院认定事实，2018年8月7日，朱X、陈X与A公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：朱X、陈X向A公司购买其开发建设的坐落于四川省眉山市东坡区房屋，建筑面积为79.27平方米，房屋总价款为704552元。首期款254552元由朱X、陈X于2018年8月3日前向A公司支付，剩余购房款45万元由朱X、陈X向银行申请贷款支付。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2020年5月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期情况，分别处理：（1）出卖人逾期交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。（2）在买受人办理商品房交付手续过程中，若因除该商品房地基基础和主体结构工程以外的质量问题拒绝办理交接、入住手续，视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房，由买受人承担相关责任。本条款与其他条款不一致的，以本条约定为准。但出卖人应当在房屋交付之日起90日内采取补救措施修复；如果超过90日仍无法修复的，从第91日起，按照该商品房同期同类房屋租金标准赔偿买受人从合同约定交房时间至实际修复之日止的损失，但非出卖人原因导致的除外。

双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：第六条对合同第十五条的补充约定（对商品房交付条件的补充约定）：1.合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”仅指建设单位、勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》。第八条关于合同第十八条的补充约定（交接房和手续）：1.将合同第十八条第2款“出卖人应于确定的交房日的十五日前书面通知买受人查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。”变更为：“买受人应当在本合同约定商品房交付时间主动到出卖人办理接房手续，出卖人不再另行通知买受人接房”；8.买受人不得无正当理由拒绝接房，包括但不限于以房屋质量存在瑕疵、小区规划瑕疵、环境瑕疵等理由，自本合同约定的确定交付时间即视为交付，买受人有证据证明出卖人的房屋因主体结构存在安全隐患除外。

朱X、陈X已按合同约定向A公司付清购房款704552元。2020年5月25日，A公司完成房屋建筑面积测绘，取得房屋建筑面积测绘成果报告。2020年5月28日，A公司取得由建设单位、勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同出具的4#－7#楼竣工验收报告。A公司提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

另查明，2018年7月26日，朱X、陈X与案外人重庆市XX公司签订《前期物业管理服务合同》，由重庆市XX公司对朱X、陈X所购买的案涉房屋旺达广场·旺达铭苑5栋9楼4号进行管理服务。

一审法院认为，朱X、陈X与A公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：A公司应当在2020年5月30日前交房，但《商品房买卖合同补充协议》对交付房屋进一步进行了明确约定，即买受人应当在本合同约定商品房交付时间主动到出卖人办理接房手续，出卖人不再另行通知买受人接房。买受人不得无正当理由拒绝接房，包括但不限于以房屋质量存在瑕疵、小区规划瑕疵、环境瑕疵等理由，自本合同约定的确定交付时间即视为交付。因案涉房屋已于2020年5月25日取得了房屋面积测绘报告，于2020年5月28日取得由建设单位、勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同对4#－7#楼进行竣工验收，并形成竣工验收报告。故，即使朱X、陈X现在仍未收房，根据《商品房买卖合同补充协议》约定，责任在朱X、陈X，应视为A公司至迟已于合同约定的2020年5月30日交付了朱X、陈X房屋，A公司不存在逾期交房的违约行为。据此，对朱X、陈X主张A公司支付逾期交房违约金，依法不予支持。对朱X、陈X主张其未接收房屋之前不必交纳物业管理费，因A公司不是前期物业服务合同的合同相对方，有关物业费收取，不属本案调整范围，不予支持。对朱X、陈X主张A公司对小区房屋及配套进行整改，或向朱X、陈X支付5000元整改费用，因朱X、陈X的该主张涉及案外人的权利，且要求支付其5000元整改费用，没有明确整改的项目和举证证明是A公司应承担的责任，不予支持。对A公司的辩称，与本案查明事实相符，予以采信。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回朱X、陈X的诉讼请求。案件受理费减半收取289元，由朱X、陈X负担。

本案二审期间，当事人均未提交证据。

经审理查明，A公司开发的“旺达.铭苑”4#－7#楼，住房共约1230套，已基本售完，目前已经交付约900套。部分购房者收房后已装修入住。

工程完工后，A公司组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对其开发的旺达广场旺达XX4#－7#楼进行竣工验收，竣工验收内容为工程设计及合同要求的工程土建、装饰、水电安装、设备安装及消防系统室内环境检测等所有工程内容，分成土建、安装两个验收小组，先进行工程资料审核，然后对工程实体进行检查，最后对工程质量进行讨论，形成了验收结论。该报告显示，设计文件及合同内容已全部完成，工程技术档案、施工管理资料、质量控制资料合格，勘察、设计、施工、监理分别签署的质量文件合格，规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收合格，室内环境检测合格，建设过程中发现的问题整改合格，各分部工程合格，观感质量综合评价好，最终验收结论为验收合格。截止2020年5月28日，以上五单位均在该报告上签字盖章确认。

2020年5月30日，A公司组织了交房工作，且在交房现场将上述竣工验收报告张贴公示。

对于2020年11月18日的竣工验收报告，A公司主张其在当年5月28日进行竣工验收后，因在准备备案资料时除了竣工验收报告外还欠缺部分资料，所以11月18日前提出申请，11月18日除以上五单位外建设行政主管部门也参与了该次验收。比较两份验收报告，内容基本一致，结论均为验收合格。至于合同约定的《住宅工程质量分户验收结果表》，该表为A公司制作，制作完成后，其汇总后向主管部门提交《住宅工程质量分户验收汇总表》。A公司主张，其在2020年5月30日前已完成《住宅工程质量分户验收结果表》。《住宅工程质量分户验收汇总表》载明了验收项目，功能性试验项目，验收结论为该单位工程已按照《四川省住宅质量工程分户验收管理暂行规定》的相关要求进行了质量分户验收，验收结论为合格。

二审查明其余事实，与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋在约定交房时间是否达到交房条件，A公司是否应当承担逾期交房的违约责任。2.A公司是否对小区房屋及配套进行整改，或支付朱X、陈X5000元整改费。

关于焦点一。朱X、陈X主张，A公司取得竣工验收报告的时间为2020年11月18日，虽A公司在2020年5月28日自行组织竣工验收，但该验收不符合法定条件，该房的竣工验收应以2020年11月18日的竣工验收为准，在合同约定的交房日2020年5月30日该房尚未具备交房条件，A公司应承担迟延交房的违约责任。A公司则主张，其在2020年5月28日所组织的竣工验收有效，该房屋验收合格，符合合同约定的交房条件。对此争议，本院认为，商品房是否满足交付使用条件，应依照法律规定及合同约定进行判断。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条也规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且案涉合同约定，商品房已取得建设工程竣工验收合格证明为房屋交付条件，而该证明仅指建设单位、勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》。故依照法律及合同约定，只要商品房经验收合格，即可交付使用。本案中，A公司在工程完工后即组织有关单位参与竣工验收，截止2020年5月28日，各有关单位均在验收报告上签字盖章确认，A公司该验收符合合同约定。在此次验收后，A公司因准备备案资料还欠缺部分资料，故其于11月18日前提出申请，11月18日除以上五单位外建设行政主管部门也参与了该次验收。比较两份验收报告，内容基本一致，结论均为验收合格，且朱X、陈X也无证据证实在5月组织验收时，该项目工程存在不合格之处，故可以认定案涉房屋在约定的交房时间已经验收合格，在约定的交房时间，该房屋已具备交房条件。

《商品房买卖合同补充协议》第八条关于合同第十八条的补充约定（交接房和手续）：1.将合同第十八条第2款“出卖人应于确定的交房日的十五日前书面通知买受人查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。”变更为：“买受人应当在本合同约定商品房交付时间主动到出卖人办理接房手续，出卖人不再另行通知买受人接房；8.买受人不得无正当理由拒绝接房，包括但不限于以房屋质量存在瑕疵、小区规划瑕疵、环境瑕疵等理由，自本合同约定的确定交付时间即视为交付，买受人有证据证明出卖人的房屋因主体结构存在安全隐患除外。”。该补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规规定，上述内容仅是对交房方式的约定，不存在加重朱X、陈X的义务，免除A公司责任的情形，该内容合法有效。虽朱X、陈X未收房，但其并无正当理由在合同约定的商品房交付时间不与A公司办理接房手续，合同所约定的交付时间即视为交付时间，故该房已于2020年5月30日“视为交付”，A公司不存在逾期交房的违约行为。

关于焦点二。朱X、陈X与A公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》未对“二次”整改问题进行约定，且案涉房屋已经过竣工验收合格，符合交房条件。朱X、陈X要求A公司对小区房屋及配套进行整改，或支付5000元整改费的理由不成立。

朱X、陈X主张其未接收房屋之前不必交纳物业管理费的问题属另一法律关系，在本案中不予处理，其可另行主张权利。

综上所述，朱X、陈X的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费578元，由朱X、陈X负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈XX

审判员　　罗XX

审判员　　覃　棱

二〇二二年一月十四日

书记员　　吴XX