以房抵债效力和司法适用

日常生活中，“以房抵债”的法律事件时有发生。“以房抵债”行为发生的原因有多种，有的以房抵债原因是民间借贷，有的是因其他债务关系引起。由于“以房抵债”与房屋买卖法律关系类似但性质完全不同，部分是在民间借贷合同签订时同时形成的“以房抵债”合同，部分是在债权确认时确认的“以房抵债”合同，民间借贷合同签订时形成的“以房抵债”合同具有让与担保性质。如果“以房抵债”行为是在债务履行期限届满后签订的房屋买卖合同，则属于以房屋价值清偿债务的行为，这种“以房抵债”行为能够得到法律保护。如果双方当事人对“以房抵债”协议办理了产权转移手续，则“以房抵债”协议成立并生效，对当事人双方具有法律拘束力。“以房抵债”问题非常复杂，常见争议主要有以下几点：

一、因借贷关系，债权人与债务人（第三人）签订的房屋买卖合同，具有让与担保性质。

如果债权人利用房屋买卖协议直接取得房产的物权，属于法律禁止的流质行为，应认定“以房抵债”行为无效。根据我国的相关法律规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将自己的房产转让至债权人名下，债务人到期清偿债务后，债权人将该房产返还给债务人或第三人。债务人到期没有清偿债务，债权人可以对房产拍卖、变卖、折价抵偿自己债权的，人民法院应当认定合同有效。人民法院对这种约定之所以会认定有效，因为这种约定实际属于法律上的一种让与担保关系，债权人只能就让与担保的房产通过拍卖、变卖、折价方式抵偿自己债权。如果双方的合同约定债务人到期没有清偿债务，房产归债权人所有的，人民法院会认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百八十六条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。”第四百零一条“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百一十条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”基于以上法律规定，债权人与债务人因对借贷关系提供担保而签订的“以房抵债”协议，债权人只享有担保物权，在债务人不能履行借贷合同时，债权人即使与债务人签订了“以房抵债”协议，也只能就约定的让与担保房产通过拍卖、变卖、折价抵偿自己债权。

二、民间借贷债务履行期限届满，债权人没有按期受偿。如果债务人自愿以合理价格将自己的房产签订“以房抵债”协议，属于房屋买卖行为，该“以房抵债”协议可以受到法律保护。

这里涉及到一个借贷期满法律关系，债务人没有履行还款协议时，借贷双方就债务人的房产以买卖方式，签订“以房抵债”协议，不属于担保关系，而属于买卖关系。借贷双方以债务人的房产通过交易方式，以合理价格签订“以房抵债”协议，属于合同的意思自治行为。如果借贷双方签订的“以房抵债”合同交易价格合理，并履行了房地产交易的合同审查或登记程序，或者办理了房屋过户手续，就属于以物清偿债务的交易。法理上这种做法属于代物清偿。所谓代物清偿，是指债权人受领债务人提出的他种给付以代替原定给付，使原债消灭的有偿要物契约。对于这种代物清偿，如果双方当事人对“以房抵债”协议办理了产权转移手续，则“以房抵债”协议成立并生效，对当事人双方具有法律拘束力，对于以房抵债，完成物权变动登记手续是关键。

三、借贷双方以签订“以房抵债”协议方式清偿债务，如果没有完成物权变动登记，“以房抵债”协议对债权人和债务人也具有拘束力，但不能对抗第三人对登记在债务人名下的房产主张相应的权利

在现行市场经济环境下，房产一般属于价值比较稳定的优良资产，能够最大限度满足债权人利益。所以，在债务人无法用金钱清偿债务时,债权人一般都会接受债务人的代物清偿请求，接受以房产抵债，不再主张金钱给付债务。

三、在司法实践中，如果债权人和债务人签订的“以房抵债”协议涉嫌损害第三方利益，或者涉嫌恶意串通损害其他债权人利益的情形，第三人或利益受到损害的案外人，可以行使第三人或案外人的撤销之诉，向法院起诉要求撤销买卖双方签订的“以房抵债”协议。

四、《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”

《民事诉讼法》第五十九条规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。基于上述法律规定，如果债权人和债务人签订的“以房抵债”协议，损害了其他人的合法权益。其他人可以启动第三人或案外人的撤销之诉程序，要求撤销“以房抵债”协议，以保护自己的合法权益。

五、以房抵债未办理过户登记的司法裁判规则

最高人民法院民一庭在载于《民事审判指导与参考·指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。

法律规定：

《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此在办理过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此签订以房抵债协议之后，若双方未办理房屋过户手续，不发生物权变动，而且债权人在人民法院查封之前未支付全部价款且合法占有房屋的，不能对抗法院的执行行为。