律师观点分析

上诉人（原审被告）：黄女士（曾用名：**菊），女，壮族，1966年生，住广西壮族自治区柳州市。

被上诉人（原审原告）：梁某，男，汉族，1965年生，住广西壮族自治区柳州市。

被上诉人（原审原告）：陆某，女，汉族，1976年生，住广西壮族自治区柳州市。

二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蓝律师，广西广正大律师事务所律师。

二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘学，广西广正大律师事务所律师。

原审被告：吴某，女，壮族，1990年9月4日出生，住广西壮族自治区柳州。

委托诉讼代理人：黄女士（吴某的母亲），女，住广西壮族自治区柳州。

上诉人黄女士因与被上诉人梁某、陆某、原审被告吴某土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初5719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

黄女士上诉请求：一、判令撤销一审判决中上诉人承担返还土地租金39427元的判项，且判令被上诉人恢复土地到租用前的原状返还给出租方；二、判令一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审判决认定租地建房事项的责任人是黄女士而非韦桂招是错误的。本案《土地租用合同》是被上诉人与上诉人的母亲韦桂招协商达成，合同由被上诉人自已起草和打印。因韦桂招当时已是84岁老人且脾气耿，所以上诉人为了顺应母亲的意思才参与其中，但只是帮看看合同跑跑腿。又因韦桂招不会写字，因此是上诉人代韦桂招签名，手印是韦桂招盖的，上诉人没有得过任何钱（韦桂招让上诉人接收被上诉人的钱，并将其中24000元交给上诉人胞哥黄伟乐，余下的交回韦桂招。有黄伟乐收钱收条为证）。合同宗地是韦桂招夫妇继承经营祖父遗留的开荒自留宅基地，而后由韦桂招夫妇分给上诉人及胞哥黄伟乐作建房居住用，上诉人的部分已建了房，但由于黄伟乐户口不在坪地屯而没建房，故由韦桂招代管出租，与韦桂招的其他子女无关，其他子女对此也不知情。二、依据《合同法》第五十二条无效合同过错责任承担的规定，被上诉人应该承担本案主要过错。被上诉人为骗取房屋拆迁补偿款及骗取韦桂招与其达成租地建房的事项，上诉人仅仅是为了顺从年高的母亲意愿而参入其中。黄韦勇、黄韦安称述的不是事实。上诉人家人从事房屋装修工程，根本不需要筹措就能修建房屋，若上诉人租地让他人建房不如自已建房，因此上诉人租地给被上诉人建房骗取房屋拆迁款之说不成立。三、《土地租用合同》虽是无效合同，但是双方的真实意愿，出租方没有违反合同收回土地，租用方至今也没有归还土地给出租方。一审判令如果被上诉人实际用地不足5年要上诉人返还租金80％给被上诉人的话，那么依据法律被上诉人应把土地恢复原到承租前的初始状态才公平。被上诉人为骗取房屋拆迁补偿款实施的古惑老人租地的行为有犯罪故意，不应只承担小部分过错责任。

梁某、陆某辩称，1．一审判决基本认定事实正确，上诉人的上诉事由与事实不符，请求法院驳回其的上诉请求；2．一审判决应当判令上诉人返还全部的租金并赔偿被上诉人的建房损失。

梁某、陆某向一审法院起诉请求：1．判令黄女士、吴某向梁某、陆某返还建设房屋的投资成本320000元；2．判令黄女士、吴某退还租地款49248元。上述款项共计369248元；3．判令本案诉讼相关费用由黄女士、吴某承担。

一审法院认定事实：一、梁某、陆某原系夫妻关系，黄女士与吴某系母女关系。2011年9月23日，梁某、陆某与黄女士，韦桂招签订《土地租用合同》一份，合同约定，黄女士（甲方）将位于原广西鹿寨雒容镇半塘村坪地屯村头园九十四号黄女士家东面、洛埠路西面216平方米出租给乙方梁某、陆某，出租期限为70年，若乙方继续使用，甲方无偿将该地续租给乙方使用；租地用途为建房；租金按每平方米228元计算，合计租金49248元，一次性现金支付；合同第二条甲方责任，第4款约定。租用期间如有国家、政府现行文件变动，征收补偿的费用一切归属乙方所有，甲方无权干涉，与甲方无关，甲方有责任有义务协助乙方取得征地补偿款，该租用地租用期间，一切处罚由乙方负责，与甲方无关。第6款约定，如甲方违约应赔偿乙方现有租用场地的财物、成品，按当时市场价格十倍返还。合同签订后，在合同履行过程中，梁某、陆某于2011年9月23日在柳州市潭中路农业银行门口将49248元现金交付给黄女士，黄女士出具《收条》交梁某、陆某收执。

梁某、陆某于2011年10月至11月在租用的土地上建房，建有砖混结构房屋4层，合计601.56㎡，其中，一、二、三层157.30㎡，二、三层阳台12.96㎡，四层116.7㎡。梁某、陆某诉称其建房投资320000元。

由于涉案的房屋未取得《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》，该房屋在柳东新区征地拆迁办组织测量时确定在吴某名下。根据该院2019年10月20日作出的（2018）桂0203行初94号行政判决书认定的事实，2016年8月2日，柳州市城市管理行政执法局作出柳城管柳东规划行决字【2016】1566号《责令限期拆除决定书》认定雒容镇半塘村坪地屯第1566号房屋的建设人或所有人、管理人未取得《建设工程规划许可证》在雒容镇半塘村坪地屯距村路约15米处建设房屋一栋三层，砖混结构，尺寸为：10.3米x9.8米x3，房屋南侧第二、三层出挑楼，尺寸为：1.5米x9.8米x2，局部第四层，尺寸为：4.1米x2.8米；砖瓦平房四间，尺寸为：4.8米x10.3米＋32米x4米＋15.2米x4.5米＋9.7米x4.2米，总建筑面积为：630.28平方米，均已建好的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第四十条第一款的规定，依据《城乡规划法》第六十四条的规定，要求吴某限期自行拆除上述违法建筑。上述房屋已由柳州市城市管理行政执法局于2016年8月5日拆除。涉案的房屋柳州市城市管理行政执法局测量与柳东新区征地拆迁办公室组织测量时有一定的误差，但确认是同一栋房屋。该院判决柳州市城市管理行政执法局在向规划部门核实本案涉案的房屋未取得建设规划许可证并作出柳城管柳东规划行决字【2016】1566号《责令限期拆除决定书》后，未经催告、作出强制拆除决定、公告等程序即于2016年8月5日实施强制拆除的行为，违反了《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，属于程序违法。

根据柳州市柳东新区征地办公室《关于对平地屯上房户黄女士房屋拆迁补偿信访事项答复》，“黄女士是广西柳州市鱼峰区雒容镇半塘村坪地屯94号村民，户口本共5人：户主黄女士、夫杨靠才、子吴飞、女吴某、外孙子莫柠悠游，其中女儿吴某和外孙子莫柠悠悠达到分户条件可以分户。2013年7月坪地屯实施征地（包括坪地屯村场宅基地在内），已在征地协议签字并领款，分别于2013年8月和2015年8月领取征地补偿款约133.36万元，该补偿款即包括房屋占地在内。经过调查走访，得知你在村上建有房屋二栋，其中一栋房屋系砖混结构，占地面积118.17平方米，在坪地屯征地之前已建，后加建两层；另一栋房屋是征地后于2013年新建，系砖混结构，4层红砖房占地157.3平方米，建筑面积601.56平方米，且你一家5人长期不在村上居住，经调档核实该两栋房屋均未按照雒容镇村镇建房的报建审批程序办理任何手续，属于无证房屋。上述两栋房屋在创业大道项目红线范围内，在2016年5至7月期间，我办工作人员多次联系你协商房屋拆迁补偿事宜，但你认为补偿价格低，要求更高额补偿，因而拒绝与我办达成协议拆迁。后因创业大道项目建设的推进，柳东新区执法局将上述两栋无证房屋作为违法占地和违法建设房屋的“两违＇打击对象，于2016年8月初在打击“两违＇行动中依法进行了行政强制拆除。针对你的诉求，现答复如下：一、关于房屋补偿问题。依据《柳东新区农民居住安置暂行办法》第十二条相关规定“本着尊重历史、照顾现实、区别对待、分类处理原则，被征收人按照一户一宅（按现行户籍）标准并且在规定的征收期限内办理完征收手续并清空交出房屋的，有效产权面积的确定可以按以下优惠款项执行，预期这不适用本办法＇，你逾期未与我办达成房屋征收补偿协议，你的无证房屋可以不按照该条件的优惠款项执行，但鉴于你占地118.17平方米是在坪地屯征地之前已建，充分考虑到当时历史遗留原因，在新区房屋征收补偿范围内，按照《柳东新区农民居住安置暂行办法》在你配合新区征地拆迁工作的前提下，给予你占地118.17平方米房屋相应补偿，占地157.3平方米的4层红砖房屋系抢建房屋不予补偿，你可以到我办协商办理此项补偿事宜。二、·..”。

韦桂招于2017年8月17日去世，2017年12月19日注销户口。生前育有子女六人，即韦玉姣、黄韦安、黄伟乐、韦玉兰、黄女士、黄韦勇。2011年9月23日，梁某、陆某与黄女士，韦桂招签订《土地租用合同》一份，韦桂招在合同上的签名系黄女士所签，租金也是黄女士接收。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案双方于2011年9月23日签订的土地租用合同是否有效？二、如果土地租用合同无效，双方的过错责任如何划分？三、黄女士是否应赔偿梁某、陆某的损失，该损失的数额是多少？

关于合同效力问题。2011年9月23日，梁某、陆某与黄女士，韦桂招签订《土地租赁用合同》中涉案的土地系农民集体所有的土地，黄女士将涉案的土地租给梁某、陆某建房使用，且租赁期限为70年，到期无偿续租，其行为是名为租赁、实为买卖土地行为。不管其行为是租赁还是买卖，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，梁某、陆某与黄女士，韦桂招签订的《土地租用合同》虽是双方真实意思表示，但违反了法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该院认定本案于2011年9月23日《土地租赁用合同》是无效合同，梁某、陆某认为该同有效，该院不予支持。关于过错责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方当事人对《土地租用合同》目的都是明知，黄女士明知集体的土地不能出租给本集体经济组织以外人，且该土地属于创业大道项目红线范围内，仍然将土地出租给梁某、陆某。梁某、陆某明知自己不是该集体经济组织成员，而以承租的方式承租土地并在土地上进行建筑，目的是获取政府的拆迁补偿。对于合同无效的后果，双方均有过错、均存在损失。

关于返还租金问题。黄女士收取梁某、陆某的土地租金49248元应予以返还，但考虑本案双方的租用合同为70年，梁某、陆某实际使用土地的时间不足5年，黄女士的损失是土地被占用，不能利用土地所获得收益。综合考虑双方的过错程度，该院酌定返还按49248元的80％返还，即39427元。

关于赔偿责任问题。黄女士是否应对梁某、陆某所建筑的房屋被拆损失承担赔偿责任问题，首先，柳州市城市管理行政执法局作出柳城管柳东规划行决字【2016】1566号《责令限期拆除决定书》，可知，涉案土地上建筑被柳州市城市管理行政执法局行政违法拆除的事实依据是该建筑未取得《建设工程规划许可证》，被拆除的法律依据是《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。所以该房屋被拆是梁某、陆某在无证情况下违章开工建设行为所引起的后果，而非由土地征收问题、也非双方当事人签订《土地租用合同》的问题所致。其次，梁某、陆某并非涉案土地集体经济组织成员，无权在该农村集体土地上建筑房屋，即使是在农村集体土地上建房仍需办理合法建房手续，但梁某、陆某未办理任何合法建房手续的情况下，仍然决定在涉案土地上无证开工搭建建筑物，违章建筑不受法律保护，由于此无证开工建房行为是梁某、陆某的主动行为，由此造成的损失由梁某、陆某自行承担。再次，由于涉案的违章建筑未获得拆迁补偿。黄女士一户所获得的土地补偿款与本案无关，即使征收土地补偿包括本案的涉案土地，但梁某、陆某不是涉案土地的集体经济组织成员也无权获得补偿。因此，对于梁某、陆某主张返还投资成本320000元，无法律依据，该院不予支持，予以驳回。

关于返还租金的主体问题。由于《土地租用合同》韦桂招不是黄女士家庭户成员，对于涉案土地无使用权，无自主行使权利，其签名也是黄女士所签，租金也是黄女士接收，黄女士辩称租金已被韦桂招治病支付医疗费；其签订《土地租用合同》是被迫的辩称。均未提供相关证据加以证实，韦桂招的儿子黄韦安、黄韦勇均认为是黄女士个人行为。故梁某、陆某认为韦桂招与本案无关，撤回对韦玉姣、黄韦安、黄韦勇的起诉，也不追加黄伟乐、韦玉兰参加诉讼。因此，对黄女士辩称，该院不予采信。吴某不是《土地租用合同》签订的当事人，也不是合同约定该房屋登记在吴某名下，而是在强制拆迁过程中挂在吴某名下，合同的履行与吴某没有法律上的利害关系，根据合同的相对性原则，吴某不应承担租金的返还责任。

黄女士辩称其为梁某、陆某代请律师支付代理费3万多元，要求梁某、陆某承担，因与本案系不同的法律关系，不宜在本案中处理，本案双方可另协商处理。

一审法院判决：一、黄女士应于本判决生效之日起十日内返还梁某、陆某租金人民币39427元；二、驳回梁某、陆某其他诉讼请求。一审案件受理费6839元（梁某、陆某已预交），减半收取3419.5元，由梁某、陆某负担2419.5元，黄女士负担1000元。

本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对于其他有争议的证据，本院将结合庭审查明的有关事实予以综合判定。对当事人提出的事实异议本院认定如下：双方当事人均认可梁某与陆某是合作关系，并非夫妻关系，本院对此予以确认。当事人对一审查明事实提出的其他异议因无证据足以证实，本院不予采纳。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：上诉人是否应当承担案涉租金返还责任？首先，案涉《土地租赁用合同》中的土地系农民集体所有土地，且双方约定为建房使用。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，上诉人与被上诉人均未办理过上述手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，一审法院认定本案所涉《土地租赁用合同》为无效合同，符合相关法律规定，本院予以维持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方当事人对《土地租用合同》的目的都是明知的，黄女士明知集体的土地不能出租给本集体经济组织以外人的，且该土地属于创业大道项目红线范围内，仍然将土地出租给梁某、陆某。梁某、陆某明知自己不是该集体经济组织成员，而以承租的方式承租土地并在土地上进行建筑，目的是获取政府的拆迁补偿。对于合同无效的后果，双方均有过错，黄女士收取梁某、陆某的土地租金应予以返还。一审判决综合考虑了双方的过错程度、约定及实际使用土地的时间，以及黄女士不能利用土地获得收益的情况，酌定返还按49248元的80％返还并无不当，

本院亦予以维持。

其次，黄女士自认案涉《土地租用合同》中黄女士、韦桂招签名均为黄女士所签，案涉租金49248元系交付给黄女士收取，并由黄女士出具《收条》交梁某、陆某收执。至于黄女士称租金是其代韦桂招收取及《土地租用合同》由韦桂招亲自盖手印，均无证据证实，且黄女士称案涉土地为韦桂招从祖辈获得开荒地既没有证据证实，也与韦桂招子女黄韦安、黄韦勇在一审审理中所作陈述不符，故对黄女士该主张本院难以采信。至于黄女士二审提供的黄伟乐具名的《收条》以及韦桂招具名的《委托书》，所反映的系黄女士与韦桂招的内部法律关系以及与案外人之间的其他法律关系，不影响黄女士本案合同责任的承担。黄女士可另行主张处理。

另外，在案证据《柳州市柳东新区征地办公室-关于对平地屯上访户黄女士房屋拆迁补偿信访事宜的答复》载明案涉房屋在内的“上述两栋房屋在创业大道项目红线范围内，在2016年5至7月期间，我办工作人员多次联系你协商房屋拆迁补偿事宜，但你认为补偿价格低，要求更高额补偿，因而拒绝与我办达成协议拆迁。后因创业大道项目建设的推进，柳东新区执法局将上述两栋无证房屋作为违法占地和违法建设房屋的“两违”打击对象，于2016年8月初在打击“两违”行动中依法进行了行政强制拆除。”表明上诉人主张的土地已经涉及政府征收，且上诉人亦自认被强拆后该土地已闲置，也已非由被上诉人所控制使用，由此一审判决对本案合同无效及返还问题的处理并无不当。

综上所述，黄女士的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下；

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费786元，由上诉人黄女士负担。

本判决为终审判决。