某 XX 物业公司诉某 XX 游泳俱乐部房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

1. 案件简介

我方为出租方 XX 物业公司，与承租方 XX 游泳俱乐部签订长期游泳馆租赁合同。承租方单方拖欠租金、物业费，我方发函解除合同后，对方反诉主张房屋存在安全隐患，要求减免租金并赔偿损失。我方诉请确认合同解除、追回全部欠费、违约金、律师费，并驳回全部反诉。

2. 律师办案策略与方法

1.夯实合同效力：梳理主合同及补充协议，证明合同合法有效。

2.锁定违约事实：举证承租方长期欠费，满足合同约定解除条件。

3.拆解对方两大抗辩：

o分期付款仅为临时协商，不构成永久变更交易习惯；

o承租方多年正常经营，欠费后才提出房屋隐患，属恶意抗辩。

4.一并主张违约金、律师费，提高违约成本。

3. 案件难点与应对

1.交易习惯抗辩：承租方主张多年分期构成合同变更，我方举证每次分期均单独协商，无稳定惯例，法院采纳我方观点。

2.先履行抗辩权：对方以房屋漏水、消防问题拒付租金，我方证明其未正式发函催告维修，无权拒付租金。

4. 案件结果

1.确认合同于解除函送达当日解除；

2.承租方支付各项欠款 XX 万余元、逾期违约金；

3.承担我方律师费 XX 元；

4.全部驳回承租方反诉请求。

5. 价值总结

为客户挽回经济损失 XX 万元以上，以判决否定承租方恶意抗辩，规范旗下全部租赁项目管理，形成示范警示作用。