拆迁户的安置权利保护之顺位问题

陕西恒达律师事务所  艾文华

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，办理了产权证的拆迁安置房一般就可以享有与普通商品房同等的权利，现行关于商品房的法律法规也适用于拆迁安置房。

由于拆迁安置是在拆除被拆迁人原有房屋的基础上进行的，关系到被拆迁人“住”的基本民生问题，因此是一项政策性很强的工作，拆迁户的安置权利在权利保护体系中处于较为优先的顺位。

一．建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权

一般情况下物权的权利顺位是要优先于债权的，但由于有些特殊的债权人因为种种原因，更需要法律的保护，于是便由法律规定其权利的优先性，建设工程价款优先受偿权便是其中之一。

《民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定了建设工程价款优先受偿权的适用情形。

2021年1月1日实行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该条明确规定建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。

法律之所以这样规定，是因为承包人的劳动是建设工程物权产生的前提，承包人作为生产一线的劳动者，相较于抵押权人或者其他债权人而言，更需要法律的保护。

拆迁户的安置权利也具有类似的情形。拆迁安置房是在拆迁户原有土地上、在拆迁户原有住房被拆除的基础上建设而成，拆迁户的安置权利也应当具有优先性。

二．拆迁户对安置房的权利要优先于其他买受人

根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》之（二）关于一房数卖的合同履行问题：“15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”只要安置房的其他买受人没有办理登记手续或者合法占有的情形，拆迁安置户对安置房的权利无疑要优先于其他买受人，因为拆迁安置户的拆迁补偿协议肯定是成立在先的。而且通常情况下，其他买受人一般都是恶意的，因为其他买受人在签订买卖合同之前，应当知道安置房的性质，由此是可以推定其恶意的。

2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在2020年修正的该司法解释中已被删除，但这并不意味着拆迁安置户的权利保护力度有所降低，只是出于形势的变化和立法用语统一的需要。

《民法典》第二百四十三条第三款：“征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”该条款规定于民法典物权编，表明拆迁安置户的权利在某种程度上是被拆除房屋物权的延伸，具有准自物权的性质，从法理上来讲，是应当优于其他买受人的合同债权的。

三．一般情况下拆迁户的安置权利能够优先于其他权利

2020修正的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

对照上述三条，拆迁安置户基本上都具备，拆迁户一般都与房地产开发商签订了拆迁安置补偿协议，置换面积也一般会超过安置房面积的50%，这些都没有问题。关于第二个条件：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》之125条认为：“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”拆迁户的房屋被拆除，作为补偿安置的房屋当然应当理解为“满足基本需要的”，即使一个安置户可能享有多套安置房。

因此，拆迁安置户只要没有其他导致必须执行的情形，是可以排除执行的，执行的申请人当然包括其他债权，也包括抵押权人和享有建设工程价款优先受偿权的承包人，以及安置房的其他买受人，也即符合上述条件的拆迁安置户的权利要优先于建设工程价款享有受偿权、抵押权和其他债权。

当然世事无绝对，有原则必有例外。虽然拆迁户的安置权利理论上具有准自物权的性质，现行法律也给予了充分的保护，但法律的保护是有条件的。具体到每一个拆迁户，法律保护的程度如何，还必须具体问题具体分析。