律师观点分析
原告刘XX与被告段XX、李XX、第三人北京XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托诉讼代理人张X、杨X，被告段XX及其与李XX之共同委托诉讼代理人邹XX，第三人XX公司之委托诉讼代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘XX向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令段XX支付我2016年9月19日至2016年10月4日期间逾期未办理户口迁出手续的违约金236000元(以房屋总价款XXX元为基数，按照5％的标准计算)；2．请求法院判令段XX支付我自2016年10月5日起至其户口全部迁出完毕之日止逾期未办理户口迁出手续的违约金(按每日500元的标准计算)；3．段XX承担因没有履行告知义务导致我居间费用的损失103840元；4．本案诉讼费4967元、保全费1820元、保全保险费1500元，均由段XX承担；5、要求李XX与段XX一起就上述债务承担连带清偿责任。事实与理由:经XX公司员工庞某、刘某居间介绍，2016年4月4日，我与段XX签订《房屋买卖业务签约文件合订本》(包括《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）及《居间服务合同》)。合同约定我购买段XX名下X房屋，房屋成交价款448万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价24万元，上述价款总计472万元，我一并支付给段XX。合同第九条第(三)款约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。截至2016年7月14日，我依约完成涉案房屋购房款的给付，涉案房屋于2016年7月18日办理房屋过户手续。但段XX至今未将原有户口迁出，其行为明显构成违约。因段XX与李XX系夫妻关系，涉案房屋在出售时为夫妻共同财产，且在2016年4月4日合同签订当天，我应段XX要求将合同约定的定金10万元转账至李XX名下的银行账户，故根据相关法律规定，上述债务应为夫妻共同债务，应当由李XX与段XX承担连带清偿责任。为维护我的合法权益，我现诉至法院。
段XX、李XX辩称，首先，我方承认段X1、段X2的户口确实没有迁出，但没有迁出的原因是其租住的廉租房不能落户。段XX父母的户口已经于2019年1月底注销，之前未注销是想用父母的户口带着段X1父子的户口落户到段XX居住的地方，因为兄弟姐妹之间不能落户。其次，刘XX的户口已经于2018年5月28日落户于涉案房屋，并没有造成其不能落户，亲人不能迁入，孩子不能入学的问题，刘XX没有损失。在出售房屋过程中，段XX并不知道户口不能迁出的事情，廉租房不能落户属于政府户籍管理体制问题，系不可抗力。再次，段XX一直为解决户口问题，辗转于各个派出所，做了大量的努力，甚至想到上法院起诉段X1父子，但是始终没有结果，户口无法迁出。最后，之所以给李XX打了10万元，是因为当时段XX没带卡，不是故意混同。综上，段X1父子的户口不能迁出是政策原因导致，非我们所能克服，也超出了我们的认知范围，有关本次房屋买卖的违约责任约定应当以补充协议的条款为准。
第三人XX公司述称，本案诉讼请求不涉及我公司，涉案房屋内有户口未迁出我方认可，户口问题在买卖合同第九条第（三）款约定了，而且补充协议也约定了户口保证金，刘XX知悉户口问题。
本院经审理认定事实如下：2016年4月4日，刘XX（买受人）与段XX（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：第一条，所出售房屋为X房屋；第三条，该房屋成交价格为448万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价24万元，具体付款方式及期限约定见补充协议；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；（四）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为313万元；第九条，权属转移登记：（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将对与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；第十条，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
当天，双方另签订有《补充协议》以及《自行支付购房款协议》。其中，《补充协议》约定：第一条，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计472万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存0元作为户口迁出保证金；第五条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第六条，其他：2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》约定不一致的，均以本协议为准。庭审中，刘XX表示：认可《补充协议》上的签字是我的笔迹，但是我没有找到自己手里的原件，我要看到原件才认可。XX公司对《补充协议》的真实性认可，并表示是公司档案留存的签约文件之一。
2016年4月4日，段XX（甲方、出卖人）、刘XX（乙方、买受人）和XX公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向XX地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为103840元，由甲方承担0元，乙方承担103840元。
X房屋于2016年7月18日过户至刘XX名下，刘XX户口已于2018年5月28日迁入涉案房屋。现段XX亲属段X1、段X2的户口仍在涉案房屋内，对此，段XX表示：经咨询派出所才知道，兄妹户口不能投靠，哥哥段X1在北京住的廉租房，不能落户，所以户口确实无法迁走，不是故意不想迁，故要求对违约金进行酌减。经本院询问，刘XX在庭审中有如下陈述：我购买涉案房屋是为了孩子教育、自住以及父母落户；购买房屋时孩子七岁，在朝阳区的小学上二年级；我是2017年6月搬入涉案房屋居住至今的；因段XX家人户口未迁出给我造成的损失就是我以较高的价格买入涉案房屋，并支付了中介费，因为有未迁出的户口影响了房屋再次出售的价格；目前涉案房屋还没有挂到网上出售，我想等户口问题解决了再挂到网上。
另查，在涉案房屋出售时，李XX与段XX系夫妻关系，后双方于2016年5月5日登记离婚，但又于2016年11月23日再次登记结婚。庭审中，段XX陈述：我与李XX是1995年底登记结婚的，涉案房屋系2010年之前我父母通过买卖的方式过户到我名下，我支付了对价，李XX曾表示放弃对该房屋的权利，但是没有书面材料。涉案房屋的购房定金10万元刘XX于2016年4月4日支付给李XX。
刘XX在本案审理过程中申请了财产保全，支付保全保险费1500元、保全费1820元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘XX与段XX签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，双方已于2016年7月18日办理完涉案房屋的权属转移登记手续，根据合同约定，段XX应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。但段XX超过约定期限未能将涉案房屋内原有户口迁出，其行为已经构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。现刘XX起诉要求段XX给付逾期迁出户口的违约金之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。在出售涉案房屋时，段XX与李XX系夫妻关系，且该房屋系在双方婚姻关系存续期间取得，段XX虽主张李XX曾表示放弃对涉案房屋的权利，但未能就此提交任何证据予以证明。故应当认定，涉案房屋在出售时系段XX与李XX的夫妻共同财产，因出售该房屋所产生的相关债务亦为双方的夫妻共同债务，应由双方共同承担。现刘XX要求李XX与段XX就本案债务承担连带责任之诉请，于法有据，本院予以支持。考虑到段XX申请本院对违约金数额予以酌减、刘XX的户口已于本案起诉前迁入涉案房屋、刘XX就段XX的违约行为所导致的实际损失未能提交证据予以证明、刘XX购买涉案房屋的目的等因素，本院将对违约金数额及给付方式酌情予以判定。
针对刘XX提出的要求段XX和李XX承担因没有履行告知义务导致其居间费损失103840元之诉请，首先，段XX和李XX并非本案居间费用的实际受益人；其次，刘XX支付居间费用并非因段XX逾期迁户的违约行为导致，而是其享受相关居间服务所应支付的对价。故刘XX的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
保全保险费系刘XX申请财产保全时为提供相应担保、满足保全申请条件所支付的费用，并非所有财产保全申请都必然会产生的费用，故该费用应当由财产保全申请的提出方刘XX自行承担。保全费系因本案纠纷而产生，与本案存在法律上的因果联系，属于合理的诉讼成本，故刘XX要求保全费由段XX和李XX负担之诉请，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、段XX、李XX于本判决生效后七日内给付刘XX逾期迁户违约金3万元，并按照每日100元的标准给付刘XX自二〇一六年十月五日起至涉案房屋原有户口实际全部迁出之日止的逾期迁户违约金；
二、驳回刘XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4967元，由刘XX负担2000元，已交纳；由段XX和李XX负担2967元，于本判决生效后七日内交纳。
保全费1820元，由段XX和李XX负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
张涛律师