【检索报告】限购政策对合同履行的影响？情势变更？不可抗力？

杨光辉15564418870

检索时间：2020年8月22日星期六

关 键 词：文本(全文)：限购政策、不可抗力、情势变更山东省、二审

检索结果：共检索到案例6篇，符合条件3篇

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁01民终1873号

本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同解除的原因以及违约责任的承担。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同规定的义务来履行各自的权利与义务。巩宝莹、卢彩云未按照合同约定将购房首付款支付给江鹏一方，违反了双方合同约定。本院认为，巩宝莹不具备购房资格系合同解除的根本原因。巩宝莹、卢彩云主张合同的解除系因限购政策的出台，但涉案房屋买卖合同签订于限购政策出台之后，故其主张不能成立。一审法院根据巩宝莹、卢彩云的违约行为，判决其承担违约责任，并无不当。

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁02民终3738号

　　本院认为，本案双方争议的焦点问题是：本案所涉买卖合同是否因房产限购政策的实施而解除。上诉人援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定（以下简称《合同法》解释（二）第二十六条），请求法院解除本案所涉房屋买卖合同不应予以支持。首先，本案上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同并未就因房产政策影响而造成合同不能按期履行的情况进行约定，因此，本案上诉人起诉至法院，请求法院判决解除双方的房屋买卖合同。其次，诉诸法院判决解除合同时，合同履行的实际情况需要符合法定的条件方可依法判定解除。在本案所涉合同履行过程中，在房产政策变动之前，各方均不存在违约情形，而合同的迟延履行是因房产政策影响而造成。那么，在本案合同履行过程中的房产政策变更是否符合《合同法》解释（二）第二十六条规定也即所谓的情势变更原则的要件，而应予以解除?本院认为，应从情势变更的要件出发，对本案的情形予以判定。第一，关于情势变更原则，须有情势变更的事实，“情势”是指作为合同成立基础或环境的客观情况。本案中，因房产政策的变更导致房产买卖的条件和相应的限制产生的变化，因此，本案的“情势”确实发生了相应的变化；第二，情势变更须发生在合同成立之后至合同履行完毕之前。本案合同的签订发生于2015年10月，在本案所涉房屋产权证书办理完毕后，上诉人与被上诉人之间的房产过户手续尚未办理完毕之前，政策发生相应的变更，这一时间点符合该要件；第三，情势变更不可归责于当事人。本案房产政策的变更，并非因任何一方的违约或者其他不当履行行为而造成；第四，情势变更为当事人所不能预见。在本案合同签订和履行的过程中，对于房产政策的变动，各方均无法预见；第五，情势变更的发生使继续履行原合同显失公平或不能实现合同目的。对此，《合同法》解释（二）第二十六条规定了在此种情况下，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，这一要件是适用情势变更原则的实质条件，是法官依据当事人申请及案件的情况，判断是否适用该原则重新分配合同双方利益，使其达到平衡的重要依据。即使其他要件成立，只要合同的继续履行不会造成双方利益失衡，未能到达显失公平的程度，法院依法应当排除该原则的适用。另外，对于适用情势变更原则的救济方式依据法律规定有两类，一种是变更合同，另外一种是解除合同。结合本案的情况来讲，上诉人请求的是解除合同，因此，本院仅就本案所涉合同是否能够解除的问题进行分析和判断。本院认为，本案所涉合同的履行尚未达到适用情势变更原则解除合同的要件。首先，本案所涉合同的首付款项已经交付给上诉人，双方约定房屋由被上诉人居住至能够办理房产证之日，因房产政策调整，上诉人未能按约收到购房尾款，而被上诉人亦未能如期进行房产登记变更，此政策调整的影响是双方的，而不是单方仅仅影响上诉人的利益，合同的继续履行尚不能构成对于一方即上诉人的明显不公平；其次，房产政策调整并非直接导致房屋无法过户，而仅导致房屋过户延迟两年，在此情况下，亦不适用关于合同目的不能实现的相应规定。最后，结合本案的实际情况，本案所涉房屋已经交付于被上诉人使用，被上诉人也按约支付了部分款项，本案的房产交易尚未履行部分仅剩房屋过户手续的办理和房屋尾款的支付，此时解除合同所产生的法律后果，必然导致各方在本次交易中所付出的时间和相关费用的浪费。综合本院上述分析，依据公平原则，各方均未因本案房产政策的实施而承担重大的负担和利益损失，从维护交易稳定的角度考虑，本案所涉房屋买卖合同亦不适于适用情势变更原则解除。另外，关于本案利益的平衡问题。因上诉人明确本案所涉相应赔偿的诉讼请求系依据其解除合同的诉讼请求而提出，因此，对于该部分损失赔偿的诉讼请求本院不予支持。但若上诉人在本案所涉合同继续履行过程中确实存在重大损失，可依据情势变更原则请求法院对于相关损失依公平原则予以调整，对合同予以变更，但此损失与本案所涉因合同解除产生的损失的前提不同，在本案中，上诉人未请求，故本院不予认定。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁02民终3716号

　　本院认为，本案的争议焦点包括：……2、合同是否属于情势变更应否解除；……。

　　关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。情势变更中的需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度，当事人因不可预见的情势变更，其履行对于当事人一方成为非常巨大的负担。本案中，限购政策的出台虽然给被告马红亚、陈昌美新购房屋造成一定的困难，但该种情况对于被上诉人高香丹同样存在。且非青岛市，可以通过继续缴纳个人所得税或社会保险等方式逐步取得购房资格，该政策并未剥夺上诉人的购房权利的获取。且截止2017年2月14日，高香丹已支付被告70万元房款，是合同约定房款的近50%，远超过合同约定的首付款数额，继续履行合同对被上诉人而言并未因此获得重大利益，对被上诉人而言增加的负担也并未严重失衡，相反，若解除合同，反而会对上诉人造成不公平。因此，上诉人主张合同符合情势变更且合同在法律上、事实上不能履行、不适于强制执行的上诉理由，本院依法不予支持。

相关规定：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。