律师观点分析

原告王X与被告四川XX公司（以下简称XX公司）、第三人周XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王X的委托诉讼代理人罗X、被告XX公司的委托诉讼代理人贺XX、第三人周XX及其委托诉讼代理人刘XX、徐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王X向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人向金堂县房管局申请撤销位于四川省金堂县淮口镇州城大道*号15幢*单元*楼*号房屋的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：*；2、判令被告协助原告办理位于四川省金堂县淮口镇州城大道*号*幢*单元*楼*号房屋的商品房不动产权证书；3、本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年1月15日与被告签订了《四川省商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于四川省金堂县淮口镇州城大道*号*幢*单元*楼*号房屋的商品房出售给原告。原告按照合同约定支付了全部购房款，被告按照合同约定交付了房屋。原告也已装修入住，但被告没有按照合同约定将房屋产权转移登记在原告名下。原告要求被告办理房屋产权过户手续，被告却告知原告该房屋备案登记在第三人名下。原告认为，被告和第三人应当向金堂县房管局申请撤销该房屋的商品房买卖合同备案登记，且被告应当协助原告办理商品房不动产权证书。原告现根据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求公正审理，支持原告的诉讼请求。
被告XX公司辩称，原、被告买卖合同关系真实，且双方均已按照合同的约定履行了义务。原告付清了全部购房款并交纳了办理房屋权属证的相关费用，被告也将房屋交付给了原告。被告与第三人存在借贷关系，被告用讼争房屋为借贷担保，并在房管部门以买卖形式进行了合同备案。被告因第三人拒不配合解除备案，才未给原告办理房屋权属证书。待解除合同备案后，被告协助原告办理房屋权属证书。
第三人周XX陈述，请求确认周XX与XX公司签订的商品房买卖合同有效，被告非法处置财产无效。事实和理由：2012年11月29日，周XX与XX公司签订了房屋买卖合同，并且办理了网签手续（网签备案号*）。合同约定XX公司将位于四川省金堂县淮口镇州城大道*号*幢*单元*楼*号商品房出售给周XX。周XX按照合同约定于2012年11月29日交付了全部购房款。以上事实有《商品房买卖合同》、《收据》、XXX、《网签合同信息查询记录》可以证明。周XX与被告之间存在有效的合同，并支付了房款，履行了双方合同义务。被告严重违法，原告购买案涉房屋存在恶意，非善意。
本院经审理查明：2014年1月16日，被告XX公司（出卖人）与原告王X（买受人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：买受人购买XX公司位于四川省金堂县淮口镇现代以西兴淮大道以北（州城大道*号）尚缘国际*幢*单元*层*号住宅房屋，预测建筑面积114.75㎡，房屋总价款285728元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；付款方式为一次性付款；买受人在2016年2月19日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期在60日之内后，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。出卖人自本合同签订之日起X日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起X日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证等。201４年1月4日，原告王X向被告XX公司支付了定金２万元，2014年1月16日支付购房款265728元，共计支付285728元。2016年2月1日，被告XX公司向原告王X交付了上述房屋，原告王X当日交纳了办理房屋权属证书的契税、维修基金等费用计6358.93元。上述房屋，原告王X现已占有使用。
另查明，2012年11月29日，被告XX公司与第三人周XX签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》。被告XX公司将其开发建设的位于四川省金堂县淮口镇兴淮大道XX*幢*单元*层*号住宅房屋出售给第三人周XX，房屋测绘建筑面积114.75㎡，房款183600元。合同签订后，当日进行了商品房买卖合同备案，签约备案号：*，出卖人XX公司，买受人周X，备案地址：四川省金堂县淮口镇州城大道*号尚缘国际二期*幢*单元*层*号。被告XX公司于次日向第三人周XX开具了收据，收到周XX认购尚缘国际住房*-*-*-*的房款183600元。商品房买卖合同签订当日，被告XX公司（甲方）还与周X、第三人周XX（乙方，二人系父子关系）签订了一份《回购协议》。回购协议载明:“乙方用全款734400元，购入甲方开发的位于金堂县淮口镇州城大道XX“尚缘国际”住宅四套：（*-*-*-*，*-*-*-*，*-*-*-*，*-*-*-*），总建筑面积为：459平方米。经甲乙双方自愿、平等协商一致，乙方同意甲方在2013年3月29日以前有权将上述房屋回购。若甲方能在2013年3月29日前足额退还乙方已支付的全部购房款75万元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款。如果甲方在2013年3月29日不能用全部价款回购相应房产则视同甲方放弃回购权利”。被告XX公司于2013年1月31日前向周X共计支付了857480元，但上述房屋的备案登记至今未解除。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、回购协议、中国XX银行网上银行电子回单，及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，被告XX公司与第三人周XX同日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，又签订了《回购协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同均有效。但从合同的履行情况来看，被告XX公司是在《回购协议》签订后，按照协议约定期限足额退还了第三人周XX父子的购房款，至于多付金额不影响退款事实的成立和协议的履行。因此，被告XX公司更加全面地履行了《回购协议》。《回购协议》既然已经履行，购房合同则应“作废”，并应解除备案登记。庭审中，第三人周XX认为《回购协议》约定退还购房款75万元，但被告转款多达85万元，且未注明转款事由。周X与被告存在债权债务关系，经济往来也很正常。第三人周XX虽然提出质议，但是未提供相应的证据。综上，被告XX公司与第三人周XX签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，因被告XX公司全面履行了《回购协议》而解除作废，第三人周XX的诉讼请求应予驳回。商品房买卖合同签约备案，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。被告XX公司与原告王X签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定合法有效。原告王X支付了全部购房款，被告XX公司交付了房屋，双方签订的合同已实际履行。据此，原告王X取得案涉房屋物权，第三人周XX应协助被告XX公司撤销案涉商品房的合同签约备案。原告王X的诉讼请求，本院予以支持。至于第三人周XX认为原告王X存在恶意购买，因其未举出相应证据，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：
一、第三人周XX于本判决发生法律效力后十日内协助被告四川XX公司撤销位于四川省金堂县淮口镇州城大道*号*幢*单元*层*号房屋的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：*）；
二、被告四川XX公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告王X办理位于四川省金堂县淮口镇州城大道*号*幢*单元*层*号房屋的商品房不动产权证书；
三、驳回第三人周XX的诉讼请求。
案件受理费2036元，由被告四川XX公司负担50元，第三人周XX负担1986元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。