合同解除后履约保证金是否退回

观点：合同中对履约保证金的约定符合定金罚则的，可以认定双方约定的履约保证金具有定金性质。

案情介绍：

2010年7月15日，W国资公司与S酒店管理有限公司签订一份房屋租赁合同，国资公司将其坐落在解放中街32号的鸳鸯楼饭店（不包括一楼已出租店面）和县前街惠风大厦两幢大楼出租给S酒店。合同约定租赁期限八年，即自2010年7月15日起至2018年7月14日止。改建装修后形成的固定设施在租赁期满后归国资公司所有，S酒店不得拆除，国资公司也不再对改造装修费用进行补偿。S酒店在签订租赁合同时应缴纳合同履约保证金150万元（从已缴纳的投标保证金中自动扣转，不计利息）。租赁期满，双方移交完成后，S酒店没有违约行为的，国资公司退还租赁合同履约保证金。2015年7月14日，双方签订“关于先行终止履行房屋租赁合同的协议”约定，截止2015年7月14日，S酒店已欠国资公司租金411万元。先行终止履行《房屋租赁合同》。2015年7月15日S酒店先将租赁房屋移交回国资公司。另约定下列事项待终止租赁合同后协商解决，协商不成通过诉讼途径解决：乙方（S酒店）违约责任如何承担，承租期间添置的可移动资产和不可移动资产的范围界定，可移动资产目前的价值（需委托有资质的中介机构评估），拖欠租金如何支付，已交纳的履约保证金是否可抵扣所欠租金，其他需协商处理事项。2015年10月11日，双方签订“关于移交S酒店资产的协议”，约定：一、双方认可价格评估有限公司对资产的评估价值。二、双方同意报告中确认的在用物品、工程部在用工具物品、工程部库存配件物品、库存物品作为可移动资产，按评估价值113万元，抵作所欠租金。三、评估报告中列为固定物品、建筑物、机器设备三项资产，乙方（S酒店）同意先将资产所有权移交给甲方（国资公司），至于这三项资产的评估价值285万元是否全额或按一定比例折价后抵作所欠租金，双方尚有不同意见，双方同意就此进行继续协商，协商不成通过诉讼途径解决。2015年8月31日价格评估有限公司的评估报告中明确固定物品、建（构）筑物、机器设备价值评估综合考虑房屋租赁合同尚余三年因素、维修保养因素、资产（物品）经济寿命参考年限等因素来评定估算资产价值。固定物品账面价值为204万元，评估价值为70万元，建（构）筑物账面价值516万元，按20-—38%的成新率核算后评估价值为149万元，机器设备账面价值为257万元，按22%—38%的成新率核算后评估价值为65万元。

一审法院对于履约保证金的认定：

关于履约保证金问题。因签订租赁合同的失误，双方在租赁合同第十条第2项中约定“租赁期间，乙方（S酒店）有违反第八条第二款规定之一的，甲方（国资公司）有权终止合同，剩余租金不予退还，并没收履约保证金，收回房屋（包括乙方装修改造增加部分也由甲方无偿接收）”，合同中并不存在“第八条第二款”，致现双方对履约保证金的处理存在争议。但本案在租赁合同中第十条第1项中约定，“甲方违反本合同约定，提前收回房屋中止合同，导致乙方经济损失的，甲方双倍返还履约保证金，同时退还已交的剩余租金（不计利息）”。结合前后两条及从合同总体上看，实际上合同中对履约保证金作了定金性质的约定。故对国资公司关于S酒店存在未能及时交纳租金的违约行为，致合同提前解除，对履约保证金主张定金权利，不予退还的请求，该院予以支持。

二审法院对于履约保证金的认定：

对于履约保证金问题，从2010年7月15日房屋租赁合同的第八条、第九条、第十条内容看，合同约定的履约保证金具有定金的性质，第十条第二款中的“第八条第二款”应是“第九条第二款”，从该条约定看，上诉人拖欠房租导致合同提前解除，被上诉人有权没收履约保证金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其请求二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36600元，由上诉人浙江S酒店酒店管理有限公司负担。

再审法院对于履约保证金的认定：

关于履约保证金是否应退还的问题。首先，S酒店向国资公司缴纳的150万元虽名为“履约保证金”，但从案涉《房屋租赁合同》第十条内容看，双方约定甲方（国资公司）违反合同约定提前收回房屋终止合同，导致乙方（S酒店）经济损失的，甲方双倍返还履约保证金；乙方违反第八条第二款规定之一的，甲方有权终止合同，没收履约保证金。虽然合同中并不存在“第八条第二款”，但根据前后文义，应指乙方违约的情形，即在乙方违约的情况下，甲方有权终止合同、没收履约保证金。该条款符合定金罚则的约定，据此可以认定双方约定的履约保证金具有定金性质。其次，本案虽系双方协商一致解除合同，但根据《关于先行终止履行〈房屋租赁合同〉的协议》的约定，双方提前终止履行合同是因S酒店严重违约所致，若继续履行不仅可能导致合同目的不能实现，还有可能使国资公司损失进一步扩大。此外，国资公司在该协议中明确保留追究S酒店违约责任的权利。在此情况下，国资公司作为守约方要求适用定金罚则，于法有据，应予支持。最后，关于履约保证金返还金额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案《房屋租赁合同》约定租期从2010年7月15日起至2018年7月14日止，第一年租金为301万元，自第二年起，每年租金在上一年度租金基础上递增3%，第一年租金减免50%。双方于2015年7月14日终止该合同，表明S酒店已经履行了部分合同义务，根据其未履行部分所占合同约定内容的比例，本院认定国资公司没收S酒店履约保证金65万元，国资公司应向S酒店返还履约保证金85万元。