叶苑怡律师
律师观点分析
原告:广东XX公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江东XX，统一社会信用代码914XXXX0101MA59FJP748。
法定代表人：舒XX。
委托诉讼代理人：龚XX，广东XX律师。
委托诉讼代理人：叶XX，广东XX律师。
被告：曾XX，男，1965年9月1日出生，汉族，住广州市花都区。
原告广东XX公司（以下简称XX公司）与被告曾XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理于2022年3月24日公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人叶XX到庭参加诉讼，被告曾XX经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，发现不宜适用简易程序，依法于2022年4月12日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除XX公司与曾XX于2018年6月22日签订的《租赁确认书》；2.判令曾XX返还XX公司支付的诚意金3万元；3.判令曾XX支付违约金300000元；4.判令本案诉讼费由曾XX承担。
事实与理由：2018年6月22日，XX公司与曾XX签订了《租赁确认书》，双方约定由曾XX将位于广州市花都区XX物业（厂房，面积12600平方米；空地，面积5000平方米）出租给XX公司使用，租赁期限为19年，每月租金约86800元，双方在签署本确认书时缴纳诚意金人民币50000元，若曾XX收到XX公司诚意金后不得将案涉物业出租给第三人，且三个月内与XX公司签订正式《租赁合同》，否则视为曾XX违约，应赔偿XX公司三倍的诚意金。2018年6月25日，XX公司通过银行转账的方式支付了人民币50000元诚意金。2018年7月15日，曾XX以报装变压器导致资金紧张为由，要求增加诚意金人民币50000元，将《租赁确认书》的诚意金数额变更为人民币100000元，XX公司同意后，于2018年7月23日，再次支付了人民币50000元诚意金。XX公司已向曾XX支付诚意金合计人民币100000元。经XX公司多次催促，曾XX仍未履行《租赁确认书》的约定，于2018年9月22日与XX公司签订正式的租赁合同并将案涉物业交付XX公司使用。2018年11月16日，XX公司向曾XX寄送《要求履行租赁事项催告书》催告曾XX履行《租赁确认书》约定的义务。因曾XX拒不履行合同义务，XX公司向案涉物业业主广州市花都区赤坭镇锦山第六经济合作社了解有关情况，但被告知曾XX对案涉物业不具有经营权，且《转租证明》上所盖的公章是伪造的，并非案涉物业业主所盖。综上所述，曾XX对案涉物业不具有经营权，故XX公司与曾XX双方签订的《租赁确认书》在客观上己无法继续履行，曾XX实施欺诈骗取诚意金的行为己对XX公司造成严重的经济损失。因此，XX公司认为曾XX不履行《租赁确认书》约定的义务，XX公司有权要求曾XX依法承担预约合同的违约责任。现根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百一十九条的规定，提起诉讼，维护XX公司合法权益，望判如所请。
被告曾XX没有到庭参加诉讼，但于庭前提交书面答辩称，因本案房屋地块手续不完善造成报装变压器不能报装。这是不可抗力因素，而且双方同意退还诚意金。曾XX也在积极筹措资金，且在2018年11月25日退还XX公司现金5万元（有收据为证）和在2018年12月10日退还现金2万元（有收据为证）。退还地点是在花都××炭步镇名企汇工业园，收款人是郑XX。尚欠XX公司3万元。曾XX愿还回XX公司诚意金3万元及承担对方的实际损失和案件受理费。
XX公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《租赁确认书》，证明XX公司与曾XX之间存在合同关系；2.《补充协议》，证明双方将《租赁确认书》诚意金金额变更为10万元；3.XXX，证明XX公司分别于2018年6月25日、2018年7月23日通过银行转账形式向曾XX支付诚意金5万元，XX公司已经向曾XX支付诚意金共计10万元。4.《要求履行租赁事项催告书》及寄递凭证，证明XX公司以书面通知的形式催促曾XX履行《租赁确认书》的义务，并以寄递方式送达曾XX；5.《转租证明》、组织机构代码统一社会信用代理公示查询网页，证明《转租证明》用印名称应为“广州市花都区赤坭镇锦山第六经济合作社”。
经审理查明：XX公司原名称为广东XX公司，于2021年4月2日变更名称为广东XX公司。
2018年6月22日，曾XX为甲方（出租方）与广东XX公司为乙方（承租方）签订《租赁确认书》，约定曾XX将位于广州市花都区XX物业（厂房面积12600平方米；空地面积5000平方米，以房产证或实际丈量为准）出租给广东XX公司使用，租赁期限为19年，每月租金约86800元等。另约定：1、甲乙双方签署本确认书时缴纳诚意金人民币：5万元（以到账为准）；2、乙方以转账方式缴交到甲方指定账户；3、甲方须在签订意向书当天将该物业的相关资料复印件（房产证、土地证、消防征等）给予乙方，以确保该物业的真实性，如甲方不提供，则双倍退还乙方所交诚意佥；4、甲方须在三个月内新报装一台20**变压器；5、甲方在收到乙方诚意金后不得将该物业出租给第三方，且三个月内与乙方正式签订《租赁合同》，否则视为甲方违约，甲方应三倍赔偿乙方所交诚意金，《租赁合同》详见附件；6、本租赁确认书为双方就租赁事宜达成确认意向，双方在租赁关系中的具体权利义务由双方日后正式签订的《租赁合同》及《补充协议》予以确定，但甲乙双方在本确认书上承诺的条件不得更改。
同日，曾XX将加盖有“广州市花都区XX第六经济合作社”印章的《转租证明》交付广东XX公司，该《转租证明》载明，广州市花都区XX第六经济社同意曾XX将位于岗禾地的厂房及空地共11600平方米转租给广东XX公司使用。
2018年6月25日，XX公司通过法定代表人舒XX银行账户向曾XX转账支付了5万元诚意金。
2018年7月15日，曾XX与广东XX公司签订《补充协议》，明确曾XX因报装变压器资金紧张，上述《租赁确认书》确认的诚意金50000元变更为人民币100000元，其他条款不变。后XX公司于2018年7月23日又通过法定代表人舒XX银行账户向曾XX转账支付诚意金。
2018年11月16日，因曾XX未按照《租赁确认书》约定与XX公司签订正式的租赁合同，也未将《租赁确认书》所涉物业交付XX公司使用，XX公司向曾XX寄送《要求履行租赁事项催告书》催告曾XX履行《租赁确认书》约定的义务。XX公司主张因曾XX拒不履行合同义务，XX公司向案涉物业业主广州市花都区赤坭镇锦山第六经济合作社了解有关情况，但被告知曾XX对案涉物业不具有经营权，且《转租证明》上所盖的公章是伪造的，并非案涉物业业主所盖。
另查，XX公司确认曾XX已于2018年11月25日退还诚意金5万元，2018年12月10日退还诚意金2万元，合计7万元。XX公司在本案起诉前，未曾向曾XX主张解除合同。XX公司向本院提起诉讼后，本院通过邮寄方式于2022年2月26日向曾XX送达民事起诉状等诉讼材料。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”本案中，XX公司与曾XX因签订和履行《租赁确认书》引起本案纠纷，法律事实持续至民法典于2021年1月1日起施行以后，故本案应适用民法典的规定处理。
《租赁确认书》是XX公司、曾XX真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方形成预约合同关系，双方应按照约定履行相应义务。根据查明事实及曾XX的确认，XX公司已按照《租赁确认书》及补充协议的约定向曾XX支付诚意金10万元，曾XX应依约与XX公司签订正式租赁合同，并向XX公司提供约定的租赁物，但曾XX未能履行，且经XX公司催告后，曾XX仍未履行，已致XX公司合同目的无法实现，XX公司诉请解除《租赁确认书》，合理合法，本院予以支持。关于解除日期，XX公司起诉前未通知曾XX解除合同，XX公司起诉后，本院通过邮寄方式于2022年2月26日向曾XX送达民事起诉状等诉讼材料，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院确认双方合同于2022年2月26日起解除。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁确认书》解除后，曾XX自此已无权占有XX公司支付的诚意金，结合曾XX抗辩已返还及XX公司确认返还情况，故XX公司诉请曾XX返还剩余诚意金3万元，本院予以支持。
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《租赁确认书》已明确约定，曾XX三个月内与XX公司正式签订《租赁合同》，否则视为曾XX违约，曾XX应三倍赔偿XX公司所交诚意金，现曾XX亦未抗辩对违约金请求调整，故XX公司依据《租赁确认书》约定的违约金计算方法诉请曾XX支付违约金30万元，本院予以支持。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。曾XX抗辩因案涉地块手续不完善造成不能报装变压器系不可抗力，没有提供证据证明，应自行承担举证不能不利后果，对其抗辩，本院不予采纳。
另，XX公司在法庭调查终结前提出减少诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，按照减少后的诉讼请求数额计算案件受理费。
曾XX无正当理由未到庭参加诉讼，违反法律规定，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百八十条、第四百九十五条、第五百六十六条、第五八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，判决如下：
一、确认原告广东XX公司与被告曾XX于2018年6月22日签订的《租赁确认书》于2022年2月26日解除；
二、被告曾XX于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东XX公司支付诚意金30000元；
三、被告曾XX于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东XX公司支付违约金300000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元（原告广东XX公司预交10479.14元），由被告曾XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。