(本文来源于微信公众号：昆山太仓许晓燕律师18915762832）

我们在买车或者买房时，经常会遇到需要支付一定金额“定金”的情况，如果买方反悔就不能要回定金，反之，则卖方需要返还双倍定金，即“定金罚则”。最近小律接到一个咨询，在中介带着看了一套房子之后，还未签任何书面协议的情况下，买家就支付了1万元的“定金”，后面因为种种原因，买家无法再与卖家成交，卖家也不同意退还定金。这种情况下，买家是否应该根据定金罚则，只能接受这样的结果呢？接下来，许晓燕律师（18915762832）就通过一个苏州中院的生效判例，详细介绍该种情况下买方如何正确挽回损失。

案情简介：

2013年10月份，朱某与黄某口头约定，黄某将其所有的坐落于张家港市金港镇的门面房以1250000元的价格出售给朱某。朱某分三次通过银行转账支付黄某50000元、1000000元、150000元。2013年11月7日，黄某向朱某出具收条，主要内容为：“今收到朱某购XXXXX号房屋定金壹佰贰拾万元正（1200000），总价壹佰贰拾伍万元正（1250000）黄某2013.11.7”。后因双方无法完成交易，黄某于2013年12月2日，通过银行转账退给朱某1212000元，包括利息损失12000元。现朱某起诉要求黄某返还买方违约的双倍定金250000元，并赔偿利息损失31366.67元。

法院判决：

一审法院判决驳回朱某诉讼请求，二审维持原判。

本院认为：

定金合同是要式合同，必须以书面形式订立，口头约定无效。虽然定金合同属于实践性合同，但是实际的交付并不能证明定金关系的存在。因为确定定金关系成立的法定条件是在有了书面的定金合同的前提下，且已实际交付才能产生。买方在没有与卖方签订任何书面文件之前，就交纳一部份款项对自己选中的房屋进行下定，而卖方也只是在收款之后出具一份标明“订金”、“押金”、“保证金”、“定金”等字样的收据，不能表明定金关系已成立。在收款收据中的“订金”、“押金”、“保证金”、“定金”等字样，并不具备书面合同的基本内容，不能以此确立定金关系。

相关法条：

1、《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”

2、《中华人民共和国担保法》第九十三条本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款。

3、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

许晓燕律师提示（18915762832）：

   从上述案例及相关法条的内容可知，定金合同为法定的书面合同，口头的约定并不会产生定金合同的效力。即使买方支付了定金，如果没有书面的协议约定定金的性质及罚则，并不会当然的适用定金罚则，卖家依然需要退还所谓的定金，相应的，买家也不能要求卖家支付双倍定金。因此，对于买卖双方来说，最好的办法是先签订合同，约定明确的定金金额、罚则，再支付或收取定金，才能真正起到合同担保的作用。

如有需要请电话18915762832/微信398501075联系许晓燕律师