房屋作为不动产，其权属证明中最为重要的便是房产证，一般的新房、二手房办证手续较为简单，但若有人买了办证手续漫长的小产权房、回迁房或者是单位分配房，则又会面临诸多问题。即便是付了钱，住了进去，等过了五六年房子可以办房产证的时候，房主“变了脸”不认账，这又该如何呢？

今天，颜律带大家读一读《最高人民法院公报》2018年第2期:万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷案这个案件。

基本案情：

2000年，狄某与已故妻子孙某房屋被共同居住的女婿丁某售予万某，并交付钥匙和房产证、装修入住。2012年，因狄某及女儿管某、女婿丁某换领新证后拒绝为万某办理过户手续致诉，同时，狄某、女儿管某称对女婿丁某售房一事不知情。万某将三人诉至法院。

扬州市江都区人民法院一审认为：

依法成立的合同受法律保护。原告按约交付了价款，被告也交付了房屋，双方房屋买卖合同关系依法成立，房屋买卖协议有效。虽然双方签订的《房屋转让协议》存在一定瑕疵，但不影响房屋买卖的效力，故原告要求被告协助办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。

扬州市中级人民法院二审认为：

一、关于本案诉争房屋买卖行为的效力问题

（一）本案诉争房屋应为上诉人狄平、管耘共有。本案诉争房屋系狄平与案外人孙秀珍婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共有，孙秀珍于农历2000年正月初二去世，诉争房屋归属于孙秀珍的份额应作为遗产由其配偶狄平和其女儿管耘依法继承，在管耘既未明确放弃继承，也未进行析产分割前，本案诉争房屋应为狄平、管耘共有。

（二）本案房屋买卖协议约定对上诉人狄平、管耘均具有约束力。

第一，上诉人丁齐元对其与被上诉人万兵就诉争房屋达成转让协议以及协议的主要条款内容没有异议，据此，可以认定丁齐元作为出卖人就诉争房屋与万兵签订过转让协议。

第二，上诉人管耘对2000年8月22日出具的10万元房屋买卖款的收条没有异议，应当认定管耘作为房屋共有人对其配偶丁齐元转让房屋一事知晓且同意。

第三，上诉人狄平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与上诉人丁齐元、管耘共同居住，应当认定三人系共同居住的家庭成员。狄平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁齐元持有，并事实上交付给被上诉人万学全、万兵，且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的；

第四，证人与诉争房屋相邻而居，出庭证实狄某在房屋出卖后，去过万某居住的诉争房屋做过客，进一步佐证了狄某知晓房屋买卖一事。丁某作为共同居住家庭成员，在狄某、管某知晓且同意情况下，将诉争房屋转让给被万某，该房屋转让协议应直接约束狄某、管某。判决狄某、管某协助办理过户手续。

【颜律心语】

1、买卖房屋合同生效后，依法不履行过户义务，另一方可依法起诉，要求另一方强制过户；

2、共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有、对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定

案例索引：江苏高院（2014）苏审二民申字第01072号“万某等与狄某等房屋买卖合同纠纷案”，见《万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201802/256:41）