疫情对房屋租赁影响的应对建议

2020年因新冠肺炎疫情的突然发生，对我国各行各业都产生了一定的影响，因为疫情的管控需要，对人员流动、企业生产经营势必造成一些冲击，进而对房屋租赁产生的影响也不可避免。疫情期间减免租金，如果遇到深明大义的出租人，很多问题可以协商解决，那么针对一些本身就资金紧张的出租人，因疫情引发的房屋租赁纠纷也可能会走司法程序。
    本次疫情在法律上属于不可抗力还是情势变更，住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知建办市〔2020〕5第（五）款规定：加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。....建筑行业基本以不可抗力进行认定。那么租赁行业还未有官方权威文件予以明确，因此，针对房屋租赁合同纠纷，此次新冠肺炎疫情仍然同时存在适用不可抗力和情势变更的空间，应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响，判断疫情属于不可抗力还是情势变更，进而确定责任负担方式。 

因此次疫情产生的房屋租赁纠纷，承租人的违约行为时间点 、未按时支付租金原因、要求减免租金的理由等要素都是双方争议的核心问题。这就需要承租人针对出现的特殊情况及时通知出租人并固定沟通的相关证据，在与出租人沟通时予以提交，必要时申请协商变更租赁合同，以最大限度的保障各方的合法权益。房屋租赁主要涉及民用住宅、商业用房两类，因疫情导致承租人未按时支付租金并解除租赁合同或是承租人要求减免租金的变更诉讼，都是不得已而为之的行为，那么出租方也应理解之所以出现这样的困境，很多并非是承租人故意而为之，笔者建议如双方在租赁过程中出现分歧，尽量积极协商解决，以维护交易的稳定性，营造双赢的商业关系。